Зразок акта визначення ліквідаційної вартості. Ліквідаційна вартість: що потрібно знати. Основні внутрішні та зовнішні фактори, від яких залежить ліквідаційна вартість

Багато підприємств здійснюють продаж своїх активів, які зазвичай складають виробничу інфраструктуру, за ліквідаційною вартістю. Це може бути обумовлено різними причинами - необхідністю модернізувати фабричні лінії, бажанням власника бізнесу продати фірму та перейти в інший сегмент, потребою якнайшвидших розрахунків із кредиторами. Якою є специфіка реалізації об'єктів за ліквідаційною вартістю? Які чинники впливають визначення її величини?

Що є ліквідаційна вартість?

Ліквідаційна вартість - це грошовий показник об'єкта оцінки, зменшений на величину витрат, пов'язаних з його продажем (наприклад, комісії, витрат на рекламу, зберігання, доставку тощо). Насправді необхідність у її визначенні виникає у разі, якщо відповідний об'єкт необхідно якнайшвидше реалізувати.

Як правило, розрахунок ліквідаційної вартості здійснюється, якщо якась комерційна фірма йде з ринку в порядку банкрутства або розраховується за взяті борги наявними активами у вигляді тих чи інших об'єктів інфраструктури.

Прийняти рішення продати активи за ліквідаційною вартістю підприємство може і в тому випадку, якщо, наприклад, йдеться про продаж бізнесу або оптимізацію виробничої моделі до нових вимог ринку. Тоді наявність застарілих, з технологічної точки зору, фондів підприємства може стати причиною недоотримання прибутку в обсязі, що перевищує той, що характеризував би продаж активів за стандартними цінами. Тому ліквідаційна вартість основних фондів може бути зведена до мінімуму - тільки для того, щоб фірма швидше отримала можливість модернізувати виробничі потужності, після чого почати видобувати більше виручки внаслідок випуску ринку більш технологічних груп товарів.

Оперативна продаж активів фірми може виявитися затребуваною, якщо власник бізнесу вирішує зайнятися роботою в принципово іншому сегменті, і йому терміново потрібні готівка. Реалізація об'єктів, що належать компанії, за зниженою ціною може виявитися кращою, ніж оформлення кредиту, оскільки відсоткові виплати по ньому можуть бути відчутно більшими від різниці між ліквідаційною та стандартною ціною активів.

Зазвичай, аналізований показник значно нижче поточних ринкових ціни відповідні об'єкти. Але за умови проведення ефективної роботи управління фірми ліквідаційна вартість активу може бути в цілому порівнянна зі стандартною. Більше того, якщо для об'єкта, що реалізується, характерна висока волатильність цін, то його можна, теоретично, продати вигідніше (на піку ринкової вартості), ніж якби продаж здійснювався за звичайними розцінками, але в період зниження цін.

Можна відзначити, що ліквідаційна вартість об'єкта в деяких випадках обчислюється не в стислий термін. Наприклад, якщо здійснюється багатоступінчаста і, зазвичай, тривала процедура банкрутства великого підприємства. У цьому випадку ціна реалізованого об'єкта може і не відрізнятися настільки істотно від ринкової.

Класифікація ліквідаційних цін

Ліквідаційна ціна - це практично збірне найменування кількох досить несхожих показників. Тому важливим аспектом розгляду її специфіки буде класифікація. Експерти виділяють такі різновиди ліквідаційної вартості:

Короткострокову чи примусову;

Середньострокову;

Відбиває процес списання неліквідних чи підлягають реалізації активів.

Перший сценарій передбачає якомога оперативніший продаж активів фірми. Він може відповідати тій ситуації, коли компанії потрібно терміново розрахуватися з боргами.

Другий вид ліквідаційної вартості передбачає продаж активів фірми протягом досить тривалого періоду. Це може відповідати якраз сценарієм стандартної процедури банкрутства великого бізнесу. Головне завдання менеджменту фірми - продати активи так, щоб їхня вартість була наближена до ринкової.

Третій тип ліквідаційної вартості відбивається головним чином негативних величинах, оскільки передбачає не продаж, а списання активів. Будь-яких доходів фірма від здійснення цієї операції зазвичай не отримує.

Як розраховується ліквідаційна вартість

Розглянувши визначення ліквідаційної вартості основні підходи до її класифікації, вивчимо, яким чином розраховується показник, про який йдеться. Розв'язання відповідного завдання здійснюється у кілька основних етапів.

Насамперед менеджмент фірми розробляє графік, відповідно до якого передбачається здійснення ліквідації активів фірми. Наступний етап - розрахунок вартості активів, і навіть можливих витрат, що пов'язані з ліквідацією. Далі відповідний показник коригується з урахуванням терміновості продажу об'єкта та інших обставин здійснення процедури, про яку йдеться. У цьому може враховуватися, наприклад, те, яка величина зобов'язань фірми, виконання яких вимагає продажу активів підприємства з ліквідаційної вартості.

Що стосується безпосередньо розрахунку аналізованого показника, то здійснюється він з урахуванням даних щодо балансу фірми. Їх визначення передбачає проведення інвентаризації майна фірми. У деяких випадках при розрахунку розглянутого показника також здійснюється підрахунок валового виторгу від продажу активів. Також можуть враховуватися цифри щодо операційного прибутку в рамках ліквідаційного періоду.

При розрахунку оптимальної величини вартості активів фірми, що реалізуються, враховуються пріоритетні витрати, пов'язані з нарахуванням зарплати персоналу, переведення платежів до бюджету, грошових транзакцій кредиторам, які не беруть участь у процедурі банкрутства (якщо ліквідаційний продаж фірма пов'язана саме з нею).

Формула обчислення ліквідаційної вартості

Як розраховується ліквідаційна вартість? Формула обчислення цього показника включає такі компоненти:

• поточна ринкова вартість об'єкта;
• коригувальний коефіцієнт;
• показник, який відбиває той факт, що актив потрібно продати в оперативні терміни.

Послідовність обчислень при застосуванні формули, про яку йдеться, така. Спочатку визначається величина коригувального коефіцієнта - з урахуванням терміновості продажів, поточного рівня попиту на об'єкт, що реалізується, його характеристик. Розглянутий елемент формули середньому має значення порядку 0,3. Тобто можна говорити про те, що ліквідаційна вартість - це показник, який приблизно на 30 % нижчий за ринкові ціни на реалізований об'єкт.

Як тільки визначено розмір коригувального коефіцієнта, необхідно відняти його з 1. Після - помножити цифру, що вийшла, на величину ринкової вартості реалізованого об'єкта. Найскладніше, таким чином, при обчисленні ліквідаційної ціни активу – обчислити коригувальний коефіцієнт. Ринкова вартість – показник, що визначається без особливих проблем. Для того, щоб обчислити коефіцієнт, може знадобитися звернення до статистичних даних, що відображають специфіку угод щодо реалізації об'єктів за ліквідаційною вартістю в минулому, які були здійснені фірмами в тому ж сегменті, в якому працює підприємство, що оперативно продає свої активи. Але не виключено, що коефіцієнт буде суттєво нижчим за середньостатистичні показники, особливо якщо тому сприяють певні фактори. Розглянемо їхню специфіку докладніше.

Чинники ліквідаційної вартості

Які чинники можуть впливати на такий показник, як ліквідаційна вартість підприємства в цілому та на найпроблемніший елемент формули їх обчислення – коригувальний коефіцієнт?

Насамперед це бажані терміни продажу відповідних активів. У багатьох випадках їх тривалість прямо пропорційна ціні об'єктів, що реалізуються підприємством, що виставляється. Ліквідаційна ціна - це показник, що залежить від показників активів. Якщо це нерухомість, то враховується матеріал її виготовлення, тип, місцезнаходження, рік побудови.

Існують зовнішні чинники ліквідаційної вартості. Насамперед це рівень попиту та пропозиції на ринку в тому сегменті, до якого належить реалізований об'єкт. До зовнішніх належить також політичний чинник - може мати значення з погляду обсягу ринку, у якому передбачається продаж активу підприємства. Цілком можлива ситуація, що придбати об'єкт не зможуть представники певних держав. Або ж підприємство, у свою чергу, не матиме змоги запропонувати свої активи на тих чи інших закордонних ринках.

Співвіднесення залишкової та первісної вартості з ліквідаційною

При обчисленні ліквідаційних розцінок на об'єкти до уваги може братися їхня залишкова вартість. Тобто величина, заснована на початковій ціні активу, зменшена показник, який відбиває ступінь зносу об'єкта. У тому випадку, якщо він, з технологічної точки зору, відповідає рівню нового обладнання, а рівень попиту матиме ту ж динаміку, що і при його придбанні, то залишкова вартість відповідного об'єкта, швидше за все, буде максимально наближена до ліквідаційної. Але якщо даний актив буде технологічно застарілим елементом інфраструктури - ймовірно, його ціна при оперативному продажу буде відчутно нижчою від залишкової.

Звичайно, теоретично ліквідаційна може відповідати і первісна вартість об'єкта. Це можливо при мінімальному рівні його зносу (як варіант - якщо він не задіявся у виробничих циклах) або, наприклад, якщо склалася така ринкова ситуація, при якій попит на відповідне обладнання значно перевищує пропозицію.

Ще один можливий фактор, який може вплинути на ліквідаційну ціну об'єкта, - його місцезнаходження, а також витрати, пов'язані із переміщенням обладнання на територію покупця. Може виявитися так, що транспортні витрати на доставку елемента інфраструктури будуть настільки великі, що продавцю доведеться знижувати ціну настільки, щоб відповідні витрати були прийнятними для покупця. У свою чергу, цілком можливо, що витрати на переміщення обладнання виявляться суттєво нижчими, ніж у випадку, якби партнер придбав елементи інфраструктури в іншому місці. Тоді ліквідаційна вартість обладнання може бути обґрунтовано підвищена фірмою.

Зміна курсу валют як фактор ліквідаційної вартості

Таким чином, оперативний продаж об'єктів інфраструктури компанії далеко не завжди передбачає значне недоотримання прибутку. Не виключено, що навіть первісна вартість устаткування, що реалізується, буде нижчою за ліквідаційну. Хоча, звичайно, це виняток із правил. Подібні ситуації найчастіше можливі у випадках, коли відбувається значне подорожчання валюти, яку об'єкт було придбано у минулому. Зниження вартості активу внаслідок зносу і навіть його технологічного старіння може проте супроводжуватися отриманням виручки, що перевищує витрати на придбання відповідного елемента інфраструктури - якщо валюта, за яку він купується, подорожчала більш ніж на величину коригувального коефіцієнта.

При цьому особливий інтерес до придбання обладнання за ліквідаційними розцінками, які відповідають початковій ціні інфраструктури, можуть виявити закордонні партнери фірми. Внаслідок зниження курсу валюти держави, в якому зареєстрована компанія-продавець, іноземна організація може вважати дуже привабливою для себе перспективу купівлі нехай і застарілого та дещо зношеного обладнання, але дешевшого у перерахунку на валюту власної держави. Тому один із дуже дієвих підходів до успішного здійснення продажів активів фірми за ліквідаційними розцінками – вихід на зовнішні ринки.

Методи визначення ліквідаційної вартості

Дослідимо тепер, які є методи оцінки ліквідаційної вартості. Експерти виділяють 2 основні механізми відповідного типу: прямий та непрямий. Розглянемо їх особливості.

Прямий метод оцінки ліквідаційних активів фірми передбачає здійснення порівняння процесів продажу, аналізу залежності вартості активів від факторів, які впливають на них.

Непрямий метод оцінки активів передбачає визначення їхньої вартості виходячи з ринкових показників. Вони беруться за основу і коригуються з терміновості продажів, і навіть сутності вимог кредиторів фірми.

Який із розглянутих методів ліквідаційної вартості активів ефективніший?

Кожен з них має переваги та недоліки. Прямий метод особливо гарний у тому випадку, як у розпорядженні менеджерів фірми - достатньо достовірна статистична база даних, що відбиває ліквідаційні угоди, укладені фірмами сегмента у минулому. Непрямий метод, у свою чергу, буде ефективнішим, якщо компанія не має можливості використати попередній досвід фірм у частині відповідних угод.

Кризовий фактор в оцінці ліквідаційної вартості

Існує ряд особливостей обчислення ліквідаційної вартості активів фірми у кризових умовах. Справа в тому, що в подібній ситуації менеджменту фірми непросто визначити оптимальну ціну на об'єкт, що продається (через те, що навіть його типова ринкова вартість носить нестійкий характер).

Цей чинник може визначити, з одного боку, деяку вигоду фірми. Як ми зазначили вище, за високої волатильності цін продаж активів на піку вартості навіть за ліквідаційною ціною може виявитися вдалим рішенням. Саме під час кризи може складатися подібна волатильність. З іншого боку, невідомо, в який бік почнуть рухатись ціни на відповідний актив далі. У кризу буває складно передбачити динаміку попиту ті чи інші об'єкти. Цілком ймовірно його зниження, внаслідок чого ліквідаційна вартість активів може впасти настільки, що їхня реалізація стане безглуздою - виручки з продажу не вистачить для того, щоб компенсувати борги.

Тому в кризу гарною альтернативою розпродажу активів за ліквідаційними цінами може бути проведення нових раундів переговорів із кредиторами. Цілком ймовірно, що з метою збереження конструктивних відносин із клієнтом вони підуть назустріч.

Резюме

Отже, ми вивчили специфіку реалізації об'єктів інфраструктури комерційного підприємства за розцінками, що відображають їхню ліквідаційну вартість. Продаж відповідних активів може здійснюватися, якщо:

• компанія перебуває у стадії банкрутства;
• власник фірми продає бізнес з метою переходу до іншого сегменту;
• компанії необхідно терміново розрахуватися за кредитами;
• фірма здійснює модернізацію виробничих ліній, і якнайшвидше їх оновлення визначить обсяг вигоди, що перевищує розмір недоотриманого прибутку внаслідок різниці між стандартною та ліквідаційною вартістю обладнання.

При розрахунку показника, про який йдеться, враховується ринкова вартість об'єктів, що реалізуються, їх первісна ціна, а також різні фактори, що впливають на формування попиту та пропозиції у відповідному сегменті, динаміка технологічного розвитку у виробництві обладнання того ж призначення, що продається фірмою.

Дуже важливою обставиною щодо ліквідаційної ціни об'єкта то, можливо курс національної валюти. Вплив на процес оперативного продажу активів фірми може й кризовий чинник. Залежно від ринкової ситуації, від рівня наявних знань менеджерів щодо ліквідаційних угод у минулому вибирається оптимальний метод оцінки активів компанії.

Ліквідаційна вартість - грошова сума у ​​вигляді різниці між доходами від ліквідації об'єкта нерухомості та витратами на її проведення. Це вартість, з якою доводиться погоджуватися продавцю при вимушеному продажу нерухомості в обмежений період часу, що не дозволяє значній кількості потенційних покупців ознайомитися з об'єктом та умовами продажу.

При визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший за типовий термін експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений зробити угоду щодо відчуження майна.

p align="justify"> При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, що змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах, що не відповідають ринковим.

Загальновідомо, що майно може мати різні вартості в залежності від мети оцінки. Що являє собою ліквідаційна вартість, чим вона відрізняється від інших видів оціночних цін, і якими є особливості її розрахунку - питання, що є предметом розгляду даного розділу. Поняття ліквідаційної вартості викладено багатьма авторами у наявній на сьогодні літературі з оцінки власності. Наприклад, на думку професора Ш. Пратта, ліквідаційна вартість є «чистою грошовою сумою, яку власник підприємства може отримати при ліквідації підприємства та роздільному розпродажі його активів».

Г.С. Харрісон у навчальному посібнику «Оцінка нерухомості» дає наступне визначення ліквідаційної вартості: «Ліквідаційна вартість представляє ціну, з якою змушений погодитися власник під час продажу майна в строк, менший за розумно прийнятний для ринкової експозиції».

Міжнародні стандарти оцінки 2 (Бази оцінки відмінні від ринкової вартості), що визначають вартості, відмінні від ринкової вартості, трактують ліквідаційну вартість таким чином: «Ліквідаційна вартість, або вартість при вимушеному продажу - це грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності в терміни, надто короткі щодо адекватного маркетингу відповідно до визначенням Ринкової вартості. У деяких державах до ситуацій вимушеного продажу можуть бути віднесені випадки з недобровільним продавцем і покупцем або покупцями, поінформованими про труднощі, які відчуває продавець».

З вище викладеного, можна дійти невтішного висновку у тому, що власність може оцінюватися з урахуванням, відмінну від ринкової вартості (ліквідаційної вартості) і враховує неринковий характер угоди.

Неринковий характер угоди проявляється, зазвичай, у двох моментах:

1. у вимушеності (недобровільності) продажу майна з різних причин;

2. у зниженні часу ринкової експозиції реалізованого майна над ринком.

При цьому передбачувана ціна реалізації майна, зумовлена ​​нетиповими для ринку умовами продажу, буде, безперечно, нижчою від ринкової. Прогнозування цієї ціни дуже важко через характер і ступінь суб'єктивних і кон'юнктурних припущень, потрібних для формулювання судження такого роду.

Залежно від терміновості реалізації активів ліквідаційна вартість поділяється на впорядковану ліквідаційну вартість та примусову (термінову) ліквідаційну вартість.

Упорядкована ліквідаційна вартість - це розрахункова величина в поточних цінах, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна за деякий період часу, протягом якого продавець має можливість проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності та вартості активів (поточний ремонт, товарний вигляд та інше), за вирахуванням витрат на реалізацію. Рішення про ліквідацію приймається власником у разі більшої доцільності продажу активу, якщо він є надлишковим чи малоприбутковим. Оскільки в даному випадку немає строгих обмежень за часом реалізації, період експозиції активу, що реалізується, на ринку близький до періоду ринкової експозиції, а сама ліквідаційна вартість близька до ринкової.

Примусова (термінова) ліквідаційна вартість - це розрахункова величина в поточних цінах, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна терміново, тобто. без проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності та вартості активів, за вирахуванням витрат на реалізацію. І тут є суворі обмеження за часом реалізації, диктовані покупцем. Період експозиції реалізованого активу на ринку може бути набагато меншим за ринкову експозицію.

Таким чином, вартість реалізації (ліквідаційна вартість) в обох варіантах буде нижчою від ринкової вартості. Величина зниження ринкової вартості, обумовлена ​​дією вищенаведених факторів, визначається ліквідаційною знижкою. У разі впорядкованої ліквідації величина цієї знижки буде меншою, ніж у разі строкової ліквідації.

1. Цілі, функції та завдання розрахунку ліквідаційної вартості

Цілі та методологія розрахунку ліквідаційної вартості визначаються ситуацією, в якій опинився власник майна, що оцінюється.

Оцінка ліквідаційної вартості майна необхідна у таких випадках:

· При ліквідації підприємства;

· При виробленні плану погашення боргів підприємстваборжника, що опинився під загрозою банкрутства;

· При фінансуванні реорганізації підприємства;

· При оцінці вартості надлишкових активів підприємства;

· При санації підприємства, що здійснюється без судового розгляду;

· При аналізі та виявленні можливостей виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації;

· При визначенні вартості майна виступаючого в якості застави та можливої ​​необхідності його реалізації у разі неможливості погашення кредиту.

Позитивне рішення вищезгаданих ситуацій залежить від багатьох факторів, насамперед, таких як цінності та ступеня ліквідності майна, факторів попиту та пропозиції, що склалися на дату оцінки.

2. Технологія проведення робіт із розрахунку ліквідаційної вартості

Головним завданням експерта-оцінювача є точне визначення підвиду ліквідаційної вартості відповідно до завдань, поставлених Замовником. Для виключення можливої ​​плутанини понять ринкової вартості та неринкової бази вартості в процесі оцінки Оцінювач повинен дотримуватись наступного алгоритму проведення оцінки:

1. Ідентифікувати оцінювану власність. Ідентифікація передбачає встановлення відповідності між наявною документацією на об'єкти оцінки та їх реальною наявністю та станом.

2. Ідентифікувати права, пов'язані з оцінюваною власністю. Опис прав власності включає загальний опис майна та перелік правовстановлюючих документів, що закріплюють права власника, наприклад на основі договору купівлі-продажу майна підприємства або свідоцтва про власність, виданих відповідними уповноваженими державними структурами.

3. Ідентифікувати мету та функцію оцінки. Ідентифікація мети та функції оцінки передбачає аргументоване визначення виду оціночної вартості та спосіб використання її результатів відповідно до завдань оцінки.

4. Встановити ефективну дату оцінки. Ефективна дата оцінки, як правило, збігається з датою огляду майна, що оцінюється.

5. Дослідити оцінювану власність. На даному етапі проводиться огляд майна, що оцінюється, описується його технічний стан. Проводиться аналіз можливих підходів до розрахунку ринкової вартості, що є базисом, з урахуванням якого можна визначити бази оцінки, відмінні від ринкової вартості ліквідаційна, заставна, страхова та інших.).

6. Розрахунок ринкової вартості майна, що оцінюється. Відповідно до статті 3 ФЗ «Про оціночну діяльність у Російської Федерації» «...під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найімовірніша ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції...».

7. Відповідно до поставленої мети та функції оцінки, зробити обґрунтований розрахунок відповідних знижок з ринкової вартості, включаючи витрати на реалізацію. Витрати на реалізацію включають витрати на утримання майна, приведення його до товарного вигляду, комісійні ріелторам, оцінювачам та ін. При цьому необхідно виявити всі особливі обставини і обмеження, обумовлені ситуацією, що склалася.

8. У разі розрахунку упорядкованої ліквідаційної вартості результати оцінки необхідно скоригувати відповідно до розробленого плану реалізації активів, що ліквідуються. При розрахунку ліквідаційної вартості виручена від продажу активів грошова сума, очищена від супутніх витрат, дисконтується на дату оцінки за ставкою дисконту, яка враховує пов'язаний із цим продажем ризик.

Продаж різних активів може бути зроблено в різні терміни в залежності від їх ступеня ліквідності. Під ліквідністю мають на увазі властивість активів, що виражається у їхній швидкій реалізації, тобто. звернення до коштів.

Рухова майно в силу свого визначення у випадку ліквідніше, ніж нерухоме. Обладнання, машини та механізми можуть бути реалізовані у більш короткий термін. Інші активи, наприклад, запаси, сировина та матеріали можуть бути реалізовані відразу після ухвалення рішення про продаж активів.

p align="justify"> Технологічна послідовність робіт з розрахунку впорядкованої ліквідаційної вартості активів підприємства найбільш повно представлена ​​в матеріалах семінарів Інституту економічного розвитку Світового банку. Вона включає наступні етапи:

· Розробку календарного графіка ліквідації активів підприємства;

· Розрахунок поточної вартості активів з урахуванням витрат на їх ліквідацію;

· Визначення величини зобов'язань підприємства;

· віднімання з поточної скоригованої вартості активів величини зобов'язань підприємства.

На жаль, нині відсутня обґрунтована методологія розрахунку ліквідаційних знижок та загалом ліквідаційної вартості. Аналізуючи пропоновані деякими авторами підходи до розрахунку ліквідаційних знижок, можна дійти невтішного висновку у тому, що це підходи здебільшого носять емпіричний характер, обумовлений думкою конкретного спеціаліста.

Відомо, що ринкова вартість, що визначається оцінювачем, передбачає певний період ринкової експозиції, за який оцінене майно може бути продано за зазначеною ринковою вартістю. Зі скороченням періоду ринкової експозиції ймовірність реалізації активу за ринковою вартістю знижується. Терміновість реалізації активу має зумовлювати адекватне зниження рівня ринкової вартості. Таким чином, різниця між ринковою та ліквідаційною вартістю визначається, перш за все, необхідним часом реалізації майна, не кажучи про сам фактор вимушеності продажу. Терміновість реалізації визначається ставленням необхідного часу реалізації (експозиції) - Tтр до сформованого на дату оцінки періоду ринкової експозиції - Tре для цього виду майна.

Таким чином, ліквідаційна вартість може бути визначена ринковою вартістю, яка скоригована на ліквідаційну знижку. Сама ж ліквідаційна знижка (L) може бути представлена ​​у вигляді добутку функції часу експозиції f(Те) та еластичності попиту за ціною з урахуванням фактора вимушеності продажу f(Е):

Ліквідаційна знижка

(L) = f(Те)*f(Е).

Функція f(Те) може бути розрахована за такою формулою:

f(Tе)=1/(1+i)(Тре-Tmp)

де (Тре-Tтр) - Число періодів нарахування відсотків (місяці) за період дисконтування, що визначається часом необхідної реалізації (експозиції); i - відповідна (Тре-Tтр) ставка дисконту.

Приклад 1. Оцінювач визначив ринкову вартість (РС) устаткування 50000$, використовуючи різноманітні підходи до оцінки. Методом кумулятивної побудови було визначено ставку капіталізації (R) у 35%, при цьому норма повернення склала 10% (у річному обчисленні). Як відомо, R складається з двох складових - норми доходу (i) та норми повернення (НВ). Розглядаючи НВ як складову ставки капіталізації, якої можна пожертвувати при Тре, що прагне до 0, формулу (1) можна подати так:

f(Tе)= 1/(1+ R - HB)(Тре - Tmp)

Ринкова експозиція (Тре) становить 3 місяці, а потрібна експозиція (Ттр) - 1 місяць.

f(Tе)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ліквідаційна вартість

(ЛЗ) = РС * f (Те) = 50000 * 0,959 = 47964 $

Ліквідаційна знижка = 50000 - 47964 = 2036 $

Залежність вартості від періоду експозиції може бути виражена такою формулою:

ЛЗ = РС * (1 - exp (-i * Tтр)) / (1 - exp (-i * Tre)), (2)

Приклад 2. На основі даних Прикладу 1 здійснимо розрахунок ліквідаційної вартості за формулою (2):

ЛЗ = 50000 * (1 - exp (-0,029 * 1)) / (1 - exp (-0,029 * 3)) = 17470 $

Ліквідаційна знижка = 50000 - 17470 = 32530 $

Порівнюючи отримані величини ліквідаційної вартості в Прикладах 1 і 2, можна дійти невтішного висновку у тому, що формула (1) має тенденцію до явно значного завищення результату при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ліквідаційна вартість (середньозважена) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ліквідаційна знижка = 50000-27634,7 = 22365,3 $

Визначення коефіцієнта еластичності (Ке) складніше через можливу відсутність необхідної інформації. Коефіцієнт еластичності попиту за ціною являє собою співвідношення відсоткової зміни обсягу попиту та відсоткової зміни ціни (дана формула застосовна для будь-яких змін ціни у разі лінійних кривих попиту та малих змін ціни у разі кривих попиту довільного вигляду). Як правило, попит є еластичним за високих цін і нееластичним за низьких цін. При Ке>1 попит еластичний, при Ке<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базою визначення коефіцієнта еластичності попиту за ціною є ринкова інформація, на основі якої може бути побудований графік еластичності попиту за ціною.

Для розрахунку складової ліквідаційної знижки, обумовленої також факторами вимушеності продажу та врахуванням еластичності попиту, може бути розглянута наступна модель:

L = ((Tmp / Tpе) 2 - 2 (Tmp / Tpе) +1) * e-B * Ke. (3),

де L – ліквідаційна знижка; Ттр - час необхідної експозиції (продажу); Тре - час ринкової експозиції; РС - ринкова вартість; e -B*Kэ-- складова ліквідаційної знижки, обумовлена ​​вимушеністю продажу та врахуванням еластичності попиту; е - основа натурального логарифму (е = 2,718); В - коефіцієнт, що відображає фактор вимушеності продажу, причому<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула визначає коефіцієнтну знижку з ринкової вартості як функцію від часу необхідної експозиції, яка залежить від термінів реалізації активів, у вигляді частки від величини ринкової експозиції; у своїй Е є параметром, визначальним величину діапазону зміни ліквідаційної знижки, тобто. від 0 до величини у вартісному вираженні, що дорівнює (РС * e-B * Kе). При абсолютно нееластичному попиті коефіцієнт цінової еластичності попиту прагне нулю, (РС*e -B*Kе) відповідно до РС, тобто. досягає величини ринкової вартості; при абсолютно еластичному попиті еластичність прагне нескінченності, а знижка, відповідно, до нуля. Таким чином, чим вища цінова еластичність попиту, тим менша знижка і навпаки. До недоліків такого підходу до розрахунку ліквідаційної вартості можна зарахувати складність розрахунку коефіцієнта еластичності.

3. Законодавча база застосування ліквідаційної вартості

Законодавча база застосування ліквідаційної вартості регламентується законодавством РФ у випадках неспроможності (банкрутства) юридичних осіб, накладення арешту на його майно з подальшою примусовою реалізацією цього майна з метою погашення кредиторської заборгованості або стягнення недоїмок з податків та інших платежів до бюджетів різних рівнів згідно з .

В даний час в оцінці нерухомості часто доводиться визначати ринкову вартість. Методика щодо її розрахунку, що прийшла до нас із Західної Європи та Америки, вже пройшла успішну апробацію до вітчизняних економічних умов. Визначення інших видів вартості зустрічається набагато менше в російській оціночній практиці, що позначається на низькому рівні їхнього методологічного забезпечення. Зокрема така ситуація спостерігається при розрахунку ліквідаційної вартості нерухомості.

Удосконалення розрахунку цього виду вартості, а, відповідно, методологічної та методичної бази, на сьогоднішній день є вкрай актуальною, оскільки фінансово-економічна криза, що відбулася в серпні 1998 року, породила різке збільшення потреби у використанні ліквідаційної вартості у суб'єктів ринкової економіки.

Огляд вітчизняної літератури показав, що цією темою практично ніхто не займався поглиблено, тоді як ліквідаційна вартість є одним з головних елементів у системі антикризового управління підприємствами-банкрутами, виконавчого провадження. Останнім часом найбільша потреба у цьому виді вартості спостерігається також і в системі управління об'єктами нерухомості, що знаходиться у федеральній власності та розташованої на території міста Москви, оскільки цей Суб'єкт Федерації є найбільшим федеральним власником, біля якого знаходиться близько 3 млн. кв. м офісних та адміністративних площ, готелів, автобаз та інших приміщень.

Однією з нагальних і важливих проблем є проблема ліквідації об'єктів довгобуду та незавершеного будівництва, у тому числі і на території міста Москви, на якій є значна кількість незавершених будівництвом об'єктів виробничого та адміністративного призначення, в які інвестовано значні державні кошти. Тому дуже важливо правильно оцінити цю нерухомість, яку передбачається реалізувати з торгів відповідно до проекту спільної Постанови Міністерства майнових відносин Російської Федерації та Уряду Москви "Про залучення до господарського обігу та забезпечення ефективності подальшого використання об'єктів незавершеного будівництва, а також об'єктів, що підлягають реконструкції або реставрації. , що у федеральної власності і розміщені біля міста Москви".

Непрозорість інформації про реальні угоди купівлі-продажу нерухомості, реалізованих з аукціонів у Росії, є однією з головних причин слабкого методичного забезпечення розрахунку ліквідаційної вартості, а, відповідно, і точності визначення її величини, у той час як у європейських країнах подібна інформація є відкритою та доступною та проблем із розрахунком цього виду вартості у зарубіжній оціночній практиці не виникає.

Крім цієї проблеми існує й інша, не менш важлива, проблема – це нормативно-законодавче регулювання застосування ліквідаційної вартості та закріплення її однозначного тлумачення. Так, відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 року №119-ФЗ "Про виконавче провадження" потрібно розраховувати ринкову вартість майна, яке має бути реалізовано з торгів. Але, якщо воно реалізовуватиметься з торгів, тобто за обмежений проміжок часу, що характерно для неринкових умов продажу, то це не відповідає поняттю ринкової вартості, закріпленому у статті 3 Федерального закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації". Зокрема, порушуються такі положення: "…на величині угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини…", "… ціна угоди є розумною винагородою за об'єкт оцінки та примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-якої сторони не було…" " та інші, тому що з аукціону жоден розумний власник не буде продавати майно в невиправдано короткі терміни і за ціною, нижчою від ринкової. Це свідчить про вимушеність продажу, що властиво поняттю ліквідаційної вартості. Отже, оцінювачам слід визначати не ринкову, а ліквідаційну вартість заарештованого майна.

У зв'язку зі слабкою нормативно-законодавчою базою в оцінці нерухомості та відсутністю стандартів, затверджених Урядом РФ, досі не закріплено поняття ліквідаційної вартості та сфери її застосування. Єдиним документом, у якому дається хоч якесь її поняття – це Розпорядження ФКЦП від 25 вересня 1996 року №6-р "Про затвердження методичних рекомендацій щодо оцінки майна пайових інвестиційних фондів". У ньому йдеться, що "під ліквідаційною вартістю... розуміється вартість при вимушеному продажу об'єкта нерухомості, тобто та грошова сума, яка може бути отримана від продажу нерухомості в терміни, надто короткі порівняно з маркетинговим часом, який визначається в рамках стандарту ринкової вартості". Це поняття практично збігається з поняттям ліквідаційної вартості, наведеному в Міжнародних стандартах оцінки №2 "Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості" (досі не визнані Урядом РФ на відміну від урядів деяких інших держав), де йдеться, що "ліквідаційна вартість або вартість при вимушеному продажу є грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності в строки, надто короткі для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості. про труднощі, які випробовує продавець". Ці поняття найточніше розкривають суть ліквідаційної вартості.

З наведених понять можна дійти невтішного висновку у тому, що єдиним чинником, який впливає величину ліквідаційної вартості і що її від ринкової, є чинник " вимушеності продажу " , що притаманно неринкових умов продажу нерухомості.

Таким чином, стає цілком очевидним, що для розрахунку ліквідаційної вартості в поточних російських умовах можливе застосування наступного рівняння:

З лік. = З рин. х (1 - До вин.),

· З лік. - Ліквідаційна вартість нерухомості;

· З рин. - ринкова вартість об'єкта, що досліджується;

· До вив. - коригувальна поправка на вимушеність продажу, за умови 0< К вын. < 1.

Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується у два етапи. У першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коригувальної поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор "вимушеності продажу" (на неринкові умови продажу).

Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коригувальної поправки на вимушеність продажу та її математичне обґрунтування викликає багато питань. На практиці оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості), через що найчастіше торги визнаються такими, що не відбулися. Психологічно вони бояться приймати цей показник великим через утруднення його обгрунтування. У той час як аналіз статистики проведення аукціонів з об'єктів нерухомості та особистий досвід роботи показують, що коригувальна поправка на вимушеність продажу коливається в середньому в діапазоні від 0,3 до 0,5, а іноді сягає 0,8.

Щоб надати розрахунку коригувальної поправки на вимушеність продажу математичне обґрунтування, було проведено аналіз результатів торгів, що відбулися, понад 100, за трьома сегментами ринку нерухомості - офісного, торговельного та виробничо-складського призначення, що розташовані на території Москви та належать на праві власності юридичним особам із застосуванням методу аналізу парного продажу. Результати аналізу наведено у табл.

Діапазони коливань значень коригувальної поправки на вимушеність продажу

В результаті аналізу даних таблиці було виявлено тенденцію зміни їх середнього значення, що свідчить про те, що при нестабільній економічній ситуації в країні (кінець 1998 року) значення коригувальних поправок на вимушеність продажу більше, ніж за відносно стабільної економічної ситуації (кінець 2000 року).

Фактор "вимушеності продажу", що впливає на величину ліквідаційної вартості та виражається кількісно у вигляді коригувальної поправки на вимушеність продажу, у свою чергу складається із системи факторів нижчого рівня.

Фактор "вимушеності продажу":

· побажання · способи продажу

· побажання · терміни продажу

· побажання · ризик інвестування

· побажання · витрати на продаж

· побажання · інші

Подальше дослідження залежності коригувальної поправки на вимушеність продажу за вказаними об'єктами від складових елементів чинника "вимушеності продажу" дозволить вивести універсальну формулу розрахунку ліквідаційної вартості.

4. Оцінка ліквідаційної вартості

Ліквідаційна вартість підприємства - це його вартість при вимушеному продажу, що дорівнює грошовій сумі у вигляді різниці між доходами від ліквідації підприємства, отриманими внаслідок розпродажу його активів на ліквідацію. В даному випадку йдеться про продаж власності у терміни, надто короткі для проведення адекватного маркетингу.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства здійснюється у тих випадках, коли існують серйозні сумніви щодо його здатності залишатися чинним підприємством (підприємство перебуває у стані банкрутства), або якщо вартість підприємства при ліквідації може бути вищою, ніж при продовженні діяльності.

Ситуація банкрутства та ліквідації підприємства є надзвичайною. Імовірність позитивного рішення не платежів, яка зазвичай супроводжує цю ситуацію, залежить від вартості майна, яким володіє дане підприємство, що ліквідується.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства необхідна у разі ліквідації підприємства. Вона важлива у багатьох інших випадках, наприклад: - при фінансуванні підприємства - боржника; під час реорганізації підприємства (у тому числі, при експертизі програм реорганізації підприємства); розробки плану погашення боргів підприємства - боржника, який опинився під загрозою банкрутства; при аналізі та виявленні можливості виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації; в оцінці заявок на купівлю підприємства; при експертизі шахрайських угод щодо передачі прав власності третім особам.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства у ситуації банкрутства має низку особливостей, зумовлених переважно характером надзвичайної ситуації. Ці особливості повинні враховуватись при такій оцінці майна.

Оцінка ліквідаційної вартості відноситься до так званих активних видів оцінки, коли на основі отриманих результатів багатьма заінтересованими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення. Особливістю ліквідаційної вартості підприємства є високий рівень залежності третіх сторін від результатів оцінки.

З загальних правил ліквідації юридичних, встановлених у статтях 61 - 65 ДК РФ, головна відмінність ліквідації юридичної особи (підприємства) з його реорганізації у будь-якій формі у тому, що ліквідація передбачає правонаступництва, тобто. переходу прав та обов'язків підприємства, що ліквідується, до інших суб'єктів.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства розраховується шляхом вирахування з коригованої вартості всіх активів балансу суми поточних витрат, пов'язаних із ліквідацією підприємства, а також величини всіх зобов'язань.

Про оцінку об'єктів бухгалтерського обліку ми розповідали в нашій і наголошували, що під оцінкою в бухобліку розуміється грошовий вимір об'єктів обліку. Ми також, що в залежності від цілей оцінки виділяють оцінку, проведену для початкового визнання активів, за їх подальшого обліку, а також для відображення у звітності. А яке місце у видах оцінки відведено ліквідаційній вартості? Про застосування ліквідаційної вартості в обліку розповімо у нашій консультації.

Що таке ліквідаційна ціна?

Поняття ліквідаційної вартості можна знайти у Федеральному законі від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації». У ньому під ліквідаційною вартістю розуміється розрахункова величина, яка є найбільш імовірною ціною, за якою об'єкт може бути проданий на відкритому ринку в умовах, коли власник змушений продати об'єкт, і, відповідно, термін подання об'єкта на відкритому ринку менший за типовий термін подання аналогічних об'єктів у звичайних умовах.

Щодо поняття ліквідаційної вартості з метою бухгалтерського обліку, то ні в Федеральному законі від 06.12.2011 № 402-ФЗ «Про бухгалтерський облік», ні в ПБО поняття ліквідаційної вартості немає. Облікове визначення ліквідаційної вартості можна лише знайти у Міжнародних стандартах фінансової звітності, введених у дію на території РФ відповідно до Наказу Мінфіну від 28.12.2015 № 217н.

Так, визначення ліквідаційної вартості стосовно об'єктів основних засобів наведено у Міжнародному стандарті фінансової звітності (IAS) 16 «Основні кошти». У ньому зазначено, що ліквідаційна вартість активу - це розрахункова сума, яку організація отримала б на поточний момент від вибуття активу після вирахування розрахункових витрат на вибуття, якби стан даного активу та термін його служби були такими, що очікуються після закінчення строку його корисного використання. (п. 6 МСФЗ (IAS) 16). Аналогічне визначення ліквідаційної вартості наведено у МСФЗ (IAS) 38 «Нематеріальні активи» (п. 8).

Як застосовувати ліквідаційну вартість у бухобліку

Наведене вище означає, що показник ліквідаційної вартості в бухобліку використовує ті організації, які застосовують МСФЗ. Наведемо деякі аспекти обліку ліквідаційної вартості відповідно до МСФЗ (IAS) 16, тобто стосовно об'єктів основних засобів (ОС).

Так, ліквідаційна вартість об'єкта ОС використовується для розрахунку суми амортизації. Адже амортизація в МСФЗ розраховується виходячи не з первісної вартості, а величини активу (АВ), що амортизується:

де ПС - первісна вартість активу або інша сума, яка приймається за первісну вартість;

ЛЗ – ліквідаційна вартість активу.

Цей розрахунок показує, що з метою МСФЗ та сума, яка буде отримана від вибуття активу, що амортизується, тобто ліквідаційна вартість, у розрахунку щомісячної амортизації не враховується. У той же час, на практиці ліквідаційна вартість активу часто є незначною і тому вважається несуттєвою при розрахунку величини, що амортизується (п. 53 МСФЗ 16).

Ліквідаційна вартість об'єктів ОЗ повинна систематично (мінімум, на кінець кожного року) аналізуватись на предмет її зміни та у разі потреби коригуватися (п. 51 МСФЗ 16).

Якщо ліквідаційна вартість об'єкта ОС дорівнюватиме балансовій вартості або перевищить її, амортизація за таким об'єктом не нараховується (п. 54 МСФЗ 16).
Нагадаємо, що балансова вартість (БС) об'єкта ОЗ МСФЗ 16 знаходиться шляхом віднімання з вартості такого активу не тільки накопиченої на звітну дату амортизації, а й збитків від знецінення.

М. Захарова, О. Юманова, Є. Романенка; журнал " "

Марія Захарова,
провідний спеціаліст відділу оцінки та аналізу
Ольга Юманова,
Олена Романенко,
спеціаліст відділу оцінки та аналізу
ТОВ "Група Підтримки Бізнесу (ДПБ)"

1. Економічні та юридичні аспекти ліквідаційної вартості.

Ринкова та інші види вартості .

Ринкова вартість -найбільш ймовірна ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всю необхідну інформацію, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини, тобто коли:

· Одна із сторін угоди не повинна відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не повинна приймати виконання;

· Сторони угоди добре обізнані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;

· Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

· Ціна угоди є розумну винагороду за об'єкт оцінки та примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-якої сторони не було;

· Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Очевидно, що при порушенні будь-якого з наведених вище факторів на місці ринкової вартості виникають інші, нові види цін. Саме цей факт породжує необхідність чіткого визначення у кожній конкретній ситуації того виду вартості, який є найбільш адекватним.

Так, наприклад, за наявності конкретних цілей придбання того чи іншого майна потрібне визначення не ринкової, а інвестиційної вартості. Скажімо, у ситуації придбання частки телекомпанії складно говорити про типові наміри покупця. Цілі такого придбання суттєво відрізнятимуться – починаючи від суто комерційних (отримання доходів у майбутньому) до абсолютно неекономічних (отримання доступу до глядацької аудиторії). І в цьому випадку докорінно невірно виходити з визначення ринкової вартості.

Подібні міркування правомірно застосовувати і у разі відхилення інших факторів від визначення ринкової вартості. Основою виникнення аналізованої у цій статті ліквідаційної вартості є наявність надзвичайних чи умовно надзвичайних обставин, що призводять до порушення ринкових чинників. До таких обставин належить фактор обмеженості часу продажу та фактор вимушеності продажу.

Типові випадки виникнення ліквідаційної вартості.

Розглянемо типові випадки, яким притаманні зазначені фактори (рисунок 1) та зупинимося докладніше на кожній із аналізованих ситуацій.

Рисунок 1: Типові випадки виникнення ліквідаційної вартості

При ліквідації підприємства виникає необхідність у створенні чіткого графіка реалізації майна та погашення наявної у підприємства заборгованості (причому нерідкі ситуації, коли сумарна величина доходу від реалізації майна не покриває всіх боргів). При цьому терміни експозиції (передпродажних заходів та самого продажу) сильно обмежені через необхідність досить швидкого звільнення від активів та погашення заборгованості. Саме питання готівкового часу грає у разі вирішальну роль величині вартості (за інших рівних умов).

У свою чергу, тривалість часового періоду визначається умовами кожного конкретного випадку ліквідації. При цьому необхідно мати на увазі, що саме рішення про ліквідацію може бути як добровільним (тобто має місце запланована акція), так і вимушеним. Як правило, перший випадок дає більшу варіативність у прийнятті рішень та дозволяє розробити ефективніші плани ліквідації підприємства.

Вимушена ліквідація у процесі банкрутства здійснюється після прийняття рішення про відкриття конкурсного провадження за підсумками зовнішнього управління. Утворена конкурсна маса підлягає реалізації на відкритих торгах. У цьому терміни реалізації майна вкрай обмежені.

Таким чином, необхідно розмежовувати добровільну та вимушену ліквідацію.

Реалізація об'єктів застави у тих даної статті є швидше гіпотетичне (відірване від дійсності) поняття. У разі визначення ліквідаційної вартості необхідне обгрунтування нижньої межі кредиту, забезпеченням якого є закладене майно і не йдеться про реальний факт реалізації об'єкта. Однак для надання позики кредитору необхідно знати, за якою ціною можна буде реалізувати предмет застави в стислий термін при неповерненні виданого кредиту. Ця вартість у деяких джерелах літератури отримала назву заставної. Однак можна стверджувати, що за своєю економічною суттю вона також є ліквідаційною, оскільки тут присутні фактори обмеженості в часі та вимушеності продажу.

Прискорена реалізація іншого майна через обмеженість термінів експозиції також потребує визначення ліквідаційної вартості. При цьому також існує кілька варіантів такої реалізації – або це ініціативна (добровільна) реалізація, або вимушена (примусово), передбачена чинним законодавством.

Так, у процесі виконавчого провадження здійснюється реалізація заарештованого за рішенням суду майна, причому у термін, що не перевищує двох місяців з дня накладення арешту.

Таким чином, майна практично завжди нижчі за його ринкову вартість. І цей факт є негативним для продавця майна та, безумовно, позитивним – для покупця.

Остаточне визначення поняття ліквідаційної вартості.

Таким чином, розібравшись у ситуаціях, що викликають необхідність розрахунку ліквідаційної вартості, є можливим дати остаточне формулювання даного поняття.

У чинному російському законодавстві поняття ліквідаційної вартості закріплено лише у стандартах оцінки, затверджених постановою Уряду: « ліквідаційна вартість- вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції аналогічних об'єктів».

Більш детальне і правильне визначення міститься у Стандартах Російського товариства оцінювачів (РГО): « ліквідаційна вартість, або вартість при вимушеному продажу– грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності у строки, надто короткі для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості. У деяких державах до ситуацій вимушеного продажу можуть бути віднесені випадки з недобровільним продавцем і покупцем, або покупцями, поінформованими про труднощі, які відчуває продавець».

У західній літературі розрізняють два види ліквідаційної вартості - впорядкована (orderly liquidation value) і вимушена (forced sale value). Друга відповідає російському визначенню, перша передбачає, що у власника достатньо часу для того, щоб термін експозиції об'єкта був оптимально наближений до середньоринкового.

Необхідно уникати заміни понять ліквідаційної вартості та чистого доходу від ліквідації, що виникає при реалізації майна після закінчення строку його корисної експлуатації. Реалізація таких активів проводиться, як правило, найбільш ефективним способом з метою часткової компенсації витрат на їхнє придбання в минулому.

Законодавчі казуси.

У повсякденній практиці існує проблема нормативно-законодавчого регулювання застосування ліквідаційної вартості та закріплення її однозначного тлумачення.

Наприклад, відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 року №119-ФЗ «Про виконавче провадження» потрібно розраховувати ринкову вартість майна, що має бути реалізовано з торгів протягом 2 місяців. Але, якщо воно реалізовуватиметься з торгів, тобто за обмежений проміжок часу, що характерно для неринкових умов продажу, то це не відповідає поняттю ринкової вартості, закріпленому у статті 3 Федерального закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації". Тим паче, що поняття ліквідаційної вартості визначено «Стандартах оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності», затверджених постановою Уряди РФ.

У разі оцінювачам слід обчислювати не ринкову, а ліквідаційну вартість заарештованого майна. В наявності протиріччя між різними законодавчими актами.

2. Аналіз факторів, що зумовлюють відмінність ліквідаційної вартості від ринкової.

Усі чинники, які у основі ліквідаційної вартості чи супутні їй, можна умовно класифікувати (рисунок 2).

Малюнок 2: Чинники ліквідаційної вартості

Об'єктивні фактори присутні при визначенні ліквідаційної вартості у будь-якій ситуації. Їх вплив неможливо не враховувати, і, по суті, вони практично не залежать від стану справ на конкретному підприємстві (крім загального стану майна). При цьому всі об'єктивні фактори взаємно впливають один на інший. Приміром, сприятлива кон'юнктура ринку може знизити оптимальні терміни експозиції тощо.

Найважливішим фактором, що впливає на відмінності в ринковій та ліквідаційній вартості, виступає термін експозиції майна . При цьому чим нижчий запланований термін експозиції майна, що ліквідується, порівняно з оптимальним, тим сильніше знижується можлива вартість.

На діаграмах 1-3 представлено співвідношення ринкової та ліквідаційної вартості нерухомого майна в м.Москві у 1998-2000 роках. (У %)

Діаграма 1: Співвідношення ринкової вартості та вартості вимушеного продажу офісних будівель та приміщень, %

Діаграма 2: Співвідношення ринкової вартості та вартості вимушеного продажу торгових будівель та приміщень, %

Діаграма 3: Співвідношення ринкової вартості та вартості вимушеного продажу складських та виробничих будівель та приміщень, %

Джерело: С.Чемерікін «Ліквідаційна вартість в оцінці нерухомості».

Фактично термін експозиції майна є основним чинником, що істотно впливає на всі інші фактори як у бік посилення їхнього впливу, так і послаблення. Очевидно, що при збільшенні запланованого терміну експозиції з'являється більше реальних можливостей для використання ефективних маркетингових заходів, нівелювання негативного впливу короткострокових кон'юнктуроутворюючих факторів тощо.

Загальна інвестиційна привабливість об'єкту ґрунтується на індивідуальних характеристиках майна (функціональному призначенні, фізичному стані) та безпосередньо впливає на рівень споживчого попиту.

У разі (при ліквідації підприємства) активізуються специфічні чинники, які можна умовно назвати «факторами виділення»(В принципі, ці фактори дуже близькі до фактора інвестиційної привабливості). Суть дії даних факторів зводиться до того, що багато об'єктів майнового комплексу індивідуально не являють собою жодної цінності і фактично не можуть бути реалізовані за нормальною ціною в той час, як у рамках підприємства, що ліквідується, дані об'єкти відігравали значну роль. Особливо негативно вплив аналізованого аспекту на, так звані, невловимі активи і, в першу чергу, на ділову репутацію фірми (гудвілл), який включає цінність персоналу, зв'язки з постачальниками, налагодженість структури бізнесу і т.д. При ліквідації компанії реалізувати цей, часом один із найцінніших активів, неможливо.

Абсолютна величина ринкової вартості об'єкта надає зворотний вплив рівень ліквідності – що стоїть ринкова вартість об'єкта, тим менше стає платоспроможний попит нею у зв'язку зі зменшенням кількості потенційних покупців.

До факторів безпосереднього впливу на рівень вартості об'єктів відноситься і кон'юнктура ринку у ліквідаційний період. Чим довше цей період, тим більше можливостей у підприємства проаналізувати ситуацію на ринку і вибрати найбільш оптимальний варіант дій у обставинах, що склалися. І, навпаки, при нетривалому періоді експозиції та несприятливій кон'юнктурі ринку втрати під час продажу об'єктів ще більше зростатимуть. А сподіватися на загальний підйом ринку саме у нетривалий період ліквідації компанії щонайменше нерозумно.

Ефективність маркетингу також значно ускладнюється короткостроковістю періоду, відведеного щодо відповідних заходів. Однак вона однаково залежить і від конкретних засобів, що використовуються для збільшення ціни реалізації об'єкта.

Ще одним важливим об'єктивним фактором є психологічний аспект вимушеного продажу, що виражається у певному впливі на ініціативу покупців. Причому вплив даного чинника також досить двоякий – з одного боку, відчуваючи, що продавець перебуває у спочатку невигідних умовах, покупці починають демпінгувати, але з іншого боку, відчуваючи конкуренцію один з одним, вони бояться упустити майно, що реалізується, і змушені йти на компроміс.

Суб'єктивні фактори відбивають специфіку кожного конкретного підприємства. Особливо негативно ці фактори виявляються на підприємствах з неефективними управлінцями, що призводить до значних труднощів під час ліквідації. До таких чинників належить ціла система явищ. Так, інвентаризація та оцінка основних фондів збанкрутілих підприємств майже завжди утруднена станом бухгалтерських регістрів, відсутністю технічних паспортів на обладнання та паспортів БТІ на об'єкти нерухомості. Цей ряд продовжує відсутність юридичних документів на майно, заплутаність ведення обліку, відсутність працівників, які можуть дати необхідні роз'яснення. Всі ці факти призводять до того, що перед складанням конкретного плану та визначення термінів ліквідації доводиться у повному розумінні цього слова «розгрібати» майно підприємства, відновлювати ланцюжки виникнення тих чи інших зобов'язань як із боку самого підприємства, і його партнерів. Це призводить до колосального ускладнення процесу ліквідації.

Однак буде невірним думати, що розглянуті фактори завжди мають лише негативний характер. Навпаки, чітка організаційна структура та ефективна сумлінна робота підрозділів підприємства можуть сприяти значному прискоренню ліквідаційних процесів.

Дійсно, замість того, щоб витратити 3-6 місяців на виявлення поточного стану майна підприємства у разі його безгоспності, краще було б використати цей період для збільшення часу продажу майнового комплексу, що дуже важливо.

У таблиці 1 наведено аналіз можливих складнощів та факторів, що зумовлюють ці складності, у розбивці за окремими видами майна.

Таблиця 1: Вплив факторів ліквідаційної вартості на різні види майна

3. Загальні методологічні проблеми розрахунку ліквідаційної вартості.

Спрощена схема розрахунку ліквідаційної вартості підприємства виглядає так:

З коригована (переоцінена) вартість усіх активів

- сума поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією (витрати на збереження активів до їх продажу тощо)

- величина всіх зобов'язань.

Для цілей цієї статті зупинимося на розгляді ключових проблем, що виникають під час розрахунку ліквідаційної вартості.

Специфічні характеристики підприємств, що ліквідуються.

Насамперед, ще раз необхідно врахувати ту обставину, що на більшості підприємств, що ліквідуються, стан обліку майна та його юридичний супровід, м'яко кажучи, залишають бажати кращого. Ці факти ще більше посилюють проблему обмеженості термінів продажу. Скажімо, один процес оформлення прав власності на той чи інший об'єкт нерухомості займає досить тривалий час (до кількох місяців). Крім того, технічний стан основних фондів підприємств-банкрутів майже завжди потребує додаткових капітальних вкладень при купівлі, що звужує коло потенційних покупців. Особливу увагу слід приділити визначенню функціонального та морального зношування - як правило, основні фонди таких підприємств купувалися давно і не відповідають сучасним технологічним та функціональним вимогам.

Застосування підходів до оцінки.

У процесі переоцінки активів підприємства можливо використовувати три підходи: прибутковий (заснований на тих вигодах, які можуть бути отримані власником даного майна в майбутньому), порівняльний (заснований на цінах продажу аналогічних об'єктів майна на відкритому ринку) та витратний (заснований на визначенні витрат, які поніс би потенційний власник при його придбанні/відновленні). Виникає закономірне питання – якому з підходів найбільше довіряти при розрахунку ліквідаційної вартості?

Виходячи з факту обмеженості часу продажу та неможливості донести до потенційних покупців повну інформацію про переваги того чи іншого активу, а, як наслідок, необхідність самостійного визначення покупцем орієнтовної вартості об'єкта шляхом аналізу відкритого ринку, доцільно сакцентувати увагу на порівняльному (ринковому) підході. Однак це зовсім не відкидає можливості використання результатів, отриманих у рамках двох інших підходів. Тим більше, що виникають ситуації, за яких застосування порівняльного підходу взагалі неможливе.

Таким чином, при виведенні остаточної величини вартості активу необхідно особливо ретельно поставитися до питання узгодження результатів, отриманих у рамках застосованих підходів. Так, за погодженням результатів оцінки об'єктів нерухомості витратного підходу внаслідок специфіки інвестиційного клімату Росії годі було надавати велику питому вагу. Інвестиції переважно здійснюються у будівництво житлової нерухомості, на другому місці знаходяться інвестиції у будівництво офісних будівель. Інвестиції в будівництво промислових і торгових комплексів, як правило, здійснюються великими фінансовими холдингами, велика ж частина потенційних власників такої нерухомості вважає за краще придбати вже збудоване, що в результаті виходить дешевше, ніж будівництво. Відповідно, максимальну питому вагу за узгодженні результатів слід надати порівняльному підходу.

Перехід від ринкової до ліквідаційної вартості.

І все ж основним питанням, що виникає при розрахунку ліквідаційної вартості, залишається питання переходу від ринкової вартості майна до ліквідаційної вартості .

Загалом ліквідаційна вартість може бути розрахована двома методами:

¨ Прямий метод ґрунтується виключно на порівняльному підході. Застосування цього методу реалізується шляхом прямого порівняння з аналогами, або через статистичне моделювання (кореляційно-регресійний аналіз). Однак інформація про ціни угод в умовах вимушеного продажу є важкодоступною, що зумовлює крайню обмеженість можливості застосування даного методу. Хоча у разі наявності необхідної інформації він має високий рівень об'єктивності.

¨ Непрямий метод ґрунтується на розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта, виходячи з величини його ринкової вартості.

Схема розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта майна під час використання непрямого методу виглядає так:

Таким чином, основною методологічною проблемою в даному випадку є визначення знижки на факт вимушеності продажу (поправки, що відображає умови продажу).

Існує кілька способів визначення знижки на вимушений характер продажу: метод порівняння парних продажів (при якому аналізуються ціни продажу ідентичного майна у звичайних умовах та в стислий термін експозиції), метод прямого аналізу характеристик та експертний метод.

Найчастіше звертаються до третього, експертного методу, що з фактом обмеженості необхідної інформації. Як правило, знижка на вимушений характер продажу знаходиться в діапазоні від 20 до 50%. Безумовно, значення поправного коефіцієнта може бути іншим, залежно від конкретних умов ліквідації.

У будь-якому разі розрахунок цього коефіцієнта передбачає обґрунтування та виділення факторів, що визначають зниження ринкової вартості кожного конкретного виду майна.

Так, можливе використання як відправна точка запропонована в розділі «Аналіз факторів, що зумовлюють відмінність ліквідаційної вартості від ринкової» таблиці. Для цього необхідно провести ранжування всіх факторів за значимістю в рамках кожного конкретного об'єкта з наданням певного діапазону, в якому може змінюватись величина знижки. У цьому треба пам'ятати, що сумарна величина значень верхніх діапазонів всіх чинників має перевищувати 100%.

Наприклад, при оцінці об'єкта нерухомості можливо здійснити наступне ранжування факторів (природно, при використанні запропонованої схеми на практиці необхідно ретельно враховувати специфіку конкретної ситуації, що може призвести до іншого варіанту ранжування) за 10-ти бальною схемою:

Після визначення діапазонів знижки на вимушеність продажу у розрізі факторів проводиться ретельний аналіз ситуації та вибір конкретного значення знижки для кожного фактора, після чого отримані значення підсумовуються.

Аналогічні розрахунки проводяться всім видів майна, належать підприємству, що ліквідується.

4. Для кого необхідний розрахунок ліквідаційної вартості і навіщо залучати оцінювача?

Визначення ліквідаційної вартості має на меті вирішення низки завдань, які безпосередньо залежать від споживачів даної інформації. Як основних користувачів (у більшості випадків і замовників) підсумкового розрахунку ліквідаційної вартості виділяють кредитних менеджерів, арбітражних керуючих та менеджерів підприємства.

Кредитні менеджери.

Під час надання кредиту, забезпеченням якого є закладене майно, важливим етапом є оцінка цього майна. Даний розрахунок доцільно довірити кваліфікованим спеціалістам в галузі оцінки, тобто здійснити незалежну оцінку. визначення ліквідаційної вартості. Реальний факт реалізації об'єкта може не мати місця. Однак для надання позики в обґрунтованій сумі кредитору необхідно знати, за якою ціною при неповерненні коштів можна буде реалізувати предмет застави, тобто при вимушеному продажу та скороченому терміні експозиції. Своєчасний розрахунок ліквідаційної вартості дозволяє уникнути видачі кредитів необґрунтовано завищеної величини та прискорити процес реалізації об'єктів застави.

Арбітражні керуючі.

У процесі ліквідації підприємства для прискорення процесу реалізації активів має сприяти проведенню оцінки об'єктів. Завчасне визначення ліквідаційної вартості поряд з аналізом фінансового стану боржника призводить до прийняття обґрунтованого рішення щодо порядків та термінів проведення торгів. Таким чином, збільшення терміну експозиції активів сприяє зростанню їхньої вартості.

Керівні менеджери.

Значимість розрахунку ліквідаційної вартості для керівних менеджерів двояка.

По-перше, придбання активів за ліквідаційною вартістю дозволяє підприємствам-покупцям отримувати очевидну вигоду як у разі подальшого перепродажу майна за ринковою вартістю (у вигляді різниці між ринковою та ліквідаційною вартістю), так і у разі його експлуатації (в іншій ситуації придбання аналогічного майна обійшлося б дорожче).

По-друге, керівним менеджерам необхідно пам'ятати, що одним із напрямів реструктуризації (реорганізації) бізнесу є стратегічний напрямок. У його рамках проводяться заходи щодо злиття, приєднання компаній, часткової ліквідації бізнесу в стислі терміни. Як правило, будь-яке рішення про подальшу долю підприємства ґрунтується на розробці кількох варіантів розвитку, серед яких передбачається можливість його ліквідації.

Таким чином, залучення кваліфікованих спеціалістів з оцінки дозволить максимізувати ефективність та строки розрахунку ліквідаційної вартості, що є важливою складовою підсумкового результату процесу ліквідації загалом.

Список використаної литературы:

1. «Оцінка бізнесу»: за ред. А.Г. Брязновий, М.А. Федотової – М.: Фінанси та статистика, 2000.

2. В.Галасюк «Про визначення поняття ліквідаційної вартості».

3. В.Галасюк «Підвищення вартості підприємства за допомогою ліквідаційної вартості».

4. С.Долгін "Порядок (особливості) проведення оцінки ліквідаційної вартості конкурсної маси".

5. Ю.Козир «Оцінка ліквідаційної вартості».

6. С.Чемерікін «Ліквідаційна вартість в оцінці нерухомості».

"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності". Утв. Піст. Уряду №519 від 06.07.2001 р.

International Glossary of Business Valuation Terms (Національна Association of Certified Valuation Analysts (NACVA)).