Що потрібно врахувати під час купівлі квартири. Купили квартиру? Дізнайтеся, що робити далі. Як купити квартиру, якщо немає грошей

Якщо нерухомість знаходиться, то за новими правилами договір необхідно засвідчувати нотаріально.

Далі документ подається до Росреєстру з іншими паперами. Сторони правочину можуть зробити це особисто або передати їх через багатофункціональний центр. Що стосується передачі грошей, то господар квартири та покупець зобов'язані домовитися про це заздалегідь. Гроші можуть бути переведені на розрахунковий рахунок, передані особисто в руки або через банківську комірку.

Додаткові витрати сторін при здійсненні правочину відрізняються. Якщо є потреба у послугах нотаріуса, їх оплачує покупець. Орієнтовна вартість - близько 1% від вартості житла. Держмито за реєстрацію договору зобов'язані оплачувати обидві сторони, розділивши суму між собою.

Також продавець має заплатити від отриманої суми, якщо нерухомість належала йому менше ніж 5 років.

Документи

Договір купівлі-продажу має бути укладений за правилами, встановленими цивільним законодавством. Документ обов'язково включає суттєві умови:

адресу, за якою знаходиться нерухомість;
характеристики майна (метраж, поверх тощо);
вартість;
відомості про власника;
умови оплати.

До договору бажано докласти.

Для оформлення угоди сторони зобов'язані надати:

особисті документи;
документи, що підтверджують право власності продавця;
довіреність (за потреби);
заяву (для реєстрації договору);
довідку про оплату мита;
Додаткові папери.

До додаткових документів належить згода на угоду співвласників чи органів опіки. Покупець має право вимагати від власника житлоплощі:

довідку з ЄІРЦ (про відсутність);
техпаспорт.

До уваги: якщо господар квартири відмовляється показувати ці папери, є можливість шахрайства з квартирою.

Правила покупки

Угоди з нерухомістю завжди потрібно здійснювати неквапливо, обмірковуючи кожен свій крок. Існує безліч способів обману покупців, які здається абсолютно законними. Тому, купуючи квартиру на вторинному ринку, потрібно дотримуватись наступних правил:

Виплата.Продавець може вимагати невелику суму наперед і має на це підстави. Для покупця аванс є гарантією, що угода «не зірветься». Але юристи все ж таки радять укладати договір авансу, який дозволить покупцеві забрати свої гроші назад у разі непередбачених обставин. Документ також має містити інформацію про штрафні санкції за відмову від правочину.
Якщо сторони вирішили укладати угоду про аванс, також необхідно скласти окремий додаток про технічний стан квартири. До нього додаються фотографії та інші документальні докази.
Передаючи аванс продавцю, покупець має отримати. Саме вона підтверджує отримання продавцем грошей, а чи не договір авансування.
На наступному етапі покупець повинен розпочати процедуру підготовки документів. Якщо квартира, то список необхідних паперів надасть банк.

Нюанси

Переговори з продавцем повинні включати не лише передачу грошей, а й вирішення інших важливих питань:

Коли продавець та члени його сім'ї?
Коли вони звільнять житлоплощу фізично (якщо продавець проживає у квартирі)?
Що у приміщенні продавець залишить покупцю?
Який термін колишній власник вивезе речі?

Усі ці та інші важливі питання повинні вирішуватися сторонами правочину до укладання будь-яких офіційних паперів.

Довідка: особливо це стосується виписки мешканців, оскільки після купівлі-продажу ця процедура може затягнутися. І новому власнику доведеться виписувати сторонніх людей самостійно.

Угоди з нерухомістю нерідко зриваються через те, що власник квартири піднімає ціну. У покупця є кілька варіантів дій:

Відмовитись від покупки.
Наполягти на старій ціні.Хорошим аргументом у разі є договір авансу. Його можна використовувати як доказ неправомірних дій продавця під час судового розгляду.
Дати згоду на підвищення ціни.

До уваги: підвищенням ціни нерідко займаються недобросовісні ріелтори, тоді як господар житлоплощі про це навіть не підозрює. Тому юристи рекомендують обговорювати це питання лише із продавцем.

Ризики. Як не дати себе обдурити

Така угода має деякі «підводні камені», про які покупець обов'язково має знати:

. Здійснювати купівлю-продаж із довіреним власником необхідно лише після ретельної перевірки документів. Приклад із практики:Н. купив квартиру за довіреністю, яку власник К. оформив на М. Але після оформлення документів з'ясувалося, що До психічно не здоровий і не має права здійснювати такі угоди. Договір було розірвано.
Участь у правочині юридичних.Покупець має насторожитися, якщо продавцем нерухомості є організація.
Квартира була придбана продавцем.За законом таке житло оформляється усім членів сім'ї, включаючи дітей. А при дітей мають бути оформлені на іншій житлоплощі. Якщо продавець проігнорував це правило, правочин може бути визнаний незаконним.
Власник житла – частково недієздатний громадянин. Найчастіше такий продавець страждає на алкоголізм, наркотичну залежність або легкі психічні розлади. Укладати угоди він може, але стан його здоров'я може спричинити позов про визнання продажу недійсним з боку родичів.
Власниками нерухомості є подружжя. Потрібно нотаріальна згода чоловіка чи дружини на угоду.
Кількість. Приклад із практики:квартира була заповідана в рівних частках братові та сестрі. Але брат незаконно продав майно, не повідомивши про це родичку. У результаті суд визнав правочин незаконним і зажадав повернути нерухомість. Покупець у разі залишився постраждалою стороною.
Наявність.Квартира може бути закладена і т.д.
. Її наслідки доведеться усувати новим власникам (платити штраф чи робити ремонт).
Нерухомість знаходиться в. Співвласники мають переважне право на викуп частини продавця. Тому угода може здійснитися лише після їхньої відмови. Порушення цього правила призведе до судового розгляду, причому суд буде на боці співвласників.
Будинок знаходиться у списку на розселення.Продавати у такій будівлі квартири приватним особам заборонено законом.

Це основні моменти, на які зобов'язаний звернути увагу покупець, перш ніж купувати житло. Будь-який факт, що насторожує, повинен змусити його перевіряти ще раз надані документи або продовжити пошуки квартири далі.

Запитання-відповіді

Як перевірити історію квартири перед покупкою?

Відповідь: Для початку необхідно встановити особу продавця. Для цього перевіряється його цивільний паспорт та документи на квартиру. Ці паспорти можна перевірити на сайті міграційної служби. З квартирою ще простіше – необхідно замовити виписку із Росреєстру.

Як убезпечити себе при угоді за дорученням?

Відповідь: По-перше, довіреність на здійснення такого роду юридичних дій має бути нотаріально засвідчена. Справжність нотаріального засвідчення можна перевірити у систему Spark. По-друге, важливо дізнатися, з яких причин власник не займається продажем нерухомості особисто. Покупцеві необхідно звернути увагу на дату укладання документа. Якщо термін дії не вказано, то довіреність дійсна лише 1 рік. За можливості бажано поспілкуватися з господарем квартири без його довіреної особи.

Знаючи, як відбувається покупка житла на вторинному ринку, убезпечити себе від шахраїв легко. Головне, не поспішати, передчуваючи новосілля, а ретельно перевіряти документи та враховувати можливі ризики.

Про ризики та правила купівлі житла на вторинному ринку — особиста думка у блозі Романа Гриньова.

- продовження:

Квартиру подивилися. По кімнатах були схожі, по стінах постукали, у вікно виглянули, батареї помацали, побулькали водою з кранів. О "key! Все по фен-шую! Нам сподобалося. Стримуючи емоції, підходимо до Продавця.

Тепер коротко, на словах ( тобто. без пред'явлення документів), з'ясовуємо, дивлячись у чесні очі Продавця, ще кілька питань, які дозволять нам прийняти попереднє рішення про купівлю цієї квартири та перейти до обговорення умов внесення .

Ділова бесіда з Продавцем та відповіді на ці запитання допоможуть нам заощадити масу часу та нервів, порівняно з тим, якби ми одразу внесли передоплатуза квартиру, а потім, перевіряючи документи та заглиблюючись в угоду, чи дізнавалися б про сюрприз за сюрпризом.

Що потрібно запитувати у продавця квартири перед внесенням передоплати?

Щоб визначитися щодо покупки квартири, нам треба поставити Продавцю як мінімум наступні питання:

Хто є власником квартири?
— Нам важливо, щоби була можливість мати справу безпосередньо з власниками, а не з їхніми родичами, помічниками та іншими "доброзичливцями".
Як квартира була отримана у власність ( на якому)? Чи зареєстровано право власності?
— Нам важливо, щоб право було, а підстави для реєстрації були зрозумілі та підтверджені відповідним правовстановлюючим документом (про це далі, на наступних кроках ІНСТРУКЦІЇ).
Хто? Скільки чоловік? Чи хтось був виписаний з квартири після її отримання у власність?
— Нам важливо, щоб картина з правами користування квартирою була для нас зрозумілою (про це далі).
Чи є серед власників чи користувачів квартири?
— Якщо діти присутні, то нам потрібно буде особливо простежити, щоб їхні права не порушилися внаслідок угоди (про це далі).
Чи одружений Продавець?
- Якщо так, то ? Можливо, Продавець був одружений, але розлучений (трохи пізніше дізнаємося, що з цього випливає).
Чи є які-небудь люди (), які претендували або претендували раніше на або цією квартирою?
— Нам важливо, щоб ці особи не стали для нас сюрпризом.
Чи є якісь інші на цю квартиру?
— Наприклад, чи не закладено її під кредит, чи немає судових суперечок щодо прав на неї?
Як довго квартира перебуває у власності Продавця? Довше за три роки?
— Чим більший цей термін, тим меншим для нас є потенційний ризик оскарження прав від попередніх власників, спадкоємців, третіх осіб тощо. На нашу користь гратиме.
Угода передбачається пряма чи ?
— Альтернативний варіант ускладнює угоду і збільшує її терміни.
Квартира продаватиметься особисто власником або його довіреною особою (за довіреністю)?
— Без крайньої потреби купувати квартиру у довіреної особи не слід (докладніше – на відповідному кроці).
Чи немає прихованих технічних дефектів у квартирі?
— Хитрий Продавець навряд чи сам скаже, що в нього під шпалерами дірка, і труби в туалеті течуть. Тому тут ми покладаємось лише на власну уважність.
Хто безпосередні сусіди?
— Виявити у найближчому оточенні маргіналів, шизофреніків чи сім'ю алкоголіків – не найприємніший сюрприз.

І «будьте добрі повільніше, я записую!» Саме так! Записуємо ці відомості для подальшої перевірки на наступних кроках ІНСТРУКЦІЇ. Зараз поки що нам потрібно лише зрозуміти, «стовпити» цю квартиру за собою або шукати іншу. Відповіді на ці питання перевірятимуться нами на наступних етапах купівлі квартири, не поспішаючи, вже після внесення передоплати.

Не забуваємо і про торг- Ми ж таки на ринку! Вдалий торг може за десять хвилин зберегти нам суму, яку ми заробляємо за місяць, а то й за дві! А приводом для зниження ціни можуть послужити ті самі «дрібні незручності», які ми виявимо при первинної оцінки ситуації.

Що може одразу насторожити?

Що може нас одразу насторожити та перешкодити ухваленню рішення про купівлю квартири та, відповідно, внесення передоплати?

Йдеться не про категоричну відмову, а про попередню ( грубою) оцінки ризиків, наявність яких може створювати серйозні побоювання . Коли на ринку є вибір, краще вибирати квартиру з найменшим рівнем потенційної загрози. А саме:

Якщо з'ясувалося, що квартира була нещодавно куплена , і вже знову продається ( наприклад, протягом року). Швидкий перепродаж використовують шахраї для того, щоб приховати порушення у попередній угоді.
Якщо з'ясувалося, що квартира продається за довіреністю . Це теж улюблений прийом шахраїв. Хоча, звісно, і нормальні люди також іноді використовують довіреність.
Якщо з'ясувалося, що угода планується «альтернативна» , а «хотілки» Продавця щодо нової квартири мають мало спільного із ринковою реальністю. Тоді ми ризикуємо даремно втратити час.
Якщо з'ясувалося, що квартиру було отримано в спадщина . Справа в тому, що навіть якщо спадщина оформлена як належить, немає жодних гарантій ( ні у ріелтора, ні у), що з часом не з'являться ще і не пред'являть свої права на цю спадщину. З великою ймовірністю нам доведеться із ними ділитися майном. Хоча деякий захист від цього все ж таки є ( про це на відповідному кроці — далі).
Якщо з'ясувалося, що Продавець входить до «групи ризику» . Ця група недаремно так називається. Від нас потрібно, смішно сказати, стежити за тим, щоб Продавець сам себе не обдурив, через непорозуміння ( тому що крайнім тут може бути Покупець — про це далі).
Якщо з'ясувалося, що квартира має обтяження , або з приводу прав на неї йде суперечка з будь-ким, то це зайвий привід задуматися перед внесенням передоплати. Хоча деякі обтяження(про це нижче) не заважають купівлі квартири.
Якщо з'ясувалося, що квартира має приховані технічні недоліки , наприклад, пліснява на стіні або тріщина під шпалерами. Не варто соромитися прямо запитувати Продавця про подібні речі, і при цьому ретельно оглядати квартиру самим.
Якщо з'ясувалося, що сусіди - «не зовсім адекватні люди», запійні алкоголіки, психічно хворі або «напівдикі персонажі», що захламали свою квартиру так, що звідти долинає відчутний сморід, і лізуть клопи.
І нарешті - якщо квартира, на перший погляд, не має серйозних недоліків, але ціна її помітно нижча за ринкову . Старий і надійний психологічний прийом шахраїв, які розраховують, що жадібність Покупця візьме гору над його розумом.

Коли вибір невеликий та/або дуже хочеться купити саме цю квартиру, то приймаємо до уваги зазначені ризики, вносимо передоплату, і йдемо далі, аналізуючи документи та детально перевіряючи кожен варіант. Адже не кожна підозра веде до

Кожна угода, при здійсненні якої потрібні великі фінансові суми, потребує особливого підходу.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Глибоко помиляються громадяни, які вважають, що з ними не може статися неприємностей. Як часто трапляються випадки шахрайства при таких ситуаціях. Як не допустити та уникнути цього? Порушене питання стане темою статті.

Перевірка нерухомості

Перевірка нерухомості – процедура, що включає:

огляд усіх документів;
вивчення історії квартири;
бесіду з продавцем та іншими власниками.

Все це дозволить попередити можливість шахрайства, ще надасть можливість вирішити - чи потрібна вам ця квартира?

Фактори ризику

Умовно всі проблеми, що виникають при придбанні житла на вторинному ринку, можна поділити на кілька груп:

Юридичні проблеми. Вони з складністю угоди, її багатоаспектністю, необхідністю перевірки «чистоти» об'єкта тощо. До цих питань рекомендується залучати юриста чи ріелтора, оскільки громадяни часто не мають жодного уявлення про цю сферу правовідносин.
Технічні проблеми. Інша категорія пов'язана з характеристиками житлової площі, технічною та кадастровою документацією. Вони не впливають на право власності, але можуть стати причиною некомфортного проживання. Самі собою ці проблеми не є страшними, але тягнуть матеріальні витрати. Однією з них може стати перепланування, яке не було узаконено в державному порядку.
Проблеми безпеки. Угода, що виробляється, повинна бути безпечною для обох сторін. З цією метою укладаються всілякі попередні та авансові договори. Але головне, що дозволить уникнути виникнення небажаних наслідків – дотримання продавцем та покупцем законодавчих норм.

Юридична чистота

Купуючи квартиру, спочатку необхідно переконатися, що вона юридично «чиста».

З боку права це поняття означає відсутність домагань на нерухомість третіх осіб, заборгованостей з комунальних послуг, арешту та інших обтяжень.

Для цього важливо перевірити такі документи:

паспорт сторони, що продає;
документи, що встановлюють її права на нерухомість, як їх може виступати договір успадкування, міни, придбання тощо;
довідки, що свідчать про відсутність боргів (виключенням є ситуації, коли покупець про них обізнаний та готовий взяти зобов'язання щодо сплати на себе).

Додатково перевіряється домова книга, довідки про реєстрацію громадян на об'єкті. Покупець повинен переконатися, що інші власники та чоловік продавця погоджуються на угоду.

Цей факт має бути підтверджено письмово та засвідчено у нотаріуса.

Окрему увагу приділіть тому, чи є власник, який не досяг повнолітнього повернення. Якщо так, переконайтеся, чи видадуть йому органи піклування дозвіл на виписку.

Що потрібно знати під час купівлі квартири?

При придбанні квартири потрібно провести огляд житлової площі. Не поспішайте - домовтеся про це попередньо з продавцем.

Фахівці не радять за один раз оглядати понад два варіанти.

Якщо є час, можна поговорити з сусідами – вони розкажуть не лише про квартиру, а й про продавців.

На вторинному ринку

Що потрібно знати під час купівлі квартири на вторинному ринку? Якщо квартира купується на вторинному ринку, необхідно детально вивчити її історію.

Покупця мають насторожити такі ситуації:

часті перепродажі об'єкта, особливо протягом короткого терміну;
особистість сторони, що продає, викликає підозри;
приховування особистої інформації продавцем;
продаж нерухомості на підставі довіреності (перевірте цей документ на справжність, можливі повноваження та період дії);
продаж квартири за низькою вартістю.

У новобудові

Якщо квартира купується, то кількість ризиків знижується, оскільки вона не має історії.

Покупцеві достатньо ознайомитися з документацією будівельної компанії на право продажу нерухомості, введення будинку в експлуатацію та технічними паперами.

Важливо оглянути квартиру самостійно.

У будинку, що будується (у забудовника)

Придбання об'єкта у будівельної компанії є плюсом для покупця – економічна вигода та відсутність юридичних проблем із квартирою.

Однак, оформлення такої нерухомості займає більше часу – до двох місяців.

Щоб уникнути можливих ризиків, необхідно:

з'ясувати, яку репутацію має забудовник;
відвідати об'єкт будівництва;
вивчити установчу документацію підприємства;
переконатися в наявності та дійсності ліцензії, що надає право на ведення будівельних робіт.

Безпека оформлення угоди

Угода є безпечною лише в тому випадку, якщо вона відповідає чинній системі права.

При укладанні договору придбання, щоб заощадити на виплаті податку, продавець може запропонувати хитрий хід – вказати на папері меншу вартість нерухомості, ніж фактична.

Покупець не повинен на це погоджуватися через такі причини:

Від цього залежить сума майнового відрахування, яку отримає новий власник. Ця процедура детально регулюється. Чим нижчі витрати на купівлю, тим менше майнове повернення.
Якщо у договорі зазначено меншу суму, то судова інстанція може визнати правочин нелегальним. Однак якщо угода буде розірвана, то покупець отримає лише ті кошти, які були в ній зазначені.

При купівлі квартири, використовуючи послуги ріелтерських агентств, потрібно звертати увагу на положення угоди, в яких згадується відповідальність ріелтора, що настає в ряді ситуацій.

Іншим важливим питанням є внесення авансу. Він дозволяє довести серйозність намірів кожної сторони, інакше кажучи, є своєрідною гарантією виконання ними своїх зобов'язань.

У разі внесення суми необхідно закріпити цей факт авансовим договором.

У ньому зазначаються такі пункти:

відомості про сторони;
повна вартість квартири;
розмір авансу;
термін його внесення;
зобов'язання учасників у разі повернення тощо.

Необхідні документи

При купівлі квартири буде потрібно наступний пакет документів:

Документація, яка визначає право власності продавця.
Паспорти обох сторін.
Письмова згода від дружини покупця та продавця, згода від інших власників.
Якщо власником є громадянин неповнолітнього віку, то органи опіки також мають надати дозвіл.
Витяг з будинкової книги.
Авансовий договір.
Технічна та кадастрова документація на об'єкт нерухомості.
Довідка, яка б підтверджувала відсутність боргів.

Що потрібно дізнатися при покупці квартири? Корисні поради для кожного покупця:

робіть копії всіх документів, щоб після завершення процедури не залишилося жодних неясностей;
приділіть увагу перевірці актуальності технічної документації;
уточніть, чи не готується будинок до розселення, оскільки угоду з покупкою квартири в такій будові буде визнано недійсною.

Купівля квартири у власність – це ціла наука. Чітке розуміння її основ і докладний аналіз кожного етапу дозволять покупцеві успішно придбати житло.

Тут не так важливо, хто займається цією процедурою: чи ви все оформляєте самі або скористаєтеся послугами ріелтора при покупці квартири. Обидва варіанти зводяться до того самого головного інструменту: це інформація, а точніше - володіння оною.

Грамотні покрокові інструкції при покупці квартири включають не тільки перелік необхідних документів для проведення процедури або способи застерегтися від шахраїв. Для того, щоб досягти бажаної мети, потрібно буде пройти серйозний шлях, який починається зі студії оголошень на тематичних ресурсах та спеціалізованих форумах та закінчується реєстрацією за новим місцем проживання.

Отже, представляємо до вашої уваги покрокову інструкцію при покупці квартири, куди увійшли основні моменти цього тривалого і кропіткого процесу. Купувати будемо самостійно, тому як такі варіанти з ріелторами не розглядатимуться.

Порядок покупки квартири

Багато недосвідчених покупців постійно задаються одним і тим же питанням: з чого почати? Перше, що спадає на думку, - це скористатися послугами ріелтора при покупці квартири, тобто звернутися до знаючих фахівців.

Природно, такий варіант значно знижує клопітність процесу, тому як паперовою тяганиною будуть займатися знаючі люди і вам не доведеться бігати нотаріусами і юристами. Критична ложка дьогтю в цій справі – додаткові витрати. Як не крути, але будь-яка робота має оплачуватись, а грамотного фахівця тим більше. Тому в цьому випадку будьте готові заплатити кругленьку суму за такі послуги.

Тут покрокова інструкція при купівлі квартири зводиться лише до двох пунктів: перший - це звернутися в агентство і укласти з ними договір на надання послуг, і другий - дочекавшись оптимальної для вас пропозиції, сказати «так» і розписатися де потрібно. Все інше за вас зроблять майстри, вам потрібно буде тільки сплатити обумовлену в договорі суму за надання послуг і за саму квартиру.

Самостійна покупка

У цьому випадку покрокова інструкція при купівлі квартири набуває безліч пунктів та підпунктів. Відразу варто зауважити, що при самостійному придбанні житла потрібно запастися терпінням, бо пошук та оформлення відповідної площі займе дуже багато сил та часу.

Пошук житла

Якщо вас цікавлять квартири на вторинному ринку, то варто почати з великих дощок оголошень, на кшталт «Авіто» або «З рук в руки». Не зайвим буде переглянути й якісь місцеві інтернет-ресурси, які приймають такі заявки. Також можна погортати тематичні газети та журнали, де розміщуються подібні оголошення.

Оптимальний варіант – це Мережа. Там можна знайти все, що завгодно, причому варіантів буде маса, на відміну від друкованої продукції. Тут вам і найдокладніший опис квартир на вторинному ринку, і якісь фото, а іноді трапляються і відеогострі квартир, де покупець на власні очі може все розглянути без особистого відвідування об'єкта. До останнього варіанту дуже часто вдаються ріелтерські агентства, що йдуть в ногу з часом, але і серед звичайних продавців іноді можна побачити таку подачу оголошень.

Якщо вас цікавить покупка квартири в новобудові, то тут краще краще віддати перевагу великим забудовникам нерухомості, які і володіють цими об'єктами. Тобто, шукати потрібно не конкретну квартиру, а будівельну компанію. Знайдіть ту, яка будує у потрібному вам районі, і вже потім визначайтесь з поверхом та кімнатами.

Незважаючи на свою простоту, покупка квартири в новобудові має і свої підводні камені. Один із таких – це некомпетентні будівельні компанії. Обов'язково перегляньте відгуки про забудовника. Причому зробити це потрібно не на сайті самої компанії, а на спеціалізованих форумах, де рекомендовані відгуки зведені до мінімуму. Це можуть бути будь-які незалежні ресурси, які так чи інакше стосуються нерухомості: знайти їх нескладно, і в кожному регіоні буде пара сайтів як мінімум.

Знайомство з квартирою

Оголошення знайдено, інформацію на сайті або в газеті вивчено, тепер потрібно оглянути квартиру особисто для повноти картини. Якщо вас зацікавила покупка вторинної квартири, то потрібно зателефонувати безпосередньому продавцю та уточнити деякі важливі деталі, а саме: чи дійсно продається вказана квартира; чи вірна заявлена вартість; які умови огляду.

Що стосується новобудовами справи, зазвичай, інакше. Є конкретні дні, які вказані компанією-забудовником, де охочі можуть оглянути об'єкт і поставити всі питання, що цікавлять. Такий огляд проходить найчастіше у форматі екскурсії: група потенційних покупців ходить із «гідом», принагідно дізнаючись необхідну інформацію.

Повернемося до вторинного житла. У день, коли ви домовилися із продавцем про зустріч, вам слід ще раз зателефонувати та уточнити час. Іноді трапляється, що квартира вже продана або обіцяна іншому за добрий аванс, тобто більш «цікавому» клієнту. Якщо з боку продавця виступає ріелтор, він може попросити вас про індивідуальну зустріч сам, щоб поставити деякі питання.

Справа в тому, що на працівнику агентства нерухомості лежить відповідальність за договором, тобто тут йдеться про безпеку угоди насамперед для продавця. А зробити якісь висновки про покупця телефоном дуже складно. Деякі агенції так і зовсім пропонують підписати своєрідні бланки на покупку квартири, які гарантують подальшу співпрацю обох сторін.

Огляд

Насамперед потрібно оглянути під'їзд. По ньому можна скласти перше враження про мешканців і в деяких випадках про квартири. За оздобленням під'їзду або за відсутністю такого легко визначити охайність майбутніх сусідів і як відноситься до будинку обслуговуюча житлова компанія.

Обов'язково зверніть увагу на стіни та плінтуси. Особливо це стосується першого поверху, де часто можна побачити плісняву, - розсадник захворювань. Якщо ви розглядаєте варіант з останніми поверхами, необхідно досконально розглянути стелі і якість стін. Наявність хоча б найменших слідів підтікання говорить про те, що ви мучитиметеся з ремонтом житлоплощі до тих пір, поки не буде нормально відремонтований дах будинку. Тому поставтеся з особливою обережністю до великої кількості килимів або нових шпалер. Як правило, без каверзи тут не обходиться: робити ремонт у квартирі перед продажем погодиться не кожен, бо ці гроші можна витратити на благоустрій іншого, тобто свого майбутнього житла.

Кутова квартира вимагає дещо іншого, особливого підходу, на відміну від решти площі будинку. Вона надана, що називається, всім вітрам, тому таке житло, без належної уваги, стає помітно холоднішим, а водночас додається і вогкість.

Обов'язково огляньте всю сантехніку. Якщо така закрита привабливими панелями, то не соромтеся попросити господаря якось відкрити її або демонтувати. Найчастіше за такою «красою» ховаються великі сантехнічні огріхи у вигляді іржавих труб, що підтікають.

Зверніть увагу на запах. Якщо вас при огляді зустрічає сильний запах лаванди або гірської свіжості, то потрібно насторожитися. Тут може бути завуальована смердюча каналізація або якесь місцеве звалище під вікном.

Також слід зауважити, що оглядати квартиру краще у світлий час доби. Світло від лампи не так багато скаже про ремонт або дрібні деталі інтер'єру, та й вид з вікна ви толком не оціните, так само як і «денне життя» житла (трамваї, гудіння машин під вікнами тощо).

Переговори

Після того як ви досконало вивчили житло та оглянули під'їзд, можна переходити до переговорів із продавцем та обговорення авансу при покупці квартири. Ті вади, які ви побачили, можуть бути використані як прийменник, тобто можна попросити знижку. Більш ніж на 10% продавці, як правило, не знижують ціну, але іноді деякі погоджуються і на більше.

До речі, якщо з вами швидко погодилися про якісь недоліки по житлу і запропонували небувалу знижку, то це привід насторожитися. Значить, з цією квартирою не все так безхмарно, як розписує продавець. Тут можуть бути якісь приховані проблеми як зі станом житла, так і з юридичного боку. Перше ще якось можна виправити, а ось з другим ви ризикуєте не тільки надовго затягнути процес покупки, а й навіть втратити гроші.

Перший внесок

Практика укладання угод щодо нерухомості показує, що підписання практично будь-якого договору такого плану передбачає аванс при купівлі квартири. Цього не потрібно боятися і тут немає ніякого шахрайського підоплювання, якщо, звичайно, перед вами справжній продавець чи рієлтор. Такий крок є прямим підтвердженням серйозних намірів покупця щодо купівлі квартири.

Завдаток – це гарантія і для продавця, і для набувача. Перший більше не шукатиме покупців, а другий упевнений у тому, що квартиру знайдено і можна переходити до наступного етапу.

Договори такого плану більш лояльні до тих, хто купує житло (переважно). Якщо продавець порушить своє слово, тобто оформлення покупки квартири буде не на вас, йому належить повернути задаток у подвійному розмірі. У тому випадку, коли ініціатива розірвання договору походить від того, хто купує житло, аванс йому просто не повертається.

Ознайомлення з документами при покупці квартири

Після огляду житлової площі та обговорення з продавцем фінансових питань необхідно ретельно вивчити наявні документи на квартиру. Якщо ви добре підковані в юридичному плані, то таку оцінку можна зробити самостійно, в інших випадках краще не поскупитися та звернутися до юристів. Перевірка такого плану - це не повноцінний продаж, а простий огляд документів, тому вона коштує недорого, а її важливість неоціненна.

Якщо ви все ж таки зважилися перевіряти комплект самостійно, то зверніть особливу увагу на наступні моменти.

По-перше, це справжність документів. У реального продавця на руках має бути справжній набір документів, а не копії, хай навіть завірені нотаріально.

По-друге, потрібно обов'язково уточнити, чи немає на цю житлоплощу якогось обтяження, тобто чи має перед вами людина, яка стоїть, право укладати договори і займатися продажем цієї нерухомості. У цьому питанні дуже допоможе домова книга, де вказані всі відомості про мешканців, так само як і власників квартири.

По-третє, явно не зайвим буде зібрати заяви (продавцю чи покупцю) з інших власників житла про їхню згоду на угоду, якщо останні є. Такий документ має бути обов'язково засвідчений нотаріально.

Ну і останнє: якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, то необхідно додати дозвіл на продаж, виданий органами опіки та піклування.

Всі ці документи при купівлі квартири повинні бути юридично грамотно оформлені і обов'язково з терміном давності, що не закінчився.

Реєстрація купівлі-продажу

Ще один відповідальний етап із придбання нерухомості. Якщо ви плануєте здійснити повернення прибуткового під час купівлі квартири, то до цього пункту потрібно підійти особливо ретельно. В іншому випадку вам доведеться побігати за продавцем після угоди через вашу неуважність.

Перелік документів для реєстрації купівлі-продажу наступний:

Заява про реєстрацію договору купівлі-продажу. Документ оформляється обома сторонами на спеціальних бланках (можна взяти в агентствах нерухомості, у ріелторів або в реєстраційному відділі) за місцем житлоплощі, що купується.
Якщо власник не бере участі в угоді, то потрібна нотаріально завірена довіреність (оригінал та копія) на право підписання договору купівлі-продажу.
Банківський документ, де зазначено оплату державного мита обома сторонами для угод такого типу (оригінал та копія).
Комплект документів, що вказують на власника квартири (купівля, дарування, перехід у спадок тощо).
Будинкова книга.

Процес реєстрації

Реєстраційний відділ (за місцем придбання житлоплощі) насамперед перевіряє справжність наданих документів. Після того, як ця контора дасть добро, можна вже переходити безпосередньо до юридичного оформлення угоди.

Реєстраційний відділ часто відмовляє в оформленні документів, і причин цього чимало. Тут головний чинник – це безвідповідальний підхід як продавця, і покупця. Якщо обидві сторони скористалися послугами агентств нерухомості чи якимись ріелторами-одинаками, то відмови зводяться до мінімуму. Ріелтерські контори вже протоптали хорошу доріжку в реєстраційний відділ і знають про всі підводні камені. Якщо ж ви самостійно оформляєте угоду і робите це вперше, будьте готові отримувати відмову за відмовою, поки не приведете всі документи в порядок.

Типові помилки - це некоректна назва вулиці чи будинку, неправильне прізвище чи ім'я покупця/продавця, а також підозра у підробці документів. Останній пункт змушує реєстратора досконально вивчати документ і навіть при найменших підозрах відхиляти прийом. Тут навіть пара не надрукованих літер на відбитку нотаріуса може стати причиною відмови.

Після того як реєстраційний відділ схвалить документи і також підпишеться під договором, правочин вважається таким, що відбувся. Тобто ви отримуєте ключі від квартири та документи, що підтверджують право власності на нерухомість та акт передачі від минулого власника.

Що потім?

Покупцеві з продавцем слід обговорити організаційні моменти з приводу вселення нового мешканця, як і виселення старого. Як правило, законом передбачено точний проміжок часу - два тижні, які дано продавцю на звільнення житлоплощі. Але взаємною згодою ці терміни можна змінити як у більшу, так і меншу сторону. Краще це зробити в письмовій формі, щоб уникнути додаткових проблем.

Далі покупцю необхідно зареєструватись у паспортному столі, тобто отримати офіційну прописку у паспорті. Не зайвим відразу відвідати ЖЕК, водоконал та інші житлові організації, щоб переоформити обов'язки та отримати особові рахунки на своє ім'я.

Оформлення податкового відрахування - також один із обов'язків покупця, тому з візитом у податкову інспекцію тягти не варто. Перед походом до ФНП обов'язково потрібно зробити копії документів про власність. Нотаріально завіряти їх немає потреби, але при оформленні відрахування потрібно буде окрім копії показати і оригінал.

В цілому, процес купівлі-продажу квартири займає близько двох тижнів, а якщо з документами повний порядок, і ви оформлюєтеся через агентство, то менше.