Поняття нерухомості у цивільному законодавстві. Цивільно-правовий режим нерухомості. Які об'єкти необхідно відносити до нерухомості

У період Союзу РСР розподіл майна на нерухоме і рухоме було історично пов'язані з поземельним оборотом, бо, як згадувалося, основою нерухомості є земельну ділянку. Такий поділ виявився непотрібним у зв'язку із встановленням у перші роки радянської влади виключно державної власності на землю та вилученням землі "з приватного обігу". Тому в радянському законодавстві поняття "нерухомість" використовувалося лише спочатку. У примітці до ст.21 Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. прямо вказувалося, що "зі скасуванням приватної власності на землю поділ майна на рухомі та нерухомі скасовано".

У Цивільному кодексі РРФСР 1964 року поняття нерухомості був. Але за відсутності права власності на землю, для будов було створено особливий правовий режим, близький до режиму нерухомості, були деякі норми, що дозволяли виділяти права власності громадян на окремі речі та на здійснення угод з ними в окремі правові інститути (право особистої власності па житловий будинок , договір купівлі-продажу житлового будинку чи дачі).

Законодавець був змушений користуватися довгою описовою формулою "житловий будинок (частина будинку), квартира в багатоквартирному будинку житлово-будівельного колективу індивідуальних забудовників", зовсім не тому, що не міг бути знайдений термін, критерій, що об'єднує, а тому, що тільки зазначені об'єкти з усіх тих, які охоплювалися б цим об'єднуючим, загальним поняттям, за радянським законодавством могли перебувати у громадян в особистій власності (це формулювання застосовувалося для позначення тієї частини нерухомості у житловій сфері, яка могла перебувати в особистій власності громадян).

Будівлі та споруди могли перебувати у власності колгоспів, інших кооперативних організацій та їх об'єднань, профспілкових та інших громадських організацій(ДК РРФСР 1964г), і навіть житлові будинки, квартири.

У сучасне російське законодавство розподіл речей на рухомі та нерухомі було повернено законом "Про власність у РРФСР".

Спочатку поняття "не рухоме майнобуло лише згадано стосовно інституту набувальної давності в п.3 ст.7 цього закону. Його формулювання не відрізнялося належною чіткістю. Ч.1 п.4 ст.2 закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будівлі, споруди, земельні ділянки У п.3 ст.7 закону вживався термін "нерухоме майно", хоча визначення його цей закон не давав.

В Основах цивільного законодавства Союзу РСР та республік, прийнятих Верховною РадоюСРСР 31 травня 1991 р., містилися норми, що ділять майно на рухоме та нерухоме. Так, у ст.4 було реанімовано цілком класичний поділ майна на рухоме і нерухоме, хоча далі факту цього поділу Основи не пішли, бо в них не передбачалася будь-яка специфіка правового режиму нерухомих речей. Але саме у п.2 ст.4 Основ цивільного законодавства Союзу РСР та республік 1991 р., крім перерахування (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо) вперше дається "критерій нерухомості": міцний зв'язок із землею та неможливість переміщення майна без суттєвої шкоди його призначенню. Дане визначення нерухомості було відтворено в Указі Президента РФ "Про регулювання земельних відносин та розвиток аграрної реформи в Росії". Наступний крок у розвитку поняття нерухомості було здійснено у російському законодавстві у зв'язку з прийняттям Конституції Російської Федерації 1993 р. Після того, як було відроджено право приватної власності на землю, вперше передбачене в Законах РРФСР "Про селянське (фермерське) господарство" та "Про земельну реформі", ситуація змінилася. Нерухомість поверталася в цивільний оборот, оскільки однією з правомочностей власника є власністю.

Згідно нормативним актам, Прийнятим у період ринкових відносин з 1990 - 1996 р., вже можна говорити про нерухомість як про товар, який повсюдно продається і купується. Це найбільш фундаментальний, ґрунтовний товар із усіх існуючих, його не можна викрасти чи втратити.

Вирішальний крок у затвердженні категорії нерухомого майна в російському законодавстві зробив новий Цивільний кодекс Російської Федерації, який не лише присвятив спеціальну статтю класифікації речей на нерухомі та рухомі (ст.130), а й запровадив цілу низку статей та положень, що визначають спеціальний правовий режим нерухомого майна .

ДК РФ відносить до речей, нерухомим за їх природою, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти, ставлячи їх в один ряд із земельними ділянками та роблячи їх, по суті, незалежними від останніх. У той же час ліси, згідно з ДК РФ, належать до нерухомості за принципом їхнього зв'язку із землею поряд із будівлями та спорудами.

Стаття 130 ЦК РФ віднесла до нерухомих речей також "підлягають державній реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти", тим самим, відійшовши від традиції російського законодавства, де в принципі рухомі речі до нерухомості не належали. Так, російське дореволюційне законодавство відносило "морехідні та річкові судна всякого роду" до рухомих речей. У ст.130 ДК РФ перераховані не Спеціальна ст.132 відносить до нерухомого майна підприємство як майновий комплекс, що розглядається як нерухомість за призначенням.

Незважаючи на змістовну повноту наведеного переліку нерухомості ГК РФ, що здається з першого погляду, він піддається невпинній критиці фахівців.

Історичний аналіз становлення та розвитку інституту нерухомості показав, що російська правова історія побудована на чергуванні визнання поділу речей на рухомі та нерухомі та на запереченні цього факту.

У чому полягає значення поділу речей на рухоме і нерухоме. Ми звертали увагу на це у попередньому параграфі, вказуючи, що правове значення поділ речей на рухомі та нерухомі пов'язується із встановленням різного правового режиму для них.

Відродження інституту нерухомості у російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу.

Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулюванняугод із нерухомим майном. Проте законодавець не дає визначення нерухомості. У зв'язку з цим погодимось із О.Ю. Скворцовим, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми у правозастосовній практиці і зрештою негативно позначаються на цивільному обороті.

Звертаючись до цивілістичну літературу, ми констатуємо, що, в повному обсязі автори виділяють власне поняття нерухомості, більшість їх обмежуються тлумаченням ст.130 ДК РФ, виділяючи лише критерії віднесення об'єктів до нерухомого майна. Такі, як М.І. Брагінський, О.М. Козир, О.М. Садиков та ін.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди.

До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.

Поняття нерухомості можна зустріти в енциклопедіях та словниках. Наприклад, у сучасній енциклопедії: "нерухомість у цивільному праві земельні та інші природні угіддя, речові права на землю, а також всяке інше майно, прикріплене до землі та міцно пов'язане з нею (будівлі, споруди тощо). Протиставляється рухомості" .

У тлумачному словнику живої мови Володимира Даля, можна зустріти наступне визначення нерухомості - це, властивість і стан нерухомого, нерухомість, спокій, відсталість (нерухомий маєток). Тут же у примітці, нерухомість від нерухомий (нерухомий) - не рухається і не рухається ніким, що стоять у спокої, на місці. Поняття нерухомості як правової категорії істотно відрізняється від економічного трактування даного поняття.

Щоб сформулювати поняття нерухомості, нам необхідно здійснити аналіз ознак даного об'єкта цивільних прав, а також виділити критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомості.

М.В. Абрамова виділяє чотири ознаки властивих нерухомому майну:

1. нерухомим майном визнається річ, тобто. предмет природи чи результат праці, щодо якого виникають цивільні правовідносини;

2. річ ця має бути индивидуально-определенной, тобто. необхідна наявність особливих, тільки їй властивих рис, характеристик та якостей, вона має бути юридично незамінною;

3. цієї речі мають бути притаманні такі ознаки, як міцність та неспоживаність; ця річ повинна перебувати у певному зв'язку із землею. Причому міцність зв'язку із землею вважається достатньою, якщо переміщення об'єкта без невідповідних збитків його призначенню неможливе, а також можливість заподіяння невідповідних збитків при вилученні деяких об'єктів нерухомості зі звичного середовища експлуатації та використання.

Вступ

Глава 1. Поняття нерухомості як об'єкта цивільних прав

1.1 Поняття правового режиму нерухомості

1.2 Ознаки нерухомості

1.3 Проблема визначення критеріїв у понятті нерухомості

2.1 Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно

2.3 Підстави державної реєстрації та відмови у державній реєстрації

Висновок

бібліографічний список

Актуальність проведення наукового дослідження визначається цілою низкою факторів.

По-перше, доводиться констатувати, що сучасний рівень законодавства про нерухомість не досить високий. Глава 6 Цивільного кодексу РФ містить лише загальні положення про нерухомі речі, де в трьох статтях вказується на критерії визначення нерухомості, її види та порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно. Норми онерухомості містяться і в інших нормативно-правових актах, серед яких: Федеральний закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно угод з ним», Земельний кодекс РФ, Водний кодекс РФ, Лісовий кодекс РФ і т.д. Проте зазначені норми не дають чіткого уявлення ні про загальні ознаки нерухомого майна, ні про його види, не про фактори, що впливають на специфіку правового режиму об'єктів нерухомості, в цілому, та окремих видів нерухомості, зокрема. Залишаються пробілами положення, що стосуються поняття правового режиму нерухомості, його специфіки, поняття нерухомості, визначення критеріїв, віднесення окремих об'єктів до нерухомого майна (у першу чергу це стосується підприємств. Сюди ж можна віднести морські, повітряні судна, космічні об'єкти, багаторічні насадження і т.д.).

По-друге, аналіз наукової літератури показує, що питання правовому режимі нерухомості, факторів, що визначають специфіку правового режиму, понятті нерухомості, критеріях віднесення об'єктів до цього виду, є дуже спірним. Ряд авторів А.Г. Калпін, А.І. Масляєв, Т.Є. Абова, А.О.Кабалкін, О.М. Садиків та ін. виділяють лише два критерії. Інші вказують натрі (М.Л. Шелютто, О.Ю. Скворцов та ін.). Деякі цивілісти вважають, що таких критеріїв чотири (В.В. Вітрянський, В.А. Порошков, М.І. Брагінський, М.М. Орлова та ін). Автори висловлюють різні точки зору щодо можливості віднесення до об'єктів нерухомості підприємства в цілому, як майнового комплексу та специфіки його правового режиму; можливості визнання об'єктами нерухомості у принципі рухомого майна (морські, повітряні судна, космічні об'єкти). Спірним є питання визначення критеріїв, які впливають правової режим окремих видів земельних ділянок тощо. Причина такої ситуації бачиться у суперечливому регулюванні даного інституту нормами російського права.

Ступінь наукової розробленості теми дослідження. У процесі дослідження використовувалися праці таких відомих вітчизняних цивілістів як: А.В. Венедиктов, О.С. Іоффе, Д.І. Мейєр, І.А. Покровський, Є.В. Богданов, Є.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.Є. Чорноморець, М.І. Брагінський Л.В. Щеннікова, Г.Ф.Шершеневич, М.М. Агарков, С.С. Алексєєв, В.В. Вітрянський, М.Х. Хутиз, О.М. Садіков,З.І. Цибуленко та інших.

Мета дослідження полягає у проведенні комплексного теоретичного аналізу правового режиму нерухомості як об'єкта цивільних прав; виявлення його специфіки; встановленні протиріч між діючими правовими актами, а також розроблення пропозицій щодо вдосконалення російського законодавства про нерухомість.

Враховуючи це, завданнями дослідження є:

всебічне вивчення поняття правового режиму нерухомості, виявлення критеріїв,

що впливають зміст правового режиму; визначення поняття та критеріїв віднесення об'єктів до нерухомого майна;

виділення різних видівнерухомості, як предмета впливу правового режиму та встановлення їх місця в системі об'єктів цивільних прав;

порядок їх державної реєстрації.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що складаються з приводу нерухомого майна, як об'єкта цивільних прав, загальні тенденції виникнення, зміни та припинення даних правовідносин.

Предметом дослідження є законодавство, що регулює виникнення та здійснення (володіння, користування, розпорядження) суб'єктивних прав на нерухомість, а також судова практика.

Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії та практики. Обґрунтування положень, висновків та рекомендацій, що містяться в дипломної роботи, здійснено шляхом комплексного застосування наступних методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.

Структура роботи обумовлена ​​цілями та завданнями дослідження. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що поєднують шість параграфів, висновків та бібліографічного списку.

У цивілістичну літературу зустрічаються такі поняття, як «правовий режим нерухомості», «правовий режим земельних ділянок», «правовий режим об'єктів», «правовий режим майна», «правовий режим речей», «правовий режим водойм» тощо.

Однак саме поняття правового режиму у цивільному праві не склалося.

На думку В.Б. Ісакова: «Правовий режим - це соціальний режим деякого об'єкта, закріплений правовими нормами і забезпечений сукупністю юридичних коштів». На наш погляд, недоліком даного визначення є те, що автор визначає правовий режим через соціальний режим, який у свою чергу потребує уточнення. Тим більше, що поняття соціального режиму ширше, ніж поняття правового режиму.

Узагальнюючи всі наведені позиції, ми можемо констатувати, що автори демонструють найрізноманітніші підходи до поняття правового режиму. Отже, специфіка правового режиму нерухомості полягатиме в системі правових норм, що встановлюють конкретні дозволи та заборони у відносинах, що складаються між суб'єктами права щодо об'єктів нерухомості.

Однак чи тільки дозволи та заборони є специфічною характеристикою правового режиму нерухомості. Повертаючись до точки зору, висловленої рядом авторів (Е.А. Суханов, М.М. Марченко), ми можемо погодитися, що значну роль у характеристиці правового режиму нерухомості надають обмеження прав, встановлені щодо даних об'єктів.

Права володіння, користування та розпорядження нею відмінні від володіння, користування та розпорядження іншими видами майна. Це пов'язано з тим, що користування нерухомістю більшою мірою, ніж користування рухомими речами зачіпає інтереси інших громадян та юридичних осіб. Крім того, нерухоме майно в порівнянні з іншими речами має, як правило, більш високу вартість. Нарешті, у зв'язку з цільовим призначенням та особливою соціальною значимістю багатьох об'єктів нерухомості законодавством встановлюється ряд обмежень щодо їх участі у цивільному обороті.

Під обмеженням права розуміється те, що суб'єкт неспроможна робити, що він має терпіти, причому обмеження можуть зачіпати все правомочності, зокрема, право розпорядження річчю. Обмеження не приводить до встановлення нового права на об'єкт. Обмеження права суворо передбачені федеральним законом. Відповідно до ч.3 ст.55Конституції РФ права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, як це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів громадян та інших осіб, забезпечення оборони країни та безпекидержави.

Обмеження не встановлюють права на чужу дію, суб'єкт зобов'язується лише до помірності від скоєння будь-яких дій. Так, якщо це обмеження щодо житлового приміщення (п.1 ст.288 ДК РФ), то це стосується утримання від дій, що мають на меті змінити призначення даного об'єкта. Аналіз низки інших обмежень (п.3 ст. 209 ЦК України, ч.2 ст.12 Водного кодексу і т.д.) дозволяє нам зробити аналогічні висновки.

До ознак, що характеризує обмеження, ми можемо віднести, по-перше, мета встановлення обмежень - інтереси держави та суспільства; по-друге, наявність у правовідносинах наперед невизначеного, широкого кола осіб, на чию користь встановлені обмеження; по-третє, відсутність обмеження конкретного правомочності в осіб, у чиїх інтересах встановлюється обмеження.

Законодавство про нерухомість насичене нормами, обмеження прав на ці об'єкти. Це обмеження не зміни цільового призначення земельної ділянки (п.2 ст.260 ДК РФ); не заподіяння шкоди природному середовищу (п.3 ст. 209 ЦК України), особливі умовивикористання земельних ділянок та режим господарської діяльності в охоронних, санітарно-захисних зонах; особливі умови охорони навколишнього середовища, у тому числі тваринного і рослинного світу, пам'яток природи, історії та культури, археологічних об'єктів, збереження родючого шару ґрунту, природного довкілля, шляхів міграції диких тварин; умови початку та завершення забудови чи освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів(П.2 ст.56 Земельного кодексу РФ). Стаття 26 Водного кодексу РФ встановлює обмеження для забезпечення раціонального використання, охорони, захисту та відтворення лісів, як вхідних, так і не входять до лісового фонду, а також земель лісового фонду, не вкритих лісовою рослинністю. Стаття 288 п.1 обмежує власника зміну призначення житлового приміщення тощо. Отже, встановлена ​​залежність правового режиму від обмежень прав на об'єкт нерухомості, як предмет впливу правового режиму.

Враховуючи велику кількість обмежень, встановлених щодо прав на об'єкти нерухомості, необхідно розглядаючи специфіку правового режиму нерухомості, вказувати на дані обмеження.

Отже, специфіка правового режиму нерухомості буде полягати не, скільки в системі правових норм, що встановлюють конкретні дозволи та заборони, скільки в обмеженнях прав у відносинах, що складаються між суб'єктами права з приводу об'єктів нерухомості.

Враховуючи все вище викладене, ми можемо сформулювати поняття правового режиму нерухомості - це порядок правового регулювання, виражений у формі встановлення дозволів, заборон та обмежень, що створюють особливий обсяг прав та обов'язків суб'єктів стосовно об'єкту нерухомості.

Великий вплив на характеристику правового режиму нерухомості надає обертоваздатність об'єктів цивільних прав.

Нерухомість може відноситися до об'єктів, вилучених обороту громадян, обмеженим в обороті і беруть участь в обороті безмежностей.

Правове значення поділ речей на рухомі та нерухомізв'язується із встановленням різного правового режиму для них.

А.Г. Калпін та А.І. Масляєв бачать відмінність правого режиму у цьому, що й звернення пов'язані з виконанням, певних формальностей, саме, у скоєння угод із нею та оформлення права ними вимагають державної реєстрації речових. У деяких випадках п.2 ст.131ГК РФ крім державної реєстрації речових, можуть здійснюватися і спеціальні регистрации.

Провівши аналіз чинного законодавства, позицій ряду цивілістів зроблено такі висновки.

Відмінність правового режиму рухомих і нерухомих речей полягає в наступному:

а) відчуження та придбання нерухомих речей пов'язане з необхідністю державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право власності на новостворене нерухоме майно або передане за договором виникає змомент державної реєстрації цієї нерухомості (ст.219) або переходу права власності на неї до покупця (ст.551);

б) особливий порядок набуття права власності на нерухомі безгосподарні речі (п.3 ст.225 ЦК України);

в) спеціальний режим застави - іпотека (п.2 ст.335 ЦК України); звернення стягнення на закладене нерухоме майно (ст.349 ДК РФ);

г) діють спеціальні правила укладання угод з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від права на нерухомість (ст.340 ДК РФ).

д) зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується у місці її знаходження;

е) особливий порядок розпорядження державним муніципальним підприємством належним їм нерухомим майном (ст.295 ЦК України);

ж) успадкування нерухомих речей та їх правовий режим визначаються за нормами права, що діють у місці їх знаходження;

з) більш тривалі терміни набутньої давності на нерухоме майно (ст.234 ЦК України);

і) суперечки про право власності та інших речових правах на нерухомі речі розглядаються за місцем знаходження нерухомих речей (п.1 ст.30ГПК РФ).

до) особливі вимоги до форми угод (упорядкування одного документа, підписаного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ДК РФ і т.д.). Не допускає укладення договору шляхом обміну листами, телеграмами і т.д.).

1.2 Ознаки нерухомості

У цивільному законодавстві переважної більшості країн закріплюється поділ речей на рухомі та нерухомі. Такий поділ виходить з об'єктивних властивостей речей і вважається одним із основних.

У зв'язку з розвитком ринкових відносин у Російській Федерації роль нерухомості у майновому становищі громадян та юридичних осіб значно зросла.

Розподіл речей на рухомі та нерухомі було добре відомим римському праву. До нерухомих речей, перш за все, належала земля (praedia, fundi) і надра землі, а також все створене працею на землі власника (будівлі, посіви, насадження). Предмети, пов'язані із землею або фундаментально скріплені з її поверхнею, вважалися її складовими частинами і підкорялися правилу: «зроблене надповерхнею слідує за поверхнею» (superticie solo cedit). Повітряний простір над земельною ділянкою також розглядалося як частина поверхні. Тому не допускалося встановлення окремого права власності на будинок і відповідно на земельну ділянку. Повітряний простір над ділянкою також розглядалося як частина поверхні.

Як зазначив І.А. Покровський, різницю між рухомостями інерухомостями має у римському праві найменше значення (зокрема,різні терміни набутньої давності та інших відмінності), а як зміст права власності, і форми речового обороту визначаються у ньому для обох категорій речей абсолютно однаково.

У Росії її історія поняття «нерухомість» бере своє початок у XVIII столітті. Термін «нерухоме і рухоме майно» з'явився в законодавстві Російської імперії в січні 1712 р., за правління Петра I. Він об'єднав сенс понять, що існували тоді, що регулювали правове становищеземельних ділянок та будівель. Цей термін тоді мав значення для обмеження обороту нерухомого майна та його успадкування.

В Указі Петра I під нерухомістю розумілося, перш за все, частина земної поверхніі все те, що з нею пов'язано настільки міцно, що зв'язок не міг бути порваний без порушення виду і цілющі.

Законодавство дореволюційної Росії проводило розподіл майна на рухоме та нерухоме. Також воно вказувало інші ознаки нерухомого майна - такі, як нерухомість, незамінність, індивідуальну визначеність. До нерухомості закон відносив частину земної поверхні і все те, що з нею пов'язано так міцно, що зв'язок не може бути порваний без порушення виду та мети речі. Будівлі, хоча вони і були міцно укріплені в землі, вважалися перехідними в розряд рухомих речей, якщо угода спрямована на придбання матеріалів, з яких вони складаються, без ділянки землі, що знаходиться під ним, наприклад, при продажу на знесення або на злам.

У ХІХ столітті у Росії були поширені поняття «маєток», «маєток», що визначалося як майно чи особиста власність як земельного володіння поміщика, зазвичай з садибою. У той період (дореволюційний цивільний закон) нерухомими майном визнавалися землі та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі, у тому числі порожні, а також залізниці.

Фахівці вважали, що кораблі теж є нерухомістю та на доказ посилалися на статтю 119 Статуту торгового. Під нерухомістю розуміли і водоймища. Сенат відносив до цього розряду «потаємні в надрах землі копалини». Невизначеність закону була очевидною.

Г.Ф. Шершеневич, наводячи приклад переносні торгові намети, вказував на те, що далеко не всяка будова є нерухомістю.

Питання міцності зв'язку будівлі із землею було досить складним. Рішення про віднесення будівлі до нерухомого чи рухомого майна залежало від низки конкретних обставин. Нерухомістю визнавалися як будівлі, що височіють над землею, так і будівлі під землею, наприклад, шахти, а також корисні копалини, металева руда, мінерали та інші копалини, що знаходяться в землі.

Визнавалися нерухомими так само: дерева, плоди, взагалі всякі рослини, метали та ін поки вони перебували в міцному зв'язку з грунтом, обумовленої самою природою цих речей.

Розробниками проекту Цивільного уложення на початку XX ст. робилася спроба замість перерахування об'єктів, що належать до нерухомості, вказати їх якісні характеристики. У статті 32 проекту згадувалися земля, будови, споруди, «нерухомі до землеприкріплених». Але проект так і не набув чинності. З 1835 по 1917 р. діяв Звід законів Російської імперії, т. X, який і містив наведене легальне визначення нерухомості.

Питання та суперечки в цивілістичній літературі того часу про визнання чи невизнання того чи іншого об'єкта нерухомістю виникали невипадково. Особлива важливість таких об'єктів для суспільства і держави була відзначена давно, і Звід законів 1835 вже передбачав особливі правила здійснення операцій з ними (спадкування, дарування, купівля-продаж, міна і т.д.).

Але критеріїв віднесення того чи іншого майна до нерухомого він також не містив, обмежуючись лише простим перерахуванням. Правовласності на землю власник нерухомості не отримував. Фактично власник землі санкціонував через зобов'язання таке використання землі (території, земельної ділянки), як створення та експлуатація будівель. Йдеться осуперфіції чи праві добудови, що існувало у російському праві (прийшло ізримського права).

У період Союзу РСР розподіл майна на нерухоме рухоме було історично пов'язані з поземельним оборотом, бо, як згадувалося, основою нерухомості є земельну ділянку. Такий поділ виявився непотрібним у зв'язку з встановленням у перші роки радянської влади виключнодержавної власності на землю та вилученням землі «з приватногообігу». Тож у радянському законодавстві поняття «нерухомість» використовувалося лише спочатку. У примітці до ст.21 Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. прямо вказувалося, що «зі скасуванням приватної власності на землю розподіл майна на рухомі та нерухомі скасовано».

У Цивільному кодексі РРФСР 1964 року поняття нерухомості був. Але за відсутності права власності на землю, для будівель був створений особливий правовий режим, близький до режиму нерухомості, були деякі норми, що дозволяли виділяти права власності громадян на окремі речі та на здійснення операцій з ними в окремі правові інститути (праволична власність па житловий будинок, договір купівлі-продажу житлового будинку або дачі).

Законодавець був змушений користуватися довгою описовою формулою «житловий будинок (частина будинку), квартира в багатоквартирному будинку житлово-будівельного колективу індивідуальних забудовників», зовсім не тому, що не міг бути знайдений термін, критерій, що об'єднує, а тому, що тільки зазначені об'єкти з усіх тих, які охоплювалися б цим об'єднуючим, загальним поняттям, по радянському законодавству могли перебувати в громадян в особистій власності (це формулювання застосовувалося для позначення тієї частини нерухомості в житловій сфері, яка могла перебувати в особистій власності громадян).

Будівлі та споруди могли перебувати у власності колгоспів, інших кооперативних організацій та їх об'єднань, профспілкових та інших громадських організацій (ДК РРФСР 1964), а також житлові будинки, квартири.

У сучасне російське законодавство розподіл речей насувні та нерухомі було повернено законом «Про власність у РРФСР».

Спочатку поняття «нерухоме майно» було лише згадано стосовно інституту набувальної давності в п.3 ст.7 цього закону. Його формулювання не відрізнялося належною чіткістю. Ч.1 п.4 ст.2 закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будівлі, споруди, земельні ділянки. Вп.3 ст.7 закону вживався термін «нерухоме майно», хоча визначення його цей закон не давав.

В Основах цивільного законодавства Союзу РСР та республік, прийнятих Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р., утримувалися норми, що ділять майно на рухоме та нерухоме. Так, у ст.4 було реанімовано цілком класичний поділ майна на рухоме і нерухоме, хоча далі факту цього поділу Основи не пішли, бо в них не передбачалася будь-яка специфіка в правовому режимі нерухомих речей. Але саме в п.2 ст.4 Основ громадянського законодавства Союзу РСР і республік 1991 р., крім перерахування (земельні ділянки, будівлі, споруди і т.д.) вперше дається «критерій нерухомості»: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення майна без істотних збитків його призначення. Дане визначення нерухомості було відтворено в Указі Президента РФ «Орегулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії». Наступний крок у розвитку поняття нерухомості був здійснений у російському законодавстві у зв'язку з прийняттям Конституції Російської Федерації 1993 р. Після того, як було відроджено право приватної власності на землю, вперше передбачене в Законах РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство» і «Про земельну реформу», ситуація змінилась. Нерухомість поверталася в цивільний оборот, оскільки однією з правомочий власника є власністю.

Відповідно до нормативним актам, прийнятим у період ринкових відносин з 1990 - 1996 р. р., вже можна говорити про нерухомість як товар, який повсюдно продається і купується. Це найбільш фундаментальний, ґрунтовний товар із усіх існуючих, його не можна викрасти чи втратити.

Вирішальний крок у затвердженні категорії нерухомого майна в російському законодавстві зробив новий Цивільний кодекс Російської Федерації, який не тільки присвятив спеціальну статтю класифікації речей на нерухомі та рухомі (ст.130), але і ввів цілу низку статей і положень, що визначають спеціальний правовий режим нерухомого.

ДК РФ відносить до речей, нерухомим за їх природою, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти, ставлячи їх в один ряд із земельними ділянками і роблячи їх, по суті, незалежними від останніх. У той самий час лісу, відповідно до ДК РФ, ставляться до нерухомості за принципом їхнього зв'язку із землею поруч із будинками і спорудами.

Стаття 130 ЦК РФ віднесла до нерухомих речей також «підлягають державної реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти», тим самим, відійшовши від традиції російського законодавства, де в принципі рухомі речі до нерухомості не належали. Так, російське дореволюційне законодавство відносило «морехідні і річкові суди всякого роду» до рухомих речей. У ст.130 ДК РФ перераховані не всі види нерухомих речей. Спеціальна ст.132 відносить до нерухомого майна підприємство як майновий комплекс. Такого роду нерухоме майно розглядається як нерухомість за призначенням.

Незважаючи на уявну з першого погляду змістовну повноту наведеного переліку нерухомості ДК РФ, він піддається невпинній критикі фахівців.

Історичний аналіз становлення та розвитку інституту нерухомості показав, що російська правова історія побудована на чергуванні визнання поділу речей на рухомі та нерухомі та на запереченні цього факту.

У чому полягає значення поділу речей на рухоме і нерухоме. Ми звертали увагу на це в попередньому параграфі, вказуючи, що правове значення поділ речей на рухомі та нерухомі пов'язується з встановленням різного правового режиму для них.

Відродження інституту нерухомості в російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правового явища.

Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод з нерухомим майном. Однак законодавець не дає визначення нерухомості. У зв'язку з цим погодимось із О.Ю. Скворцовим, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми в правозастосовчій практиці і зрештою негативним чином позначаються на цивільному обороті.

Звертаючись до цивілістичну літературу, ми констатуємо, що, в повному обсязі автори виділяють власне поняття нерухомості, більшість з них обмежуються тлумаченням ст.130 ДК РФ, виділяючи лише критерії віднесення об'єктів до нерухомого майна. Такі, як М.І. Брагінський, О.М. Козир, О.Н.Садиков та ін.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі.

До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено її майно.

Поняття нерухомості можна зустріти в енциклопедіях і словниках. Наприклад, у сучасній енциклопедії: «нерухомість у цивільному праві земельні та інші природні угіддя, речові права на землю, а також всяке інше майно, прикріплене до землі та міцно пов'язане з нею (будівлі, споруди і т.д.). Протиставляється рухомості».

У тлумачному словнику живої мови Володимира Даля, можна зустріти наступне визначення нерухомості - це, властивість і стан нерухомого, нерухомість, спокій, відсталість (нерухомий маєток). Тут же в примітці, нерухомість від нерухомий (нерухомий) - не рухається і нерухомий ніким, що стоять у спокої, на місці, Необхідно відзначити, що поняття нерухомості як правової категорії істотно відрізняється від економічного трактування даного поняття.

Щоб сформулювати поняття нерухомості, нам необхідно провести аналіз ознак даного об'єкта цивільних прав, а також виділити критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомості.

М.В. Абрамова виділяє чотири ознаки властивих нерухомому майну:

1. нерухомим майном визнається річ, тобто. предметприроди чи результат праці, щодо якого виникають цивільні правовідносини;

2. річ ця має бути индивидуально-определенной, тобто. необхідна наявність особливих, тільки їй властивих рис, характеристик і якостей, вона повинна бути юридично незамінною;

3. цієї речі мають бути притаманні такі ознаки, як міцність і неспоживаність; ця річ повинна перебувати у певному зв'язку з землею. Причому міцність зв'язку із землею вважається достатньою, якщо переміщення об'єкта без невідповідної шкоди його призначенню неможливе, а також можливість заподіяння невідповідної шкоди при вилученні деяких об'єктів нерухомості зі звичного середовища експлуатації та використання.

Ми підтримуємо ознаки, виділені авторами, проте необхідно зазначити, що ознака зв'язку із землею не характеризує всі об'єкти нерухомості, названі законодавцем. По-перше, він не відноситься до самих земельних ділянок, а по-друге, до в принципі рухомих речей, які названі безпосередньо законом, як нерухомі.

Крім цього, на наш погляд, дана характеристика виглядає неповною без вказівки на те, що режим правового регулювання нерухомості залежить від того чи є об'єкт нерухомості головною річчю чи належністю.

Так, наприклад, відокремлений водний об'єкт, що не має самостійного значення завжди є приналежністю земельної ділянки, а, отже, при здійсненні, наприклад, угоди купівлі-продажу завжди слідує за земельною ділянкою.

Інша справа, коли йдеться про обсолений водний об'єкт, що має самостійне господарське значення, наприклад, що використовується для судноплавства. Тоді вже водний об'єкт виступає головною річчю, і вже земельна ділянка слідує його долі. У вигляді передачі права власності, іншого права або встановлення сервітуту для проходу, проїзду до водного об'єкта. Крім цього, суттєвим є і вказівка ​​на складність цієї речі.

1. Нерухомим майном визнається річ чи майно, тобто. предмет природи чи результат праці, з приводу якого виникають цивільні правовідносини.

Однак на практиці не завжди вірно проводять розмежування нерухомих об'єктів в залежності від того, чи він створений працею людини, чи є об'єктом природи. Наприклад, у справі № 8224/07 Закрите акціонерне товариство «Салон нерухомості» звернулося до Арбітражного суду Оренбурзької області з позовом до Комітету з управління майном міста Оренбурга. Позивач просив визнати об'єктом нерухомості одноповерхову дерев'яну будівлю та асфальтове покриття. Рішенням від 19.06.98 позов задоволено. Проте заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації пропонується відбулися у справі судові актискасувати, в позові відмовити. Президія вважає, що зазначені судові акти підлягають скасуванню, адело - передачі на новий розгляд.

Однак асфальт не відноситься до самостійних об'єктів нерухомості, це належність земельної ділянки (асфальт - це покриття), тому самостійного юридичного значення не має. Це лише характеристика, яка дозволяє вказати на індивідуальні особливості земельної ділянки. Дерев'яний будиночок буде нерухомістю, якщо стоїть на фундаменті. Тому, справа має бути вирішена таким чином: нерухомістю має визнавати будиночок, що стоїть на фундаменті та земельну ділянку.

2. Річ ця має бути индивидуально-определенной, тобто. Необхідно наявність особливих, тільки їй властивих рис, характеристик та якостей.

3. Цій речі має бути притаманна ознака – неспоживаність.

4. Нерухомість може виступати і як головна річ, і як приналежність.

5. Це складна річ.

Однак на практиці не завжди правильно проводять відмінності між поняттями «складна річ» та «майновий комплекс». Так, у справі № 10676/02 ЗАТ «Науково-виробниче підприємство „Тема“(далі - підприємство) звернулося до Арбітражного суду міста Москви з позовом доМоскомреєстрації, ТОВ. „Головний обчислювальний центр Інтуриста“ (далі-центр) про визнання недійсним акта державної реєстрації права власності центру від 20.09.01 № 77 ПН 059753 на будівлю трансформаторної підстанції, розташовану за адресою: Москва, вул. Бутирська, д.67, стор.4. Позовні вимоги мотивовані тим, що спірна будівля увійшла до складу об'єкта нерухомості, розташованого за адресою: Москва, вул. Вятська, д.70, який перейшов у власність позивача на підставі укладеного ним з ВАТ „АКБ „Єврофінанс” (далі – банк) договору купівлі-продажу від 18.02.2000 №01-01. Рішенням суду першої інстанції від 27.12.01 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Федеральний арбітражний суд Московського округу постановою від 22.04:02 названі судові акти скасував, справу передав на новий розгляд. Рішення підлягає скасуванню, справа - направлення на новий розгляд з наступних підстав.

Цей висновок зроблено без урахування обставин спору. Проектом будівництва Головного обчислювального центру АТ «Інтурсистема» (правопопередника відповідача) передбачалося будівництво 6-поверхового будинку головного обчислювального центру, а також 1-поверхових будівель трансформаторної підстанції і дизельної з підземним резервуаром для зберігання резервного 3-денного запасу. основної будівлі . Центром зареєстровано правовласність на будівлю площею 7284 кв. метра, розташоване за адресою: Москва, вул. Вятська, д.70 (свідоцтво про реєстрацію від 02.02.95). З технічних паспортів бюро технічної інвентаризації випливає, що площа будівлі дизельної становить 53,2 кв. метра, трансформаторної підстанції – 60 кв. метрів. У сумі площа трьох будівель відповідає площі прийнятого в експлуатацію за актом приймання будівлі.

Арбітражний суд визнав помилковою реєстрацію об'єкта нерухомості як майнові комплекси. Органами юстиції були зареєстровані як майновий комплекс 6-поверхова будівля головного обчислювального центру, і 1-поверхові будівлі трансформаторної підстанції і дизельної з підземним резервуаром для зберігання резервного 3-денного запасу дизельного палива, які призначені для додаткового та аварійного забезпечення електро. Однак ці дві будівлі не об'єднані спільною метою, отже, не можу виступати майновим комплексом.

Нерухомість є особливий об'єкт права власності. Права володіння, користування та розпорядження нею відмінні від правволодіння, користування та розпорядження іншими видами власності. Це пов'язано з тим, що користування нерухомістю більшою мірою, ніж користування рухомими мовами зачіпає інтереси інших громадян та юридичних осіб. Крім того, нерухоме майно в порівнянні з іншими речами має, як правило, більш високу вартість. Нарешті, у зв'язку з цільовим призначенням та особливою соціальною значимістю багатьох об'єктів нерухомості законодавством встановлюється ряд обмежень щодо їх участі у цивільному обороті.

Нерухомість загалом може ставитися до об'єктом, вилученим обороту громадян, обмеженим в обороті і беруть участь в обороті безмежностей.

Деякі об'єкти нерухомості можуть належати лише коб'єктам, вилученим з обороту. Наприклад, відповідно до Закону від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 «Про надра» ділянки надр не можуть бути предметом купівлі-продажу, дарування, наслідування, вкладу, застави або відчужуватися в іншій формі.

Деякі об'єкти нерухомості можуть перебувати у трьохгрупах. І як, вилучені з обороту, і як обмежені в обороті і як необмежені в обороті. Це земельні ділянки. Нині оборотземельних ділянок регулюється Земельним кодексом РФ від 25 жовтня 2001 р. №136-ФЗ.

Встановивши ознаки, правовий режим і обернездатність об'єктів нерухомості необхідно розглянути критерії віднесення тих та інших об'єктів до нерухомого, що дозволить нам у результаті сформулювати поняття нерухомого майна.

1.3 Проблема визначення критеріїв у понятті нерухомості

Навряд чи можна говорити про те, що ті критерії, які заклав Цивільний кодекс РФ в опис нерухомості, повною мірою дозволяють сформувати уявлення про нерухомість як об'єкт цивільних прав.

При вивченні законодавства, стикаєшся з недостатньоповними та чіткими критеріями визначення нерухомості, з відсутністю для загальних ознак. Звідси виникає безліч запитань.

Цивільний кодекс РФ пішов шляхом простого перерахування об'єктів, що належать до нерухомості. Відповідно до п.1 ст.130 ДК РФ, до нерухомих мов (нерухомого майна, нерухомості) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, будівлі, споруди об'єкти незавершеного будівництва.

До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Перша група авторів обмежується виділенням двокритеріїв. Так, за віднесення речей до категорії нерухомих А.Г. Калпін та А.І. Маслянівикористовували два критерії: матеріальний - ступінь зв'язку цих речей із землею, іюридичний - віднесення законом тих чи інших речей до розряду нерухомих. Матеріальний критерій використовується для віднесення до нерухомості двох видів речей.

Перші є земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, тобто. те, що окремо від землі фізично не може бути.

Другий вид об'єктів - речі, які можуть бути окремі від землі фізично, але це призведе до невідповідної шкоди їхньому призначенню (етолесу, багаторічні насадження, будівлі, споруди).

Юридичний критерій використовується для віднесення до категорії нерухомості речей, які не мають зв'язку із землею і можуть бути відокремлені від нього без жодної шкоди для їх призначення, але їх роль у цивільному обороті настільки важлива, що законодавець вважав за необхідне поширити на них правовий режим нерухомого майна (це повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Послідовниками виділення двох критеріїв є: Ю. Німець, тобто. Абова та А.Ю. Кабалкін, О.М. Садиков та ін.

З погляду Ю.Німець, законодавець розділив нерухомі речі на два види:

1. нерухомі (земельні долі, ділянки надр і т.д.)

2. рухомі за своєю природою, але віднесені до категорії нерухомих.

Автори коментаря до частини першої Цивільного кодексу РФ Т.Є.Абової та А.Ю. Кабалкіна. виділяють так само два критерії: перший характеризує речі, нерухомі за їх природою. У свою чергу вони поділяються на:

а) земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, тобто. об'єкти, що становлять єдине ціле із земельними ділянками;

б) об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, зокрема ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

І другий – речі, віднесені до нерухомих через закон. О.Н.Садиков виділяючи два критерії, наводить досить віддалений від легального перелік об'єктів нерухомості. Залежно від виділених критеріїв до нерухомості він відносить:

по-перше, об'єкти природного походження - ділянки землі, ділянки надр;

по-друге, все те, що міцно пов'язане із землею - будівлі, споруди, ліси, багаторічні насадження та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливі.

Як видно в переліку не присутні об'єкти, рухомі за своєю природою, але віднесені законом в силу своєї особливої ​​значущості до нерухомості.

На думку О.Ю. Скворцова, необхідно виділяти три критерії:

1 віднесення до нерухомості земельних ділянок;

2. віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без непомірної шкоди їх призначенню неможливе;

3. віднесення до нерухомості рухомих за природою речей, що підлягають державної реєстрації речових повітряних і морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Всі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких загальних ознак. Слід зазначити, що це позиція загострена у суворій відповідності зі ст.130 ДК РФ. Однак у першу групу автор з незрозумілих причин не включив надра, і відокремлені водні об'єкти, названі законодавцем.

І.В. Козлова, у статті: «Поняття нерухомості та питання реєстрації прав на нерухомість у законодавстві Російської Федерації», виділяє такі групи об'єктів нерухомості.

Перша група - це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди. Всі зазначені об'єкти, на думку автора, мають спільну властивість - об'єктивну непереміщальність.

Повертаючись до об'єктів, які автор включила до першої групи, ми констатуємо, що поряд з лісами, багаторічними насадженнями, будинками та спорудами, відокремленими водними об'єктами, тобто тими об'єктами, які при сучасному розвитку рівня техніки можна перемістити в просторі, в першу ж групу І.В. . Козловій віднесені і земельні ділянки, ділянки надр, тобто ті об'єкти, які дійсно не переміщуються в просторі. Отже, у цій групі ми можемо виділити дві підгрупи:

Перша - об'єкти нерухомості, що не переміщуються. І саме до них цілком закономірно було б застосувати термін «об'єктивної» непереміщуваності. Сюди належать земельні ділянки та ділянки надр.

Друга група - об'єкти, які міцно пов'язані із землею, але які при сучасному розвитку рівня техніки, в принципі, можуть бути переміщені у просторі.

На думку, такий розподіл найбільш відповідає сенсу ст.130ГК РФ. Хоча необхідно зазначити, що в процесі подальшого дослідження нами буде зроблено висновок про необхідність виділення в самостійну групу такого об'єкта, як земельні ділянки.

Чотири критерії нерухомого майна виділяють В. Вітрянський, В.А. Порошков, М.І. Брагінський та ін.

В. Вітрянський виділяє такі критерії. По-перше, до нерухомих речей прямо і безпосередньо віднесені земельні ділянки, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти (нерухоме майно за своїми природними властивостями).

По-друге, нерухомістю визнаються об'єкти, для яких характерні тісний зв'язок із землею та неможливість їх переміщення безнесомірного збитку їх цільовому призначенню. До цієї категорії об'єктів віднесено: ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, а також інші об'єкти, що володіють відповідними ознаками (нерухомість за ознакою нерозривного фізичного та юридичного зв'язку із земельною ділянкою).

По-третє, режим нерухомості поширений і рядобъектов, зазначених у ст.130 ДК РФ, які за своїми властивостями ставляться рухомих речей: підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти («нерухомість закону»).

По-четверте, ст.130 містить положення про те, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Зокрема, безпосередньо у тексті ДК РФ є норми про віднесення до нерухомого майна таких об'єктів як підприємство, іншими федеральними законами до нерухомого майна віднесено також житлові приміщення.

В.А. Порошков, М.І. Брагінський, М. Орлова як четвертий критерій виділяють необхідність державної реєстрації об'єктів нерухомості. Розглянемо подані авторами критерії.

Перший критерій - пряме перерахування об'єктів нерухомості в законі. Відповідно, об'єкти, не перелічені відносяться до рухомих, якщо не відповідають іншим критеріям. Здається, такий прийом виправданий, тому що дозволяє уникнути зайвих перерахувань і уточнень, рухомих речей. До нерухомості відносяться земельні ділянки, ділянки надр, які за своєю природою є непереміщуваними, і становлять основу для решти нерухомого майна.

У Цивільному кодексі Російської Федерації земельні ділянки називаються серед основних об'єктів нерухомості. Такий вид нерухомості за широко визнаною в юридичній літературі класифікації відноситься до нерухомості за природою.

Однак, визначальне значення природних властивостей речей для визнання їх нерухомими зовсім не означає, що вони стають такими автоматично.

Так, на думку О.І. Крассова, головним критерієм визнання надр як нерухомість - факт надання їх у користування. Все інше простір надр законодавство не визнає як нерухомого майна, за одним винятком. Стаття 19 Закону РФ «Про надра», ст.40і 41 Земельного кодексу РФ надають право на використання підземного простору, а також певної частини його вмісту особі, яка використовує на законних підставах земельну ділянку. Закон дозволяє використовувати в установленому порядку для потреб господарства, наявні на ділянці загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води. Таким чином, надра розглядаються як нерухомість не тільки в тих випадках, коли вони надані в користування, але і в тих випадках, коли певна категорія осіб має право їх використовувати, реалізуючи своє право на підземний простір на підставі закону.

Дозволимо собі не погодитись з представленою позицією. Автор підміняє у своїх міркуваннях два юридичні поняття. Говорячи про «наявність чи відсутність користування» як про критерії, автор насправді веде мову про ознаку речі. Реч стає об'єктом цивільних прав, тільки тоді, коли вона представляє інтерес для суб'єктів цивільного права і стає товаром. Передача нерухомості в користування характеризує річ саме як товар, а не виступає критерієм віднесення речей до нерухомості.

Немає сумніву, що перераховані вище об'єкти є нерухомими.

Проте, на думку О.Ю. Скворцова, аналіз законодавчих актів про ділянки надр, водних об'єктів, земельні ділянки, не дозволяють виділити загальних ознак цих об'єктів, як об'єктів нерухомості.

Погоджуючись із цією точкою зору, слід зазначити, що у цій групі дійсно об'єднані різні за властивостями об'єкти. Можна було б спробувати їх об'єднати за якістю непереміщуваності, то водні об'єкти переміститися, можливо. Якщо об'єднувати за ознакою те, що вони є основою всім інших об'єктів нерухомості, то цю функцію виконують лише земельні ділянки. На наш погляд, земельні ділянки мають одну специфічну властивість, яка значно виділяє їх з маси нерухомих речей - всі інші об'єкти мають зв'язок із землею, розташовані на поверхні і під поверхнею земельних ділянок.

Більше того, виділення земельних ділянок в окрему групу пов'язане з унікальністю положення, яке займає цей об'єкт. Земля має фіксоване положення, вона не переміщається у просторі. Поділ земельних ділянок з іншими об'єктами нерухомості будується не тільки на тому, що ми маємо справу з певним ступенем залежності одного об'єкта від іншого, а й на особливій ролі земельних ділянок для держави. Сукупність всіх земельних ділянок та Росії становлять територію російської держави-один з найважливіших атрибутів державності.

Варто зазначити, що сучасні технологіїу деяких випадках дозволяють переміщати будівлі, споруди без заподіяння істотних збитків їх призначенню. «За певних умов ця група об'єктів може бути трансформована, наприклад, вироблення лісу на продаж, або продаж будівлі на будівельні матеріали; в результаті виходить, що ці об'єкти стають рухомим майном ». У процесі трансформації вони втрачають ті ознаки, якими їх можна віднести до нерухомості.

Показовим прикладом є переміщення будівель, що становлять архітектурну цінність, на значні відстані. Якщо чітко виходити з критерію, передбаченого законодавством, то, зважаючи на відсутність збитків при їх переміщенні, подібні об'єкти до нерухомих майн не належать.

Тому даний критерій носить оцінний характер, тому цього не слід чекати точного і однозначного вирішення питання про міцність зв'язку із землею того чи іншого об'єкта. Отже, необхідно доповнити зазначений критерій ознакою, якою і є непомірна шкода призначенню речі.

Наслідуючи логіку нашої міркування про те, що, загалом, виділення таких критеріїв є відносним, що будь-яку нерухомість можна пересунути і без невідповідної шкоди хотілося помітити наступне. Ні для кого не секрет, що переміщення різних об'єктів характеризується різними витратами праці. Перемістити, наприклад, велосипед і стінну шафу вимагає різних зусиль, не кажучи вже про переміщення будинку. Речі, які легко переміщуються – це рухомі речі. Речі, які досить важко перемісити чи неможливо - нерухомі речі.

Тому цілком доречно виділити такий критерій як «значна витрата праці та грошових коштів». Відповідно, якщо для переміщення об'єкта потрібні значні витрати праці та коштів ми говоритимемо про об'єкт нерухомості. Якщо таких витрат не потрібно, то йдеться про рухомий об'єкт.

Узагальнюючи все вище викладене, формулювання п.1 ст.130 ЦК РФ виглядала б наступним чином: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, і все те, що міцно пов'язане з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню, значної витрати праці та коштів неможливо, у тому числі ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва...»

Виходячи з того, що законодавець, виділяючи другий критерій, не перераховує всі об'єкти нерухомості, віднесені через нього до цієї групи, слід зробити висновок про те, що список нерухомих речей може бути доповнений.

Так, Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1992 р. № 122-ФЗ ст.1 розширює приблизний перелік об'єктів нерухомості, даний у Цивільному кодексі України, додаючи житлові та нежитлові приміщення, підприємства як майнові комплекси. Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ додає дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення.

Виділяючи третій критерій віднесення майна до нерухомого, законодавець встановлює, що до цієї групи нерухомого майна слід віднести речі, в принципі рухомі, але прямо зазначені в законі як нерухомість. Особливістю цієї групи речей є їхня здатність допереміщення. Тобто на відміну від інших об'єктів нерухомого майна, дані речі не тільки не мають міцного зв'язку з землею, але і, навпаки, переважно представляють собою транспортні засоби (наприклад, повітряні судна).

Слід зазначити, що повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти за своєю суттю є рухомими, причому в буквальному значенні цього слова. Призначення цих предметів полягає саме у переміщенні у просторі. І, слід зазначити, що цю групу об'єктів що не об'єднує з такими об'єктами, як земельна ділянка, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди - навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто. та ознака, який дозволяє говорити про нерухомість за природою, або про нерухомість через нерозривність із земельною ділянкою.

Слід зазначити надання статусу нерухомості у принципі рухомим речам (повітряним і морським судна, судам внутрішнього плавання космічним об'єктам) є новелою у російському законодавстві.

Так М.І. Брагинський зазначає: «Законодавець об'єдналих (в принципі рухомі речі - прим. автора) з природно нерухомими речами, оскільки і ті, й інші підлягають державній реєстрації».

М. Орлова вважає, що, оскільки абз.2 п.1 ст.130 ДК РФ говорить про те, що «до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні та морські судна», то дане положення дозволяє вважати державну реєстрацію як факультативний ознака нерухомого майна.

Однак треба зауважити, що така ознака виділяється законодавцем лише до певного виду майна, віднесеного законом до нерухомого – повітряним, морським судам тощо.

Щоб надати юридичний статус об'єкту спочатку необхідно створити. В результаті створення він повинен відповідати ознакам нерухомого майна, виділеним законодавцем. І лише після цього право власності на даний об'єкт може бути зареєстроване. Відсутність реєстрації на об'єкт нерухомості не говорить про те, що цей об'єкт перестав бути нерухомістю. Це говорить лише про те, що в особи не виникло права власності (або іншого права) на даний об'єкт.

Враховуючи все вище викладене, можна зробити висновок, що для визначення нерухомості не виділяється такий критерій як реєстрація. Він лише підкреслює особливий характер таких об'єктів.

Провівши розгляд всіх виділених законодавцем критеріїв, можна відзначити, що жоден із них не дозволяє нам віднести коб'єктам нерухомого майна - підприємство. Найбільш близьким є третій критерій - пряма вказівка ​​в законі на рухоме майно, що підлягає державній реєстрації, як на об'єкти нерухомості. Але тут можна відразу заперечити.

По-перше, підприємство це комплекс рухомого та нерухомого майна, включаючи майнові права, борги та ін.

По-друге, група об'єктів, об'єднаних законодавцем у третю групу, об'єднує транспортні засоби, і перебування серед них підприємстві було б дуже дивним. Аналогічний аргумент можна висловити і щодо можливості застосування першого критерію. Справа в тому, що перша група об'єктів є об'єктами природи. Підприємство ж як об'єкта людської праціне зовсім підходило до цієї групи. Ми не будемо шукати критерію для віднесення підприємства до тієї ліл іншої групи нерухомості, так як, забігаючи в перед скажемо, що ми згодні з позицією авторів, що підприємство не може бути об'єктом права невідповідно, відноситься до нерухомого майна.

Провівши докладний аналіз критеріїв віднесення об'єктів до нерухомості, ми можемо стверджувати, що всі нерухомі об'єкти повинні мати наступні властивості: нерухомість і зв'язок із землею. Відповідно нами виділяється лише два критерії віднесення об'єктів до нерухомості.

Перший - нерухомість об'єктів у просторі (у першу чергу сюди відносяться самі земельні ділянки, ділянки надр). У цю ж групу можна віднести і житлові приміщення, на які ми не можемо поширити критерій зв'язку із землею.

Другий – зв'язок із землею. Цей критерій розуміється як неможливість переміщення об'єктів без невідповідної шкоди їхньому призначенню, значної витрати праці та коштів.

Узагальнивши ознаки нерухомості, виявивши критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомості, ми можемо сформулювати поняття. Нерухомість - це индивидуально-определенная річ чи майно, що має властивість нерухомості чи міцності зв'язку з землею, переміщення яких безнесоразмерного шкоди їх призначенню, значної витрати праці та грошових коштів неможливо.

2.1 Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно

Головна особливість правового режиму нерухомості - особливий порядок виникнення, зміни та припинення права власності та інших прав на ці об'єкти, спеціальні вимоги, що пред'являються до операцій з нерухомим майном.

Федеральний закон «Про державну реєстрацію правна нерухомого майна і операцій із нею» від 21 липня 1997 р. набрав чинності 31 січня 1998 р. Він має зворотної сили і застосовується до правовідносин, що виникають лише з введенням їх у дію. Тому права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними і не вимагають додаткової державної реєстрації. Але побажанню володаря цих прав державна реєстрація може бути здійснена.

На виконання ст.9 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав» у всіх суб'єктах Російської Федерації створено установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установи юстиції). До їх компетенції належать визнання та підтвердження від імені держави безперечного права на нерухоме майно.

Створення установи юстиції, як свідчить практика, позитивно впливає на зміцнення взаємодії всіх структур, що беруть участь у обороті нерухомості, сприяє підвищенню доходів місцевих бюджетів, об'єктивно спричиняє реальне зниження криміналізації на ринку нерухомості. Створена система дозволила зробити ринок нерухомості в Росії «прозорішим» і привабливим для інвесторів.

Відповідно до Закону про реєстрацію установа юстиції про реєстрацію прав - державний орган, наділений владними повноваженнями з перевірки дійсності та юридичної сили документів, поданих на реєстрацію прав або угод з нерухомістю, відповідності їх форми та змісту чинному законодавству Російської Федерації.

Установи юстиції надано право брати участь у правовому регулюванні відносин, предметом яких виступає нерухоме майно, не так на рівні загальних норм, але в рівні конкретних правовідносин певних суб'єктів щодо індивідуалізованого об'єкта нерухомості. У цьому випадку державна реєстрація набуває також значення правозастосовчої діяльності установ юстиції з видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин, предметом яких виступає нерухомість.

Підприємець Подпорін Ю.В. звернувся до Арбітражного суду Самарської областіз позовом до Адміністрації м. Самари про визнання права власності на будівлю магазину загальною площею 27,5 кв. м, розташованого за адресою: м. Самара, Кіровська філія, 12 мікрорайон, (літера 1).

Заявник наводить такі аргументи.

Підприємцем здійснено будівництво будівлі магазину на земельній ділянці, наданій йому в оренду на підставі Постанови Голови м. Самари, проте заявник позбавлений можливості реєстрації права власності на новостворений об'єкт внаслідок відсутності Постанови Адміністрації м. Самари про затвердження акта приймання в експлуатацію міні-магазину.

З Постанови Глави м. Самари від 18.04.97 № 552Предпринимателю Подпорину Ю.В. для будівництва міні-магазину типу металопластик надано в оренду земельну ділянку, про що укладено договір оренди від 10.05.2000 № 00568/3.

Згодом Підприємцем виготовлено архітектурно-планувальний будинок № 162/07, який затверджений Управлінням головного архітектора міста, отримано позитивні висновки санітарно-епідеміологічної служби від 10.04.2003 та ГУВС Самарської області (пожежна частина) від 26. 7.08.2003 .

Вимоги про визнання права власності належать квещно-правовому способу захисту та можуть бути пред'явлені особою у разі оскарження цього права.

З аналізу матеріалів справи випливає, що Адміністрація м. Самарині претендує і не заперечує права на спірний об'єкт, зведений Підприємцем.

У відгуку на позов Адміністрацією м. Самари зазначено з посиланнямна ст. ст.131, 218, 219 Цивільного кодексу Російської Федерації, що для виникнення права власності на новостворене нерухоме майно позивач має право звернутися до Державного управління Федеральної реєстраційної служби по Самарській області для відповідної реєстрації прав.

Відповідно до п.4.27 Будівельних норм та Правил 3.01.04.- 87 «Приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення », затверджених Постановою Держбуду СРСР від 21.04.87 N 8 (шкідливості від 18.11.97), акт приймання в експлуатацію об'єктів затверджується рішенням (Наказом, Постановою) органів, які призначили комісії.

При відмові у затвердженні акта про приймання в експлуатацію має право зацікавлена ​​особа оскаржити дані дії (бездіяльність) державних органів в усиновленому законом порядку.

Таким чином, з огляду на те, що Адміністрація м. Самари не заперечує право на зведену споруду, Підприємець Подпорін Ю.В. заявив вимогу про застосування заходів захисту (визнання права власності), що не відповідає характеру порушених прав.

Крім цього, визнання права власності за рішенням дає можливість позивачу зареєструвати право власності на об'єкт безобов'язкової процедури - приймання об'єкта в експлуатацію.

Однак Підприємець в установленому порядку реєструючий орган не звертався.

«Державна реєстрація прав на нерухоме майно є засобом введення обороту нерухомості в цивілізовані рамки, здійснюючи його на принципах гласності та публічності». При цьому орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний на запит правовласника надати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права. Зберігається і фіскальна мета державної реєстрації, яка була основною причиною її створення за кордоном.

Таким чином, реєстрація нерухомості виконує такі основні функції: представляє власникам гарантії їх прав на належне майно; дає можливість покупцю перед придбанням нерухомості отримати всі відомості, що його цікавлять Єдиного реєстру(Гарантії відмаху); створює систему контролю над витратами на купівлю нерухомості.

Класик російської цивілістики Д.І. Мейєр писав, що питання визнання права з боку громадської влади стоїть у зв'язку з набуттям права. Оскільки кожне юридичне відношення може прийти в дотик із суспільною владою, може потребувати її охорони, а це можливо тільки тоді, коли саме існування права представляється безсумнівним.

Ця остання умова необхідна для того, щоб громадська влада могла вжити примусових заходів до здійснення права. Тому виникнення права завжди має бути позначено «якимось різким слідом», що свідчить про його існування. І тому все законодавства дуже дорожать зовнішнім проявом права, встановленням зовнішнього знака, що викриває його існування. Встановлення такого знака становить «зміцнення права».

Тобто право може бути зміцнено за допомогою здійснення певного акта, який служить належним доказом (знаком) того, що право виникло, змінилося, припинилося і для учасників правовідносини, і для третіх осіб.

Принцип визнання права власності або іншого права на нерухоме майно тільки після державної реєстрації цього права наводиться в низці статей ЦК. Право власності на новостворене нерухоме майно виникає тільки з моменту такої реєстрації (ст.219 ЦК), правовласності у набувача за договором (п.2 ст.223) та інше право на нерухомість (п.2 ст.8 ЦК) виникають з моменту реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Угоди з нерухомим майном підлягають реєстрації у випадках, передбачених Кодексом та Законом про реєстрацію (п.1 ст.164 ЦК).

2.2 Порядок державної реєстрації

Предметом державної реєстрації, згідно з чинним законодавством, можуть бути об'єкт обмеження, переходу або припинення права на нерухоме майно до відповідних груп:

права на нерухомість

угоди з нерухомим майном;

обтяження (обмеження) прав на нерухомість.

Відповідно до загальною концепцією, Як це випливає з п.1 ст.131ГК РФ, державної реєстрації речових підлягають права на нерухомого майна. Факультативні норми цієї статті, а також норми ст.164 ГК РФ допускають можливість державної реєстрації угод з нерухомістю. Разом з тим базова норма, присвячена державній реєстрації, не містить переліку угод з нерухомістю, що підлягають державній реєстрації. У літературі зазначалося, що у разі законодавцем, очевидно, було допущено неточність: «Мається на увазі державна реєстрація як вже існуючих прав нерухомість у тому статиці, а й прав у тому динаміці - тобто. виникаючі і відпадаючі „обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення“. . На жаль, ця неточна вказівка ​​закону була сприйнята практикою як необхідність реєстрації саме самої угоди, а не змін, які вносяться нею в стан права власності або іншого мовного права на нерухомість. Потім ця неточність породила величезний обсяг додаткової роботи реєструючих органів та зайві витрати часу та коштів для правовласників».

Державна реєстрація угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно є тим елементом у складному юридичному складі переходу прав на нерухомість, який має правотворче значення для відповідного права, хоча і знаходиться за межами угоди з нерухомістю. Якщо при здійсненні угоди з рухомим майном перехід права здійснюється в момент передачі речі, то для нерухомих речей аналогічну функцію виконує державна реєстрація права.

У той же час державну реєстрацію, яка здійснюється у формі запису в ЄДРП, не можна розглядати як самостійну юридичну підставу права на нерухомість. У будь-якому випадку таким юридичнимпідставою виступає титул, що набувається на підставі правочину, судовогорішення, адміністративного акта, юридичного факту і т.д.

На цю обставину звернув увагу Конституційний суд Росії, який при прийнятті Ухвала від 5 липня 2001 р. № 132-Про про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства «РЕБАУ АГ» на порушення конституційних праві свобод п.1 ст.165 і п.3 ст.651 Цивільного кодексу Російської Федерації вказав на те, що державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди, так само як і державна реєстрація права його оренди, що виробляються відповідною установою, не можуть підміняти собою договори оренди як підстава виникнення , зміни або припинення права оренди, а також вторгатися у зміст договору.

Оскільки виникнення (зміна, перехід, обтяження, припинення) права на нерухому річ поставлено в залежність як мінімум двох юридично значущих фактів - угоди та державної реєстрації - у цьому випадку можна говорити про складний фактичний склад переходу права, в якому державна реєстрація виконує функції особливого юридичного факту. Діяльність права та угоди з нерухомістю зумовлюються не тільки волевиявленням сторін щодо об'єкта нерухомості, оформленим у вигляді договору, але й актом визнання та підтвердження з боку держави в особі уповноважених органів, які здійснюють реєстрацію права або правочину (п.1 ст.2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість) .

З приводу правової природи державної реєстрації Конституційним Судом РФ сформульована правова позиція, виражена у вже згадуваному Ухвалі від 5 липня 2001 р. № 132-0: державна реєстрація - формальна умова забезпечення державної, в тому числі судового захисту прав особи, що виникають з договірних відносин, об'єктом котор . Державна реєстрація покликана лише засвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим було державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню громадянського обороту та її стабільності загалом. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного суб'єктивного цивільного права, не обмежує свободу договорів, юридичну рівність сторін, автономію їхньої волі та майнову самостійність і тому не може розглядатися як неприпустиме довільне втручання держави у приватні справи або як обмеження прав людини та громадянина.

З визначення державної реєстрації, наведеної в п.1ст.2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, випливає, що реєстрація має вторинне значення по відношенню до угоди. Якщо угода з нерухомістю може відбутися без реєстрації (у теперішній моментзалишимо осторонь питання її дійсності), то реєстрації без угоди бути не може, оскільки в такому разі відсутній об'єкт реєстрації.

У той самий час право, що виникла з угоди, дійсне лише з його юридичного визнання державним органом, осуществляющимрегистрацию. Однак, як справедливо зазначалося в юридичній літературі, незважаючи на те, що в період часу між вчиненням правочину та державною реєстрацією переходу права набувач нерухомого майна ще не набув речового права на нього, ця обставина не означає відсутності правового зв'язку, зобов'язання між сторонами по угоді, яка стосується лише контрагентів за договором та не впливає на їх взаємовідносини з третіми особами. Зокрема, у продавця (відчужувача) існує обов'язок передати нерухомість покупцю (набувачу). Цей обов'язок підкріплюється санкцією: у разі, якщо продавець ухиляється від державної реєстрації речових переходу права власності чи угоди, покупець вправі вимагати реєстрації в судовому порядку, і навіть вимагати відшкодування збитків, понесених у зв'язку з відхиленням продавця від державної регистрации.

У той же час чинне законодавство про наслідки відсутності державної реєстрації угоди з нерухомістю суперечливе. З одного боку, відповідно до ст.165 ДК РФ угода, яка не пройшла процедуру державної реєстрації речових у випадках, встановлених законом, є недійсною (нікчемною). З іншого боку, з ст.433 і 458 ДКРФ незареєстрований договір, що підлягає державної реєстрації речових, вважається неукладеним. При цьому бік, що ухиляється від державної реєстрації, можна змусити до укладання договору в судовому порядку. Зіткнення зазначених правил веде до протиріч у правозастосовчій і судово-арбітражній практиці і потребує усунення.

Законодавець надав надзвичайну значущість інституту державної реєстрації та з погляду процесуального права. Відповідно до п.1 ст.2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Таким чином, доказової силидержавної реєстрації права на нерухоме майно надано винятковийхарактер. Встановлення цієї норми означає, що до тих пір, поки в судовому порядку не оскаржено зареєстроване право, у всіх цивільних правовідносинах діє принцип непорушності права, що пройшов процедуру державної реєстрації. У всіх позасудових відносинах з приводу права на об'єкт нерухомості не можуть бути прийняті посилання, що оскаржують зареєстроване право, так само, як і посилання на докази, що підтверджують незареєстроване право, яке конкурує з зареєстрованим правом. Правило про винятковий характер доказової сили зареєстрованого права носить дуже важливий характер для громадянського обороту, його стійкості, оскільки виключає позасудову конкуренцію доказів з приводу прав на об'єкт нерухомості.

Водночас у рамках судового процесу державна реєстрація не пов'язує суд як винятковий, незаперечний доказ права на нерухому річ. Це означає, що якщо в рамках дослідження всієї сукупності доказів суд прийде до висновку про те, що, незважаючи на державну реєстрацію, зареєстрований правовласник не має права на відповідну нерухому річ, суд приймає рішення, ґрунтуючись на поданих доказах, які таким чином виграють судову конкуренцію. з державною реєстрацією як доказом, що підтверджує суб'єктивне право на нерухоме майно.

З процесуальної погляду у процесі доведення правовласник повинен оскаржувати не саму запис про державну реєстрацію, а зареєстроване право. Це пояснюється тією обставиною, що державна реєстрація, в силу ст.2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухомемайно. Подібний підхід до формулювання позовних вимог знайшов закріплення і в судово-арбітражній практиці.

Інститут державної реєстрації врегульований перш за все нормами ЦК України, а також Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. Постає питання про правову природу цих норм, їх галузевої власності.

На державі лежить конституційний обов'язок забезпечити захист власності (ст.8 Конституції РФ). Це визначає наявність публічно-правового інтересу у нормальному функціонуванні ринку, захист правого учасників. Однак ринок нерухомості має певні особливості, які обумовлені специфікою предмета угод купівлі-продажу нерухомих речей, їх індивідуально-неповторними особливостями. М.А. Ковалевський справедливо зазначає, що «якщо предмет договору має суттєво індивідуальні ознаки - тими, що не притаманні іншому товару, запропонованому ринком (товари на ринку не є однорідними), то подібний ринок також недосконалий. Таким ринком є ​​ринок нерухомого майна - це майно досить індивідуально. З огляду на це законодавець встановив спеціальне правило, відповідно до якого ціна на нерухоме майно є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомого майна».

До сказаного залишається додати, що законодавець, керуючись особливими властивостями таких об'єктів цивільного права, як нерухомі речі, крім встановлення загальної нормативної вимоги про істотну умову договору купівлі-продажу нерухомості, вважав за необхідне встановити і форму публічного контролю за здійснюваними з нерухомими речами угодами та переходом прав на нерухомість державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація - це процедура, яка передбачає існування відносин між державою в особі його реєструючих органів та зацікавленими особами з приводу реєстрації, підтвердження прав на нерухомість та угод із нею. Ці відносини можна охарактеризувати яквідносини владіпідпорядкування, оскільки в даному випадку суб'єкти знаходяться в нерівному становищі. Здійснюючи акт реєстрації, державний орган реалізує владні повноваження. Отже, державна реєстрація - це форма громадського контролю над діями приватних осіб, здійснюють свої суб'єктивні громадянські права у сфері приватного права. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю, як справедливо зауважив В.Ф. Яковлєв, виступає у разі як форми, яка використовується для позначення, забезпечення та захисту громадських інтересів у сфері дії громадянського права.

Таким чином, державна реєстрація прав і правочинів, що виникають в результаті дій, що мають цивільно-правовий характер, демонструє проникнення публічного права у сферу приватного права, взаємозалежність цих двох галузей реалізації прав. Це надає стабілізуючий вплив ринку нерухомості, надає впевненості його учасникам, різко знижує можливості зловживань у сфері обороту нерухомого майна.

Ухвалення Закону про держреєстрацію прав на нерухомість вплинуло на розвиток цивільного законодавства, що в юридичній літературі з'явилися судження про появу нової галузі права-реєстраційного права. За твердженням А.Р. Кирсанова, предметом правового регулювання такого «є суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення реєстраційної діяльності», а «відносини, що у процесі реєстрації прав, регулюються методом імперативних розпоряджень». має свій предмет регулювання».

Найточнішою є позиція, висловлена ​​М.Г. Піскунової, на думку якої «взаємопов'язані норми про державну реєстрацію утворюють у системі права самостійний правовий інститут, який регулює сукупність відносин, що виникають при придбанні прав на нерухомість та їх реєстрації в процесі правозастосовчої діяльності установ юстиції». За своєю правовою природою цей інститут є інститутом адміністративного права.

2.3 Підстави державної реєстрації та відмовивши державній реєстрації

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість визначає змістовну сторону діяльності реєструючого органу щодо прийняття рішення про реєстрацію права або угоди з нерухомістю. Основний зміст цієї діяльності становить правовий аналіз (експертиза) поданих на реєстрацію документів та прийняття відповідного рішення.

Виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно відбувається відповідно до певних юридичних фактів (подій та дій), які відповідно до цивільного законодавства тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин.

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість встановлює перелік підстав для державної реєстрації прав. Оскільки відповідні юридичні факти матеріалізуються як документів, то законі перераховані документи, які мають бути представлені для державної реєстрації. Таким чином, підставами для державної реєстрації є:

договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, що діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент вчинення правочину;

Підстави державної реєстрації та відмови в державній реєстрації:

акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, що діяло у місці здійснення приватизації на момент її вчинення;

свідоцтва про право на спадщину;

які вступили в законну силу судові акти;

акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної владиу порядку, встановленому законодавством, яке діяло у місці видання таких актів на момент їх видання;

інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод знім заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, що діяло у місці передачі на момент її вчинення;

інші документи, які відповідно до законодавства Російської Федерації підтверджують наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав.

Обов'язковим додатком до документів, необхідним для державної реєстрації прав, є кадастровий план земельної ділянки, план ділянки надр та (або) план об'єкта нерухомості із зазначенням його кадастрового номера. При цьому подання кадастрового плану земельної ділянки не потрібно, якщо кадастровий план даної земельної ділянки раніше вже представлявся і був поміщений у відповідну справуправовстановлюючих документів.

Підстави відмови у державній реєстрації. Наслідком проведення реєстраційних процедур на підставі заяви заінтересованої особи не завжди є внесення запису про реєстрацію права або угоди в ЄДРП. В установлених законом випадках допускається відмова у реєстрації права або угоди. Відмова у державній реєстрації, також як і державна реєстрація прав на нерухомість, є правозастосовним актом або рішенням конкретної справи відповідно до закону, яке було здійснено компетентним державним органом і посадовою особою в рамках наданих повноважень. У цьому сенсі відмову в державній реєстрації прав на нерухомість не слід плутати з відмовою в прийомі документів на державну реєстрацію.

Перелік підстав для відмови у державній реєстрації встановлено у ст.20 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. У цей перелік включені такі підстави:

право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягає державній реєстрації прав відповідно до зазначеного закону;

із заявою про державну реєстрацію прав звернулася неналежна особа;

документи, подані на державну реєстрацію прав, за формою чи змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;

акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано дійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, що діяло у місці його видання на момент видання;

особа, яка видала правовстановлюючий документ, неуповноважена розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;

особа, яка має права, обмежені певними умовами, склала документ без зазначення цих умов;

правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;

правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію Федерального закону «Державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним»: переходу даного права, його обмеження (обтяження) або скоєної після введення в дію зазначеного закону угоди з об'єктом нерухомого майна;

не подано документи, необхідні для державної реєстрації прав;

є суперечності між заявленими правами і вже зареєстрованими правами.

Наведений перелік не є вичерпним. У законодавстві передбачено та інші підстави для відмови у державній реєстрації. Так, відповідно до п.2 ст. 19 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість у тому випадку, якщо після призупинення Підстави державної реєстрації та відмови в державній реєстрації процедури державної реєстрації заявник не усуне причини, що спричинили зупинення, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику та зробити про це запис у книзі обліку документів. Відповідно до п.2 ст.29 цього ж закону у державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається і якщо зміст договору про обіпотеку або документів, що додаються до нього, не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Як свідчить судово-арбітражна практика, у деяких випадках при розгляді заяв про державну реєстрацію реєструючі органи змушені відмовляти заявникам, попередньо даючи оцінку об'єкту з точки зору того, чи є цей об'єкт нерухомістю або немає.

Закрите акціонерне товариство «Пурпе» звернулося до варбітражного суду до Мерії м. Тольятті з позовом про визнання права власності на самовільне будівництво - не завершений будівництвом об'єкт - будівлю розподільчого пункту РП-30, загальною площею 107,1 кв. м, розташоване за адресою: м. Тольятті, Автозаводський район, Хрящівське шосе,7.

Позовні вимоги мотивовані ч.3 ст.222 Цивільного кодексу Російської Федерації.

З матеріалів справи випливає і судом встановлено, що рішенням засновника індивідуального приватного підприємства «Пурпе» від 20.04.99 підприємство було перетворено на Закрите акціонерне товариство «Пурпе». 63 N 002082541.

За договором купівлі-продажу від 11.03.95 Закрите акціонерне товариство «Пурпе» придбало не завершений будівництвом об'єкт - завод багатооборотної тари, розташований в Автозаводському районі м. Тольятті, в районі цегельного заводу, Хрящівське шосе,7.

Постановою Адміністрації м. Тольятті N 1358 від 12.08.96 Закритому акціонерному товариству «Пурпе» надано земельну ділянку в Автозаводському районі м. Тольятті по Хрящівському шосе, 7 у безстрокове (постійне) користування для закінчення будівництва та подальшої експлуатації. Право безстрокового (постійного) користування підтверджується Свідоцтвом N 27041 від 21.03.97.

У межах наданої земельної ділянки позивачем на власні кошти здійснено будівництво будівлі розподільчого пункту РП-30 (літ. А2).

Витрати на будівництво об'єкта включені до балансу Закритого акціонерного товариства «Пурпе», що вбачається з довідки, підписаної головним бухгалтером організації.

Розподільний пункт є незавершеним будівництвом об'єктом, ступінь готовності якого становить 57%.

Фактичне наявність спірного не завершеного будівництвом об'єкта, пункту РП-30 (літ. А 2), і ступінь його готовності - 57% підтверджуються технічним паспортом, виданим позивачеві Муніципальним унітарним підприємством «Інвентаризатор».

Не завершений будівництвом об'єкт не є предметом чинного договору підряду, що підтверджується договором підряду від 05.01.2000, угодою про припинення договору підряду від 23.01.2001, актами про приймання виконаних робіт від 21.11.2000, 04.10.

Дозвіл на будівництво об'єкта та акт приймання його в експлуатацію в установленому порядку не оформлялися.

З урахуванням викладеного суд, оцінивши обставини справи і давимо належну правову оцінку, дійшов правильного висновку, що в силу ст.222 Цивільного кодексу Російської Федерації будівництво є самовільним.

Відповідно до п.3 ст.222 Цивільного кодексу Російської Федерації право власності на самовільне будівництво може бути визнано судом за особою, яка здійснила будівництво, за умови, що вона розташована на земельній ділянці, наданій цій особі під зведену споруду, і якщо будівництво не порушує права та охороняються законом інтереси інших осіб і не створює загрози життю та здоров'ю громадян.

Відповідно до п.1 ст.164 Цивільного кодексу Російської Федерації угоди із землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, передбачених ст.131 Цивільного кодексу Російської Федерації та Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

У силу п.1 ст.131 Цивільного кодексу Російської Федераціїдержавної реєстрації підлягають право власності та інші речові правана нерухомі майна, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід іприпинення.

У той самий час право власності на об'єкт нерухомості, незавершений будівництвом, підлягає реєстрації тільки у разі, якщо він не є предметом чинного договору будівельного підряду та при необхідності власнику здійснювати з цим об'єктом угоду (п.16 Інформаційного листа Президії Вищого арбітражного суду Російської Федерації від 16). 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним“).

Матеріалами справи підтверджується, що спірне незавершене будівництво будівлі розподільчого пункту не є предметом чинного договору будівельного підряду, а визнання права власності необхідне позивачу для переоформлення прав на земельну ділянку відповідно до сост. ст.2, 3 вступної частини Земельного кодексу Російської Федерації.

Водночас державний реєстратор не має права відмовити в державній реєстрації права, яке встановлено рішенням суду, що набрало законної сили.

При ухваленні рішення про відмову в державній реєстрації прав заявнику повідомляють у письмовій формі у строк не більше п'яти днів після закінчення строку, встановленого для розгляду заяви. При цьому заявнику надсилається повідомлення про причину відмови, а копія зазначеного повідомлення міститься у справі правовстановлюючих документів. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржена заінтересованою особою в суді або варбітражному суді.

За відомих умов реєструючим органам надано право призупинення державної реєстрації. Державна реєстрація прав припиняється державним реєстратором при виникненні в нього сумнівів у наявності підстав для державної реєстрації прав, а також у справжності поданих документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей та (або) підтвердження справжності документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про зупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про зупинення державної реєстрації прав та про підстави прийняття такого рішення. Заявники мають право подати додаткові докази наявності у них підстав для державної реєстрації прав, а також достовірності документів і достовірності відомостей, що містяться в них. У зазначених випадках державна реєстрація прав може бути призупинена лише на місяць. Якщо протягом зазначеного терміну не будуть усунуті причини, що перешкоджають державній реєстрації прав, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів.

Державна реєстрація прав може бути призупинена більш ніж на три місяці на підставі письмової заяви правовласника, сторони (сторон) угоди або уповноваженої ним (ними) на те особи за наявності у нього належно оформленої довіреності. У заяві зазначаються причини, що стали підставою для зупинення державної реєстрації прав, ісрок, необхідний для такого зупинення.

Державна реєстрація прав може бути припинена державним реєстратором на строк не більше місяця на підставі письмової заяви однієї зі сторін договору про повернення документів без проведення державної реєстрації прав у разі, якщо інша сторона договору не зверталася з такою заявою. Якщо протягом зазначеного терміну не будуть усунуті причини, що перешкоджають державній реєстрації прав, реєстратор зобов'язаний відмовити сторонам договору в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів.

Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про зупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити сторони договору про зупинення державної реєстрації прав та обґрунтування прийняття такого рішення.

У порядку, встановленому законодавством, державна реєстрація прав може бути припинена на підставі ухвали або рішення суду. Призупинення державної реєстрації прав супроводжується внесенням відповідної позначки до ЄДРП.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Репер“ звернулося до Арбітражного суду Самарської області із заявою про визнання незаконною відмови Державною установою юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та правочинів з ним на території Самарської області „Самарська обласна реєстраційна палата“ у державній реєстрації договору оренди 1 земель. 2003 та зобов'язання зареєструвати зазначений договір.

Згідно з матеріалами справи, 14.01.2004 Товариство з обмеженою відповідальність "Репер" надало до ГУЮ "Самарська обласна реєстраційна палата" на реєстрацію договір з Комітетом з управління майном м. Самари N 012836з від 13.01.2006 на оренду земельних ділянок. м за адресою: м. Самара, Самарський район, вул. Ленінська, укладений на підставі Постанови Глави м. Самари N 1241 від 30.12.2002, під будівництво нежитлової будівлі для розміщення офісних приміщень, миття та підземно-надземної стоянки автомобілів.

29 січня 2004 р. вх. N 1/2004-489 реєструючий орган повідомив про зупинення державної реєстрації у зв'язку з тим, що не представлені всі документи, необхідні для реєстрації, у тому числі докази надання земельної ділянки, відповідно до п.4 ст.30 Земельного кодексу РФ, а також дотримання п.п. 8.5 Постанови Голови адміністрації м. Самари N 1241 від 30.12.2002 про знесення жилого будинку N 32-34.

Потім вх. N 1/2004-489 від 20.02.2004 заявнику було направлено повторне повідомлення про зупинення державної реєстрації договору, в якому було запропоновано подати докази надання земельної ділянки відповідно до п.4 ст.30 Земельного кодексу РФ, а також докази відсутності будь-яких земельних ділянок площею3680,5 кв. м у Самарському районі м. Самари на вул. Ленінська.

Повідомленням вих. N 1/2004-489 від 25.05.2004 реєструючий орган повідомив заявника про відмову в державній реєстрації у зв'язку з тим, що не надано доказів відсутності прав якихось власників житлового будинку по вул. Ленінської, 34 на цю земельну ділянку, а також через відсутність документів, що підтверджують дотримання вимог ст.30 Земельного кодексу РФ при виділенні земельної ділянки в оренду.

Відповідно до п.1 ст.20 ФЗ „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним“ підставою для відмови у державній реєстрації, на яку посилається Реєстраційна палата, є неподання документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що заявником були представлені всі необхідні для реєстрації права документи, перелік яких міститься у ст.17 ФЗ: договір оренди земельної ділянки з додатком кадастрового плану, акт приймання-передачі земельної ділянки, та Постанова Голови м. Самари від 30.12.2002 N . „Про затвердження проекту кордону земельної ділянки, надання Товариству з обмеженою відповідальністю „Репер” в оренду земельної ділянки та дозвіл будівництва нежитлової будівлі для розміщення офісних приміщень, миття та підземно-наземної стоянки автомобілів по вул. Ленінської у Самарському районі м. Самари”.

Текст зазначеної Постанови N 1241 говорить: «Відповідно до Земельного та Містобудівного кодексів Російської Федерації, на підставі заяви Товариства з обмеженою відповідальністю „Репер“, проектно-кошторисної документації, розробленої згідно з Постановою Глави м. Самариот 17.09.2002 N 69 земельної ділянки, попередньому погодженні місця розміщення нежитлової будівлі для розміщення офісних приміщень, миття та підземно-наземної стоянки автомобілів та дозволі проектування Товариству з обмеженою відповідальністю “Репер” на земельній ділянці по вул. Ленінської в Самарському районі м. Самари ", затвердженої в установленому порядку, ПОСТАНОВЛЯЮ".

Таким чином, аргумент Реєстраційної палати про надання Товариством з обмеженою відповідальністю «Репер» доказів попереднього узгодження місць розміщення об'єктів не відповідає обставинам справи.

Якщо протягом терміну, встановленого для розгляду заяви про державну реєстрацію правочину та (або) переходу права, але до внесення запису в ЄДРП або до прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, надійде рішення (ухвала, постанова) про накладення арешту на об'єкт нерухомого майна або заборони вчиняти певні дії з об'єктом нерухомого майна, державна реєстрація прав припиняється до зняття арешту або заборони у порядку, встановленому законодавством.

Державний реєстратор зобов'язаний у строк не більше ніж п'ять робочих днів з дня зупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про зупинення державної реєстрації прав та про підстави зупинення державної реєстрації прав.

Особливу увагу слід звернути на деталізацію норм, що регулюють відповідальність органів, які здійснюють державну реєстрацію прав, за шкоду, заподіяну їх неправомірними діями або бездіяльністю фізичним або юридичним особам (зокрема, технічною помилкою під час реєстрації, необґрунтованою відмовою в реєстрації або ухиленням від реєстрації, недотриманням правил реєстрації та ін.). ).

Так було в п.1 ст. 31 Закону вперше дається визначення необгрунтованої відмови у реєстрації - таким відмова визнається у разі, якщо в реєстрації відмовлено на підставах, що не відповідають п.1 ст.20 Закону, або взагалі без зазначення підстав. Шкода підлягає відшкодуванню в повному обсязі (тобто включаючи реальні збитки та втрачену вигоду) за рахунок скарбниці Російської Федерації відповідно до ст.31 Закону та ст.1069 ЦК. Стаття 1069 ЦК передбачає відповідальність за шкоду, заподіяну державними органами, органами місцевого самоврядування, і навіть їх посадовими особами. Ця відповідальність настає на загальних підставах, передбачених у ст.1064 ЦК, тобто за наявності шкоди, протиправного діяння (дії або бездіяльності) заподіювача шкоди, причинного зв'язку між протиправним діянням і шкодою, що настала, а також вини заподіювача шкоди. При цьому вина завдавача шкоди передбачається, якщо вона не доведе, що шкода заподіяна не з її вини (п.2 ст.1064 ЦК).

На закінчення зупинимося на тій зміні Закону, яка, як видається, викличе найбільші складнощі у правозастосовчій практиці. У цій статті, як випливає з її назви, встановлено підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності на житлове приміщення.

Згідно з п.1 ст.31.1 Закону власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від сумлінного набувача, а також сумлінний покупець, від якого було витребовано житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації. Перш за все необхідно звернути увагу на те, що це правило може застосовуватися лише у взаємозв'язку зі ст.223, 301, 302 ЦК, тому для з'ясування сенсу ст.31.1 Закону необхідно торкнутися зазначених норм ЦК.

Стаття 301 ЦК надає незаконно позбавленому володіння власнику право захистити своє порушене право шляхом пред'явлення позову про витребування свого майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). З допомогою пред'явлення віндикаційного позову власник, якому, відповідно до п.1 ст. 209 ЦК, належать права володіння, користування та розпорядження належним йому майном, захищає своє порушене право володіння (а разом з тим у більшості випадків і право користування, оскільки без володіння річчю її зазвичай неможливо використовувати, тобто витягувати з речі її корисні властивості).

Однак із правила ст.301 ЦК про можливість витребування майна з чужого незаконного володіння існує вилучення.

Воно встановлено у п.1 ст.302 ЦК для випадку, якщо порушення права володіння власника пов'язане з тим, що спірне майно було придбано на відплатній основі (наприклад, купівля-продаж, міна) у особи, яка не мала права її відчужувати, сумлінним набувачем, тобто таким набувачем, який не знав і не міг знати про відсутність відчужувача правочинів на відчуження майна. За таких обставин власник має право витребувати майно від сумлінного набувача лише у разі, коли майно втрачено власником або особою, якій майно було передано власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їхнього володіння іншим шляхом без їхньої волі. Якщо ж майно придбано безоплатно (наприклад, дарування) від особи, яка мала права його відчужувати, власник вправі витребувати майно у всіх випадках, тобто і сумлінного набувача (п.2 ст.302 ДК).

За загальним правилом п.1 ст.223 ЦК, що визначає момент виникнення права власності у набувача за договором, правовласності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором. Таке «інше» правило передбачено, зокрема, у п.2 ст.223 ЦК, згідно з яким у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації (таким випадком є, зокрема, відчуження нерухомого майна), право власності набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Федеральним законом від 30.12.2004 N 217-ФЗ п.2 ст.223 ДК був доповнений правилом, згідно з яким нерухоме майно визнається належним сумлінному набувачу (п.1 ст.302 ДК) на праві власності з моментутакої реєстрації, за винятком передбачених ст.302 випадків, коли власник має право витребувати таке майно від сумлінного набувача.

Внесене до п.2 ст.223 ЦК доповнення вельми неоднозначно викривається в коментарях. Справа в тому, що згідно з п.1 ст.235 ЦК правовласності може припинятися лише на підставах, передбачених законом. Ністаття 302, ні якась інша норма ЦК не легітимують відмову в задоволенні віндикаційного позову як підстави припинення права власності на майно у власника і виникнення цього права у сумлінного набувача. Тому сформульована в п.25 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 8 від 25 лютого 1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» теза про виникнення у сумлінного набувача права власності на відчужену невправочинну реєстрацію на підставі рішення суду, по суті, був спробою ВАС РФ встановити не передбачене законом підставу припинення права власності. Цей пункт зазначеної Постанови з різних позицій критикувався в юридичній літературі, у тому числі автором цієї статті. Зокрема, вказувалося, що захистити інтереси сумлінного набувача можна лише шляхом внесення до ЦК такої підстави виникнення права власності, як відплатне придбання майна сумлінним набувачем у непоправного відчужувача.

Якщо розглядати внесене до п.2 ст.223 ДК доповнення як встановлення у законі спеціального підстави виникнення права власності у сумлінного набувача, це саме собою означає, що до внесення такого доповнення згадана вище позиція ВАС РФ не мала законних підстав. Але це єдине можливе тлумачення п.2 ст.223 ДК у його нової редакції. Граматичне і логічне тлумачення цього пункту передбачає прийняття до уваги того обставини, що сама ст.223 ЦК встановлює не підстави виникнення права власності, а лише визначає момент виникнення такого права набувача майна за договором. При такому варіанті тлумачення правила ст.223ДК «нерухоме майно визнається належним сумлінному набувачу (п.1 ст.302 ЦК) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених ст.302 ЦК випадків, коли власник вправі вимагати таке майно від сумлінного придбання» бик досить абсурдно звучить висновку у тому, що у випадках, коли майно не може бути витребовано у сумлінного набувача, воно визнається належним йому з державної реєстрації речових права власності, а випадках, коли майно може бути в нього витребовано, воно визнається належним йому з права власності з якого іншого моменту.

Неясність п.2 ст.223 ЦК пов'язана також з виникає невизначеністю поняття «сумлінний набувач» стосовно нерухомого майна. Справа в тому, що в ст.301, 302 ЦК йдеться про витребування майна з чужого незаконного володіння. Після укладення договору про відчуження нерухомого майна (а у разі відчуження житлового приміщення або підприємства – після реєстрації такого договору) нерухоме майно може надійти у володіння набувача як до, так і після реєстрації переходу права власності до набувача. Віндикаційний позов може бути пред'явлений як до набувача, якому майно фактично передано, але право власності якого на придбане майно ще незареєстроване, так і до набувача, чиє право власності на передане йому майно вже зареєстровано на момент пред'явлення позову. Якщо в обох випадках вважати фактичного власника майна сумлінним набувачем у сенсі ст.302 ЦК, то при такому розумінні сумлінного набувача відмову в задоволенні віндикаційного позову можливий у кожному з цих випадків. Якщо ж під набувачем у сенсі ст.302 ЦК розуміти лише другого із зазначених набувачів, то відмова у задоволенні віндикаційного позову можлива лише у другому випадку.

Звісно ж, правильним слід вважати друге розуміння сумлінного набувача. Такий висновок можна зробити на підставі п.2 ст.551 ЦК, згідно з яким виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їхніх відносин із третіми особами. По відношенню до невповноваженого відчужувача і сумлінного набувача власник є третьою особою. Якщо вважати, що після передачі майна набувачу витребування власником цього майна стало неможливим, це означало б зміну відносин між набувачем та власником внаслідок передачі майна, що суперечило б п.2 ст.551 ЦК.

Вище були порушені лише деякі питання, пов'язані з взаємодією ст.223, 301, 302 ЦК. Зрозуміло, що є нагальна і невідкладна потреба у виданні вищими російськими судовими органами роз'яснень з питань застосування аналізованих норм. Повернімося до Закону про реєстрацію прав на нерухомість. Про яку ж компенсацію з допомогою скарбниці Російської Федерації йдеться у п.1 ст.31.1 Закону. Про це йдеться в п.2 тієї ж статті, згідно з якою така компенсація виплачується у разі, якщо з не залежать від власника і сумлінного набувача причин відповідно до рішення суду, що набрало законної сили, про відшкодування ним шкоди, заподіяної внаслідок втрати права власності на житлове приміщення, стягнення по виконавчому документу не провадилося протягом одного року з дня початку обчислення строку для пред'явлення цього документа до виконання. Порядок виплати цієї компенсації має бути встановлений Урядом РФ. У ст.33 Закону встановлено, що передбачені ст.31.1 Закону положення про сплату компенсації застосовуються у разі, якщо державна реєстрація права власності сумлінного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р.

Насамперед, слід зазначити, що ст.31.1 Закону застосовується, якщо втрата права власності пов'язана не з винними неправомірними діями реєструючого органу (у цьому випадку заподіяну шкоду, відповідно до ст.31 Закону, відшкодовується за рахунок скарбниці Російської Федерації в повному обсязі), а з неправомірними діями третіх осіб. Наприклад, угода купівлі-продажу житлового приміщення була здійснена орендарем житлового приміщення, що діє як представник власника на підставі виготовленої орендарем за змовою з нотаріусом нотаріально посвідченої довіреності. На підставі того ж підробленого документа зареєстровано перехід права власності до покупця. У цьому випадку, внаслідок вибуття житлового приміщення з володіння власника з його волі (передачі житлового приміщення орендарю), відшкодування придбання майна та сумлінності набувача, власнику буде відмовлено в задоволенні позову до покупця про витребування житлового приміщення. Власник матиме право пред'явити позов про відшкодування шкоди орендарю та нотаріусу. Після набрання чинності судовим рішенням про відновлення позову про відшкодування шкоди стягувачу видається виконавчий лист, який пред'являється до виконання.

Здається, що законодавець хотів бачити сенс п.2 ст.31.1 Закону у цьому, що й у протягом року стягнення присудженої суми повному обсязі не вироблено, то недопозичена сума виплачується з допомогою скарбниці РФ. Однак, аналізуючи текст п.2 ст.31 Закону, можна бачити, що надати йому такого сенсу законодавцю не надто вдалося. Зокрема, вказівка ​​про те, що компенсація виплачується у разі, якщо «стягнення за виконавчим документом не проводилося», за його буквальним змістом означає, що право на компенсацію не виникне, якщо протягом року за виконавчим документом буде стягнуто хоча б мізерну частину присудженої суми. Крім того, якщо зручносумлінного набувача майно може бути витребовано, це означає, з урахуванням п.2 ст.223 ЦК, що право власності у нього не виникало. З урахуванням всього вищевикладеного можна очікувати виникнення в правозастосовчій практиці цілого клубку протиріч, успішно розплутати який виявиться дуже непросто.

2.4 Питання правового регулювання обороту нерухомості

Правовідносини, пов'язані з оборотом і перетворенням нерухомості, - одна з тем, які ніколи не втрачали актуальності протягом всієї історії права і держави. Науковий і технічний прогрес постійно привносять у життя все нові вдосконалення і винаходи (предметів, процесів, способів тощо.), оцінити весь спектр впливу яких людини і суспільство стає дедалі важче з наростання темпів розвитку та оновлення. У міру такого розвитку змінюється і коло питань, які доводиться вирішувати правознавцям у рамках теорії речових та зобов'язальних прав на нерухомість.

Особливість порушеної теми про нерухомість полягає в двоякому характері її природи: з одного боку, створення та експлуатація об'єктів нерухомості є різновидом підприємницької діяльності, що здійснюється в приватно-правовому, дозволельному режимі, а з іншого - здійснюється така діяльність з урахуванням імперативних норм, сформульованих в містобудівному, житловому законодавстві, тобто. з урахуванням публічно-правових установлень держави.

У цьому виникає великий комплекс взаємозалежних проблем у сфері як адміністративного, і цивільного права. Саме тут теорія постійно стикається з різними підходами законодавця і правозастосовних органів, з певною позицією органів державної влади, місцевого самоврядування і не завжди збігаються з нею інтересами інвесторів. Через це нерідко виникають протиріччя та колізії, які потребують осмислення та аналізу.

Таким чином, правове регулювання відносин нерухомості має носити комплексний характер, що включає у собі як норми приватного законодавства, а й низку інститутів державного, адміністративного, котрий іноді міжнародного права. Тому дослідження приватноправових аспектів відносин нерухомості неможливе і недоцільне поза обліку громадських інтересів суспільства і держави. При всій специфіці механізмів у приватному та публічному праві відбувається посилення відповідальності держави та його органів перед приватними особами. Публічне правозахищає їхні інтереси. З іншого боку, поняття «приватний інтерес», «приватний інвестор» втратили свій автономний характер. Вони у кожному окремому акті обороту нерухомості зачіпають громадські інтереси.

З метою створення ефективного юридичного режиму регулювання правовідносин у сфері нерухомості необхідний ретельний аналіз законодавчих та нормативно-правових актів, що стосуються інвестиційних, будівельних, містобудівних процесів, земельних правовідносин, цивільно-правових питань у цій галузі, які (відповідно до стенденцій судово-арбітражної практики) іноді один одному, і це негативно позначається як на становищі власників і користувачів об'єктів нерухомості, так і на комерційному обороті цього специфічного і дуже дорогого виду товару. Все це дозволяє виявити особливості цивільно-правового режиму нерухомості, визначити загальне та особливе, виробити єдиний науково-теоретичний підхід, що може заповнити існуючий науково-правовий вакуум у сучасній науцігромадянського права.

Розробка дискусійних питань у сфері правовідносин щодо об'єктів нерухомості становить невід'ємну частину предмета науки сучасного російського права. Спробуємо визначити теоретико-методологічні та практичні проблеми диференціації та єдності цивільно-правового режиму різних об'єктів нерухомості в Російській Федерації, спираючись на дослідження вітчизняних та зарубіжних вчених, що стосуються проблем нормативного регулювання майнових відносин, Здійснення угод, реєстрації прав і договорів на об'єкти нерухомості, цивільно-правової відповідальності та її видів, а також на наукові праці в галузі загальної теорії права та історії права, що мають значення для вивчення та вирішення досліджуваного кола проблем.

Основні пропозиції, реалізація яких здатна вдосконалити чинний правовий режим нерухомості в Російській Федерації, наступні.

Ринкові відносини при створенні об'єктів нерухомості (в архітектурі та містобудуванні) характеризуються підвищеною роллю публічно-правового регулювання.

Дослідження горизонтальних відносин між російськими суб'єктами капітальних вкладень, вертикальних відносин між суб'єктами підприємницької діяльності у будівництві та органами держави (місцевого самоврядування) неможливо зрозуміти та осмислити виключно в рамках теоріїгромадянського права, тому неминуче доводиться торкнутися публічно-правові, міжнародні, адміністративні аспекти цих проблем.

Разом про те цивільне право, володіючи століттями відпрацьованим інструментарієм, дозволяє організувати і впорядкувати майново-грошові відносини без використання владних механізмів, спираючись на економічний інтерес їх учасників. Таким чином, при комплексній характеристиці правового режиму нерухомості в силу багатогранності самого предмета дослідження в якості основного об'єктивно необхідне застосування системно-структурного методу, заснованого на загальному діалектико-матеріалістичному методі.

Поняття «юридичний режим правового регулювання» об'єднує в собі як цілісну систему безліч ознак, що характеризують поняття «правове регулювання» (принципи, інструментарій та способи його застосування) щодо конкретної сукупності норм. Даний набір ознак дозволяє індивідуалізувати правове регулювання такого виду суспільних відносин, як відносини з приводу нерухомості. Однак існує потреба характеристики правових режимів не тільки стосовно узагальнених об'єктів (правовий режим нерухомості), але і до певних різновидів об'єктів (правовий режим «житлової нерухомості», «комерційної нерухомості», «підприємства як майнового комплексу»), до змісту певних операцій («правовий режим реєстрації» угод із нерухомістю»). Характеристика юридичного режиму правового регулювання дається на підставі юридичних норм, виділених будь-яким ознаками і у зв'язку з цим мають особливу цілісність. У переважній більшості випадків ця сукупність норм не відноситься до будь-якої однієї профільної (фундаментальної) галузі права і складається з інститутів різних галузей права. Наприклад, порядок здійснення підприємницької діяльності, порядок обороту об'єктів нерухомості, порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперіврегулюються нормами і приватного, і публічного права. Саме специфіка суспільних відносин (видів діяльності) визначають особливості їх правового регулювання, і кожній сфері людської діяльності відповідає свій режим правового регулювання.

Таким чином, при юридико-методологічній класифікації правовий режим нерухомості слід відносити до вторинного спеціального інституційного режиму, що представляє собою комплексну модифікацію приватноправового та публічно-правового режимів, що володіє певними специфічними особливостями укладання угод, об'єктом яких є нерухоме майно.

Суть правового регулювання нерухомих речей полягає у створенні правового режиму, встановленні доцільних відносин між суб'єктами ринку нерухомості через надання їм суб'єктивних юридичних прав та покладання суб'єктивних юридичних обов'язків, щоб викликати потрібну поведінку. Через війну правового впливу оборот нерухомості стає хіба що пронизаним доцільними правовими відносинами, наповнюється правової структурою, що є основою, свого роду двигуном правомірної діяльності.

У різних наукових дисциплінах, певних галузях права відокремлені предмети природи та результати праці предметно-практичної діяльності людей визначаються по-своєму. Навіть у межах права речі підлягають диференціації за тими ознаками, які визначають існування самостійних правових галузей Сучасне російське цивільне законодавство легальних визначень багатьох понять не дає, проте, логічно припустити, що кожному з термінів у законодавстві відведена власна змістова «ніша». Оскільки сучасний рівень дослідженості об'єктної складової права не дозволяє поки знайти рішення багатьох теоретичних, а часто і практичних проблем, пов'язаних з поняттями речей і функціонуванням нерухомого майна в цивільному обігу, виходячи з теоретичних розробок, що наявні, спробуємо запропонувати визначення нерухомої речі, нерухомого майна і нерухомості.

Нерухомими речами можна вважати матеріальні, фізично відчутні, індивідуальні та незамінні предмети природного походження або результати людської праці, що володіють іманентною властивістю міцного зв'язку з землею, а також рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти економічну форму товару і тому є об'єктами громадянського обороту.

Нерухомим майном можна вважати нерухому складну річ, створену або що складається з різнорідних речей, але в сукупності утворює єдине ціле, яке використовується за одноманітним цільовим призначенням, в цивільному обороті виступає як поділена (що підлягає розділу) або неділя.

Нерухомість - це комплекс нерухомого майна, що належить на будь-якому речовому праві комерційної чи некомерційної організації, призначений для використання у підприємницької діяльності або для соціальних чи споживчих потреб, що має обертову здатність і включає до свого складу рухомі речі, права вимоги, виключні права та зобов'язання.

У російському економічному побуті з'явилося нове явище – так званий девелопмент – сучасна концепція розвитку нерухомості. У дослівному перекладі з англійської це слово означає «розвиток», однак у традиції західного правознавства цей термін набув значення своєрідного різновиду бізнесу, пов'язаного з комплексним перетворенням об'єкта нерухомості, покликаним збільшити його вартість за рахунок технічних, організаційних удосконалень, тонкого маркетингового підходу, вдалих прогнозних оцінок. ризику та ін. Що стосується нерухомості це слово означає просування проектів, пов'язаних з якісним перетворенням нерухомості. Девелопмент – це високоінтелектуальний ірисковий вид підприємництва. Правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням змін, появою якісно нового об'єкта нерухомості, що володіє більшою цінністю, ніж вихідний. Реєстрація новоствореного об'єкта і прав на нього є принципово важливим моментом, оскільки тільки після цього можливе повноцінне володіння, користування і розпорядження ним. Аналіз сучасного російського досвіду і властивих йому проблем свідчить про становлення девелопменту як особливий бізнес, різновиди підприємницької діяльності. Таким чином, можна дати таке визначення девелопменту: «Девелопмент - це комплексна сукупність організаційних, фактичних та юридичних дій у процесі професійної підприємницької діяльності, спрямованих на створення та (або) зміну об'єктів нерухомості з метою отримання прибутку від таких перетворень нерухомості».

Очевидною є нагальна потреба подальшої деталізації на рівні закону правового режиму об'єктів незавершеного будівництва. Оскільки право власності на об'єкт незавершеного будівництва завжди належить власнику земельної ділянки, власнику земельної ділянки на праві оренди, власнику земельної ділянки на речовому праві, передбаченому гол. IV Земельного кодексу РФ (право постійного (безстрокового) користування, право довічного успадкованого володіння), то повинні бути внесені зміни до цивільного законодавства, зокрема до параграфа 3 гл.37 ДК РФ «Будівельний підряд». Так, має бути встановлено, що підрядник, який здійснює будівництво з власних матеріалів, залишається власником таких матеріалів лише до моменту фактичного використання їх у будівництві (до моменту передачі матеріалів для їх використання в будівництві). Наведеного моменту права власності підрядника на передані матеріали припиняються у зв'язку з юридичною загибеллю самих матеріалів. Сказане не означає, що власником матеріалів стає замовник. Матеріали з моменту їх юридичної загибелі взагалі не можуть бути оборотоспроможними об'єктами цивільних прав у колишньому своєму стані.

Цивільним кодексом РФ підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю. Саме в такій якостіпідприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави,оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною чи припиненнямречових прав. Права на підприємство (їх виникнення, перехід, обтяження) як на нерухоме майно підлягають державній реєстрації в силу ст.130 ДКРФ та в порядку, передбаченому Законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Проте слід визнати відсутність у законодавстві чітких ознак підприємства як об'єкта цивільних прав, які відрізняли б підприємства від інших подібних об'єктів (наприклад, від інших майнових комплексів), які в принципі можна використовувати в підприємницькій діяльності. Нарешті, чинне законодавство регулює такі цивільно-правові угоди з підприємством, як купівля-продаж, оренда, довірче управління, іпотека. Проте правове регулювання цих різних угод не відрізняється однаковістю. У зв'язку з цим в інтересах розвитку стабільності майнового обороту необхідно визнати підприємство (майновий комплекс, що використовується в підприємницькій діяльності) особливим видом майна та самостійним об'єктом цивільних прав та цивільно-правових угод. На практиці підприємство може і не включати в себе об'єкти нерухомості або майнові права на нерухомість («нерухомість у складі підприємства »). Кваліфікувати підприємство як об'єкт нерухомості необхідно тільки тоді, коли у складі підприємства є такі об'єкти нерухомості або у підприємства є права на них. У цивільному законодавстві необхідно сформулювати деякі загальні правила, що стосуються всіх угод з підприємствами (продаж, оренда, довірче управління, дарування), а саме: про порядок визначення складу та вартості майна (включаючи права вимоги та борги) підприємства; повідомлення кредиторів та їх права; про порядок передачі підприємства; державної реєстрації переходу прав на підприємство (їх обтяження) та ін.

У сучасній економіці, особливо у сфері промислової та соціальної інфраструктури, мають місце різні об'єднання об'єктів рухомого та нерухомого майна, пов'язані єдиним господарським призначенням, що мають земельну ділянку на якомусь праві, які можна було б назвати складною річчю. Це технологічні майнові комплекси. На угоди з технологічним майновим комплексом можна було б поширити деякі правила, що стосуються угод з підприємствами (наприклад, норми про реєстрацію переходу права власності), що сприяло б спрощенню майнового обороту об'єктів нерухомості, що входять до технологічного майнового комплексу.

Закон про реєстрацію прав на нерухомість угод з ним відніс до нерухомого майна житлові та нежитлові приміщення як частину будівлі. Таким чином, чинне законодавство розглядає житлові і нежитлові приміщення як самостійні різновиди нерухомого майна об'єктів цивільних прав. Однак специфіка житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках саме як специфічні за характером об'єктів нерухомості не знайшла достатнього відображення в особливостях їх правового режиму. Юридичний опис будь-якої речі включає вказівку на суб'єктивні цивільні права, або існуючі в відношенні такої речі, або можуть існувати (тобто обернездатність речі). (Мають) бути зареєстровані в ЄДРП. Отже, житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках повинні бути визнані самостійними об'єктами цивільного обороту як прості, неподільні речі, право власності на які або вже зареєстровано в ЄДРП, або може бути зареєстроване. У житловому законодавстві слід закріпити положення, що все загальне майно, включаючи приміщення загального користування, ні розглядатися як самостійних речей, оскільки повністю позбавлене оборотоспроможності. Отже, неможливе встановлення щодо такого спільного майна сервітутів, а також неможливе положення, при якому деякі елементи (приміщення) належать направі спільної власності лише деяким (не всім) власникам приміщень в будівлі.

Глава V Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» доповнено статтею, що встановлює підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності на житлове приміщення.

Так, власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від сумлінного набувача, а також сумлінний придбувач, від якого було витребовано житлове приміщення, має право наразову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації. Розмір компенсації не може перевищувати мільйон рублів. Поки що така процедура компенсації не встановлена, а постраждалих - безліч. Порядок такої виплати необхідно встановити на законодавчому рівні та суми повинні передбачатися в Бюджетному кодексі РФ. Слід зробити висновок про термінову необхідність вироблення конкретного механізму реалізації цієї норми закону на практиці.

Якою б досконалою не була система реєстрації, перехід права власності - це операція, пов'язана з ризиком. Залежно від предмета реєстрації всі існуючі у світі системи реєстрації можна розділити на великі групи - титульні і актові. У титульних системах предметом реєстрації є права. В актових системах – угоди. Система реєстрації в Росії побудована за змішаним типом. Якщо в класичній системі з моменту реєстрації виникає право, то у вітчизняній момент реєстрації обумовлює виникнення не тільки права, а й зобов'язань сторін у угоді, оскільки правочин, що підлягає реєстрації, вважається укладеним з моменту реєстрації. У Росії поряд із системою реєстрації прав могло б розвиватися страхування титулу власника, але не замість, як, наприклад, в США, а паралельно з цією системою, гарантуючи права сумлінних набувачів.

Заслуговує на увагу досвід надання інформації з реєстру нерухомості в усній формі, оскільки в певних ситуаціях оперативно отримана інформація буває дуже корисна.

Повноваження угорського реєстраційного органу такі, що земельне управління може з власної ініціативи контролювати відповідність внесених до реєстру даних про нерухомість їх фактичному стану. Подальший розвиток системи реєстрації прав і податкової системи в Росії вимагатиме наділення такими повноваженнями вітчизняних органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Це може знадобитися, наприклад, з метою виявлення ухилення власників від реєстрації прав на споруджені на належних земельних ділянках будівлі та споруди.

Охорона прав та законних інтересів громадян та юридичних осіб за допомогою державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним забезпечує відповідним суб'єктам прав впевненість у стабільності та законності цивільного обороту нерухомості, створення сприятливого інвестиційного клімату та зниження ризиків на ринку нерухомості.

Проведений аналіз законодавчий і теоретичних джерел дозволив зробити висновок про суперечливе регулювання інституту нерухомості в російському законодавстві, про відсутність єдиного поняття нерухомості, ознаки, критерії віднесення майна до об'єктів нерухомості, різних видів майна, віднесеного до нерухомого за тими чи іншими ознаками.

Провівши докладний аналіз критеріїв віднесення об'єктів до нерухомості, ми можемо стверджувати, що всі нерухомі об'єкти повинні мати наступні властивості: нерухомість і зв'язок із землею. Відповідно нами виділяється лише два критерії віднесення об'єктів до нерухомості. Перший - нерухомість об'єктів у просторі (насамперед сюди ставляться самі земельні ділянки, ділянки надр.). До цієї групи можна віднести і житлові приміщення, які ми можемо поширити критерій зв'язку з землею). Другий - зв'язок з землею. Цей критерій сприймається як неможливість переміщення об'єктів безнесоразмерного шкоди їхньому призначенню, значної витрати праці та грошових средств.

Узагальнивши ознаки нерухомості, виявивши критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомості, нами формулюється поняття. Нерухомість - це индивидуально-определенная річ чи майно, що має властивість нерухомості чи міцності зв'язку з землею, переміщення яких безнесоразмерного шкоди їх призначенню, значної витрати праці та грошових коштів неможливо.

Особлива цінність або особлива значущість у цивільному обороті в принципі рухомих речей, віднесених до нерухомості, пояснює прагнення законодавця поширити на об'єкти дію правового режиму нерухомого майна. У цьому особлива цінність чи значимість повинна полягати у вартості цих речей (наприклад, морські чи річкові цивільні судна),сколько у характері призначення що така об'єктів (так, будь-який космічний об'єкт цінний насамперед своїм призначенням). Здається, що віднесення в принципі рухомих речей до об'єктів нерухомості не виправдане. Пропонується внести до чинного законодавства такі зміни та доповнення:

1. Виключити зі ст.130 Цивільного кодексу РФ частина 2 п.1.

2. Внести зміни до п.1 ст.131 ДК РФ: «Правовласності та інші речові права на нерухомі речі та інше нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиній державній реєстровстанові юстиції».

3. Необхідність чіткої вказівки в законі на такі об'єкти нерухомого майна, як приміщення (житлові та нежитлові) та об'єкти незавершеного будівництва, стала очевидною вже в перші роки застосування ДК РФ. Така потреба була зумовлена ​​як особливою значимістю таких об'єктів для сучасного російського громадянського обороту, так і необхідністю подальшого значно деталізувати їх правовий режим. Лише нещодавно законодавець звернув увагу на існуючу проблему, але, на жаль, лише щодо об'єктів незавершеного будівництва.

4. Щодо приміщень як самостійних об'єктів нерухомості ситуація досі ніяк не змінилася. Стаття 130 ЦК України не згадує про приміщення як об'єкти нерухомості. Разом з тим житлові приміщення, незалежно від змісту, що вкладається законодавцем у дане поняття (індивідуальний житловий будинок, квартира в багатоквартирному будинку, кімната), розглядаються законодавцем як самостійний об'єкт права. Що ж до нежитлових приміщень, які мають самостійне призначення, то чинне законодавство досі складається швидше більше з прогалин, ніж правових норм. Досі ГК РФ не регулює правовий статус нежитлових приміщень як самостійних об'єктів цивільних прав. Безумовно, така правова ситуація не відповідає потребам цивільного обігу. Судова практика, визнавшинежитлове приміщення як самостійного об'єкта нерухомості, відмінноговід будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з нимпов'язаного, також не вирішує всіх проблем, що виникають. Основними такими проблемами є: відсутність правових критеріїв виділення нежитлових приміщень як самостійні об'єкти права; відсутність законодавчого регулювання режиму місць загального користування, спільного майна будівель і споруд, де знаходяться нежитлові приміщення, тощо. Тому на практиці не виключені ситуації, коли власник будівлі, продавши всі приміщення в ньому, залишається, наприклад, «власником коридорів». Слід якоб'єктів нерухомого майна включити до ст.130 ДК РФ «житлові і нежитлові приміщення».

5. Одним з головних недоліків Закону про державну реєстрацію, на наш погляд, є складність механізму компенсації, внаслідок чого виплата коштів значно віддалена в часі від моменту настання шкоди.

Статті Закону, що регулюють питання відповідальності, не тільки не створюють дієвого механізму, що дозволяє реалізувати права громадян, але породжують цілу низку питань як правового, так і юридико-технічного характеру. Знаходження відповідей на ці питання робить необхідним вдосконалення законодавчої конструкції інститутів відповідальності та компенсації.

Ми вважаємо, що до п.2 ст.31.1 Закону мають бути внесені доповнення наступного змісту: «Компенсація, передбачена пунктом 1 цієї статті, виплачується у разі, якщо за не залежать від зазначених осіб причин відповідно до рішення суду, що набрало законної сили, про відшкодування їм шкоди, заподіяного внаслідок втрати вказаної в цій статті майна, стягнення за виконавчим документом не провадилося або вироблено не в повному обсязі протягом одного року з дня початку обчислення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. Розмір цієї компенсації обчислюється з суми, що становить реальний збиток за вирахуванням фактично стягнених за виконавчим документом сум, але не може перевищувати один мільйон рублів.

Право вимоги по виконавчому документу у сумі виплаченої компенсації переходить до Російської Федерації.

Виплата компенсації не позбавляє осіб, зазначених у пункті 1 цієї статті, права вимоги виплати за виконавчим документом реальної шкоди у сумі, що перевищує розмір виплаченої компенсації. При цьому вимога Російської Федерації підлягає задоволенню після стягнення позичальника всієї суми реальної шкоди, що перевищує розмір виплаченої компенсації.

У разі якщо ризик втрати права власності був застрахований, компенсація виплачується у розмірі суми реальної шкоди за вирахуванням фактично виплаченого страхового відшкодування та фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не понад один мільйон рублів».

6. Сформована система органів, що здійснюють державну реєстрацію та технічний облік житлових приміщень, кадастровий облік земельних ділянок у Російській Федерації, громіздка, витратна і є стримуючим фактором у розвитку ринку нерухомості. В основному вона складалася до прийняття чинного ЦК і не відповідає завданням, які ставить перед нею сучасне цивільне законодавство. Перехідний характер системи названих органів породив паралелізм, дублювання функцій.

Необхідно передати функції реєстрації нерухомості угод із нею, технічного обліку та земельного кадастру органам подержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним.

Нормативно-правові акти:

1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. // Російська газета.-1993. - №237.

2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30 листопада 1994 р., станом на 06.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26 січня 1996 р., станом на 06.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 1996. – № 5. – Ст.410.

4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26 листопада 2001 р., станом на 29.11.2007] // Відомості Верховної РФ. -2001. - №49. - Ст.4552.

5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14 листопада 2002 р., станом на 04.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2002. – № 46. – Ст.4532.

6. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24 липня 2002 р., станом на 02.10 2007] // Відомості Верховної РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3012.

7. Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон №136-ФЗ, прийнятий 25 жовтня 2001 р., станом на 08.11.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2001. – № 44. – Ст.4147.

8. Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон №188-ФЗ, прийнятий 29 грудня 2004 року, станом на 18.10.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). - Ст.14.

9. Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 200-ФЗ, від 4 грудня 2006 р.] // Відомості Верховної РФ. – 2006. – № 50. – Ст.5278.

10. Повітряний кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон №60-ФЗ, прийнятий 19 березня 1997 р., станом на 04.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 1997. – № 12. – Ст.1383.

11. Водний кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 74-ФЗ, прийнятий 3 червня 2006, станом на 19.06.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.

12. Кодекс торговельного мореплавання Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 81-ФЗ, прийнятий 30 квітня 1999 р., станом на 06.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 1997. – № 12. – Ст.1382.

13. Кодекс внутрішнього водного транспорту [Текст]: [федеральний закон №24-ФЗ, прийнятий 7 березня 2001 р., станом на 06.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2001. – № 11. – Ст.1001.

14. Про неспроможність (банкрутство) [Текст]: [федеральний закон № 127-ФЗ, прийнятий 26.10.2002 р., станом на 01.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2002. – № 43. – Ст.4190.

15. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на23.11 2007] // Відомості Верховної РФ. – 1997. – № 30. – Ст.3594.

16. Про приватизацію державного та муніципального майна [Текст]: [федеральний закон № 178-ФЗ, прийнятий 21.12.2001 р., станом на 01.12.2007] // Відомості Верховної РФ. – 2002. – № 4. – Ст.251.

Наукова та навчальна література:

17. Абрамова М.В. До питання понятті нерухомого майна. [Текст] // Юрист. - № 4. – 2008. – С.13.

18. Александров А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії (початок XX ст. та сучасність). [Текст] // Вісник Московського університету. Серія П. Право. – 1996. – №6. - С.98.

19. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. [Текст] М:2008. – 124 с.

20. Бархатов М.В. Коментар до Земельного кодексу. З книги «Коментар до земельного законодавства Російської Федерації». - М: Юрайт-Іздат,2002. – 456 с.

21. Бакшинскас В.Ю. Підприємницьке право Російської Федерації. [Текст]/Відп. ред. Губін Є.П., Лахно П.Г. - М.: Юрист, 2003. - 478 с.

22. Вітрянський В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно. [Текст] / / Господарство право. – 2003. – № 6. – С.5.

23. Габбас Р.А. Якість закону та питання регулювання нерухомості [Текст]// Бюлетень нотаріальної практики. – 2005. – № 3. – С.22.

24. Цивільне право: Підручник. Ч.2. [Текст]/За ред. Сергєєва А.П., ТолстогоЮ.К. – М., Проспект. 2007. – 679 с.

25. Гришаєв С.А. Правове регулювання нерухомості [Текст] // Держава та право. – 2008. – № 3. – С.42.

26. Гришаєв С.П. Державна реєстрація речових прав [Текст] / / Журнал російського права. – 2006. – № 10. – С.15.

27. Даль В.М. Тлумачний словникросійської мови. Сучасна версія [Текст] М.: ЕКСМО, 2002. – 1220 с.

28. Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти [Текст]// Законодавство та економіка. – 2006. – № 2. – С.12.

29. Дружініна Л. Підприємство як об'єкт [Текст] / / ЕЖ-Юрист. – 2005. – № 35. – С.2

30. Єршова І.В. Правовий режим державного майна у господарському обороті: теоретичні основи та шляхи вдосконалення. [Текст] М: Статут,2005. – С.150.

31. Жаріков Ю.Г. Науково-практичний правовий постатейний коментар до Водного кодексу Російської Федерації. [Текст]/За ред. Боголюбова С.А. - М.: Юридичний будинок «Юстіцінфор» // Право та економіка. - №17-18. – 1996. – С.45-47.

32. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання: Науково-практичний посібник. [Текст] М. БЕК, 1997. – 432 с.

33. Жилкін Д.Г. Реєстрація нерухомості по-новому [Текст] / / Житлове право. - 2007. - № 6. - С.14.

34. Ісаков В.Б. Механізм правового регулювання та правові режими. [Текст]// Проблеми теорії держави та права. - М: Адміністративне правота процес,2007. – С.258-259.

35. Камишанський В.П. Право власності на нерухомість: питання обмежень [Текст]. – Еліста: АПД Джангар, 2008. – 237 с.

36. Кіндєєва Є.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права та угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, образні документи). - Юрайт-Іздат,2004. – 167 с.

37. Кірсанов АР. Реєстраційне право - галузь сучасного російського права, що формується [Текст] // Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М., Юніті. 2003. – С.6.

38. Ковалевський М.А. Конституційно-правовий режим майна підприємця [Текст] / / Кодекс-info. – 2007. – № 5. – С.8.

39. Козлова І.В. Поняття нерухомості та питання реєстрації прав на нерухомість у законодавстві Російської Федерації. [Текст] // Правознавство. – 2008. – № 2. – С.154-162.

40. Козир О.М. Нерухомість у новому Цивільному кодексі Росії. [Текст] / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті Хохлова С.А. / Відп. ред. О.Л. Московський. [Текст] М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998. – 820 с.

41. Коментар частини першої Цивільного кодексу РФ для підприємців. [Текст] М.: Фонд Правова культура. Редакція журналу Господарство право, 1995. - 643 з.

42. Корнілова Н.В. Житлове приміщення: поняття, ознаки та види [Текст] // Житлове право. – 2007. – № 3. – С.23.

43. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно [Текст] / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. – 2007. – № 2. – С.29.

44. Крассов О.І. Коментар до - Земельного кодексу Російської Федерації. [Текст] М.: Юрист, 2002. - 342 с.

45. Левшина Т.Д. Цивільне право Росії. Загальна частина: Курс лекцій. [Текст] / Відп. ред. Садіков О.М. - М.: Юрист, 2001. - 780 с.

46. ​​Мазуров А.В. Коментар до Земельного кодексу. З книги «Коментар до земельного законодавства Російської Федерації». - М: Юрайт-Іздат,2002. – 720 с.

47. Макаров О. Регулювання створення та використання нерухомості [Текст] // Законність. – 2005. – № 5. – С.18.

48. Масевич М. Огляд чинного законодавства про нерухомість [Текст] // Право та економіка. – 2008. – № 1. – С.22.

49. Мейєр Д.І. Російське цивільне право: О 2 год. Ч.1. [Текст] – М., Статус.1997. – 867 с.

50. Наумова Л. Критерії кваліфікації нерухомого майна [Текст] // ЕЖ-Юрист. – 2008. – № 1. – С.5.

51. Німець Ю. Рухоме та нерухоме майно (До вдосконаленняцивільного законодавства). [Текст] / / Господарство право. – 1998. – № 6. – С.102.

52. Огородніков В.В. Про підсумки роботи президії Ради головних державних реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним суб'єктів Російської Федерації [Текст] // Роль органів юстиції у правовій державі: Матеріали науково-практичної конференції. - М., Російська правова академія. 2002. – С.350.

53. Орлова М.М. Нерухоме майно та іпотека. [Текст] // Відомості Верховної Ради. – 1998. – №11. – С.10-12.

54. Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість [Текст] // ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 2. - С.7.

55. Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовна діяльність установ юстиції [Текст] / / Бюлетень Міністерства Російської Федерації. – 2001. – № 1. – С.21.

56. Покровський І.А. Основні проблеми громадянського права. Изд.4-е, вик. [Текст] М.: Статут, 2003. (Класика російської цивілістики). – 654 с.

57. Проничов К.В. Про терміни та державну реєстрацію договору оренди нерухомості [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С.14.

58. Романов О.Є. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації права на об'єкт нерухомості [Текст] // Недійсність у цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. РожковаМ.А. - М., Статут. 2006. – С.144.

59. Рукас Н. Поняття нерухомості та особливості правового режиму нерухомості в законодавстві Російської Федерації. [Текст] // Правове регулювання ринку нерухомості. – 2008. – №1. - С.10.

60. Рясенцев В.А. Радянське громадянське право. [Текст] Підручник. У 2-х частях.Ч.1. – М.: Статут, 2006. – 762 с.

61. Садіков О.М. Коментарі до Цивільного кодексу РФ частини першої (постатейний). Інфра [Текст] М.: ІНФРА-М, 2007. - 890 с.

62. Скворцов О.Ю. Поняття нерухомості у цивільному праві. [Текст] / / Правознавство. - № 8. - 2002. - С.133.

63. Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон [Текст] / / ЕЖ-Юрист. – 2005. – № 2. – С.4.

64. Сучасна енциклопедія. [Текст] / / dic. academic.ru

65. Суханов Є.А. Цивільне право: У 4 т. Том 1. Загальна частина: [Текст] Підручник/Відп. ред. Суханов Є.А. - 3-тє вид., Перераб і доп. - М: Волтерс Клувер, 2004. - 467 с.

66. Суханов Є.А. Підприємство та юридична особа [Текст] // Господарство право.- 2004. - № 7. - С.11.

67. Сирих Є.В. Техніко-юридичні критерії якості закону [Текст] / / Проблеми юридичної техніки: Збірник статей / За ред. Баранова В.М. - Н. Новгород., 2000. - С.162-179.

68. Теорія держави та права: Курс лекцій [Текст] / під. ред. Мазутова Н.І. та Малько О.В. - 2 - е вид., перероб. та дод. - М: Юрист, 2004. -

69. Хутиз М.Х. Римське приватне право: [Текст] Курс лекцій. Краснодар: Кубангос ун-т, 1993. – 525 с.

70. Чорних А.В. Запорука нерухомості у цивільному праві. [Текст] М: Городець,2006. – 127 с.

71. Чефранова Є.А. Державний реєстратор у Російській Федерації: основи професії. Реєстраційні дії: навчальний посібник. [Текст] – М., Статут. 2006. - С.66.

72. Чистякова Л. Державна реєстрація незавершених дачних будівель [Текст] / / ЕЖ-Юрист. – 2006. – № 33. – С.3.

73. Чубаров В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст] // Проблеми сучасного цивільного права: Зб. - М., Городець. 2000. – С.145-146.

74. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за виданням 1907 р). [Текст] М.: Спарк, 1995. – 744 с.

75. Ширинська О.Ю. Угоди з нерухомістю: наслідки недотримання вимог державної реєстрації речових [Текст] // Юрист. – 2005. – № 1. – С.34.

76. Щеннікова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи [Текст] // Відомості Верховної Ради. – 2003. – № 11. – С.14.

77. Яковлєв В.Ф. Росія: Економіка, громадянське право: (Питання теорії та практики). [Текст] – М., РІЦ ІСПІ РАН. 2000. – 249 с.

78. Матеріали юридичної практики

79. Про відмову у прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства «РЕБАУ АГ» на порушення конституційних прав і свобод п.1 ст.165і п.3 ст.651 Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Визначення Конституційного Суду РФ № 132-О, від 5 липня 2001 р] // ВісникКонституційного Суду РФ. – 2002. – № 1. – С.15.

80. Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 8, від 25 лютого 1998] // Вісник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С.18.

81. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно угод з ним [Текст]: [Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59, від 16 лютого 2001 р.] // Вісник ВАС. – 2001. – № 4. – С.11.

82. Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 червня 2007 р. № 8224/07. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. – 2007. – № 5. – С.45.

83. Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 12 серпня 2003 р. № 10676/02. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. – 2004. – № 1. -С.67.

84. Постанова ФАС Поволзького округу від 23 травня 2006 року у справі № А55-9128/2006 [Текст] / / Вісник ВАС РФ. – 2006. – № 11. – С.50.

85. Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 2006 № 4849/06 // ВісникВАС РФ. – 2007. – № 4. – С.32.

86. Постанова ФАС Поволзького округу від 20 вересня 2005 року у справі № А55-17520/2004-46 // Вісник ВАС РФ. – 2005. – № 8. – С.15.

87. Постанова ФАС Поволзького округу від 3 березня 2005 року у справі № А55-6296/04-11 // Вісник ВАС РФ. – 2005. – № 5. – С.11.

Розподіл речей на рухомі та нерухомі було добре відоме римському праву. Нерухомості в римському праві вважалися як земельні ділянки (praedia, fundi) і надра землі, а й усе, що було створено чужою працею землі власника. Воно визнавалося природною, чи майновою частиною землі (res soli). До нерухомості належали, зокрема, споруди, посіви, насадження. Предмети, пов'язані із землею або фундаментально скріплені з її поверхнею, вважалися її складовими частинами та підпорядковувалися правилу superficies solo cedit (зроблене над поверхнею слідує за поверхнею). Тому не допускалося встановлення окремого права власності на будинок та відповідно на земельну ділянку. Повітряне місце над ділянкою також розглядалося як частина поверхні. Вітрянський В.В. Договір купівлі-продажу та його окремі види / В.В. Вітрянський.-М.: Статут, 2001.-284 с. Але, тим не менше, загалом римське право, як зазначав І.А. Покровський, мало справу «з єдиним поняттям права власності, що містить у собі всю повноту свободи розпорядження. Відмінність між рухомостями і нерухомістю має в римському праві найменше значення (різні терміни набутньої давності та деякі інші), як зміст права власності, так і форми речового обороту визначаються в ньому для обох категорій речей абсолютно однаково: величезний маєток може перейти з рук в руки так само безформально, як і найменша дрібничка» . Покровський І.А. Основні проблеми громадянського права. М., 1998, З. 195.

Що стосується нерухомого майна можна оперувати таким поняттям, як «правовий режим». Що стосується правового режиму нерухомості, то вже в законах XII таблиць (V ст. до н.е.) були окремі елементи особливого підходу, що відрізняється від підходу до правового режиму рухомих речей: для придбання у власність земельних ділянок за давністю володіння був потрібен термін, двічі перевищує аналогічний термін щодо рухомих речей. У період принципату (27 р. е. - 193 р. зв. е.) з'явилися спеціальні правила, створені задля забезпечення публічності відповідних угод.

Говорячи про «правовий режим», слід визначити зміст цього терміну. Так, на думку Алексєєва С.С. правовий режим визначається, як «підсумковий правовий стан об'єкта, що є комплексним результатом діяльності всіх уповноважених осіб (фізичних, юридичних, держави) щодо його використання. Це як частина правопорядку, стан упорядкованості суспільних відносин на конкретному об'єкті». При трактуванні такого наукоподібного поняття робиться практично неможливим виявлення істинної сутності правового режиму та правового режиму нерухомості зокрема. Звісно ж, що правової режим - це система певних правових норм, відбивають специфіку тієї чи іншої об'єкта права. Правовий режим нерухомого майна - це сукупність імперативних правових норм, що містять спеціальні правила, що відображають специфіку участі нерухомості у речових та зобов'язальних правовідносинах. Ця специфіка полягає у наявності цілого ряду законодавчо встановлених обмежень, заборон та процедур. Гришаєв С.П. Особливості правового режиму нерухомості/С.П. Гришаєв//Цивіліст.-2007.-№3.-С.27. Особливий правовий режим нерухомого майна закріплено у різних законодавчих актах, що утворюють певну систему. Крім встановлених у ЦК загальних правил, які поширюються попри всі види нерухомого майна, можна назвати встановлені інших правових актах спеціальні правила, які поширюються лише окремі види нерухомих речей. Серед таких можна виділити кодекси (Земельний кодекс, Водний кодекс), а також Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та ін.

Відповідно до ст. 130 ГК всі об'єкти нерухомості можуть бути поділені на три групи:

• 1. Об'єкти нерухомості, які нерухомі за своєю природою (земля, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти).
• 2. Об'єкти, які міцно пов'язані із землею.
• 3. Об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець зарахував їх до нерухомості.

Особливий правий режим встановлено окремо і для землі, і для нерухомості, що розташована на ній. У класичному майновому обороті головною річчю завжди визнається земля (земельна ділянка), а приналежністю - розташовані на ній об'єкти, що включають нерухомість (які при відчуженні за загальним правилом повинні йти долі головної речі). Однак нині можна говорити про гіпотетичну можливість такого результату. Чинні законодавство Російської Федерації розглядає земельні ділянки та розташовані на них нерухоме майно, як два різні об'єкти незалежних один від одного, які беруть участь у цивільному законодавстві самостійно. При цьому можна говорити про недосконалість правового регулювання відносин, пов'язаних із виникненням та припиненням права власності та інших речових прав на земельні ділянки та з обігом об'єктів нерухомості, розташованих на цій земельній ділянці. В цілому російське цивільне законодавство в тій частині, в якій воно покликане регулювати відносини власності на земельній ділянці і на розташовані на них будівлі або споруди або інші об'єкти нерухомого майна, розглядають їх з одного боку як об'єкти, самостійні та беруть участь у обороті повніше незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, з іншого - як фізичні та юридичні пов'язані один з одним види нерухомого майна.

Проголошена Земельним кодексом (далі ЗК) ідея «єдиної долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів» у рамках незайманого законодавства нереалізована. Швидше цю ідею можна як далеку перспективу. Це пояснюється такими причинами:

1. Насамперед, слід зазначити, що й правовий режим різний. Так, на земельній ділянці на відміну від будівель та споруд крім таких речових прав, як право власності, права господарського відання, права оперативного управління, сервітуту, поширюється також право постійного (безстрокового) користування та довічного успадкованого володіння. 2. Оборот земельних ділянок піддається значній кількості обмежень та винятків, які не характерні для об'єктів нерухомості, розташованих на них. 3. Крім того, згідно з п.1 ст. 271 ЦК, якщо на підставі закону, рішення про надання землі, яка перебуває на державній або муніципальній власності, або договором не випливає інше, власник будівлі або споруди (якою може виступати будь-який суб'єкт права) має право постійного користування частиною земельної ділянки, на якій розташовано це нерухоме майно. Водночас відповідно до п. 1 ст. 20 Земельного кодексу на постійне користування земельні ділянки надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Таким чином, виникає суперечність між земельним та цивільним законодавством. 4. Слід також враховувати ту обставину, що для окремих видів угод із будинками та спорудами встановлено особливий правовий режим, який не поширюється на земельні ділянки. Так, згідно з п. 2 ст. 651 ЦК договір оренди будівлі чи споруди, укладені терміном менше року підлягає державної реєстрації речових. Щодо земельних ділянок такого правила немає. 5. Навіть у рамках цивільного законодавства існує різний правовий режим щодо зазначених об'єктів. Так, згідно з п. 3 ст. 552 ЦК продаж будівлі розташованої на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, можливий без одночасного продажу тому покупцю земельної ділянки, а відповідно до ст. 69 Закону про іпотеку будівлі або споруди без одночасної іпотеки земельної ділянки, на якій вона розташована, не допускається. При цьому згідно зі ст. 35 Земельного кодексу забороняється відчуження земельної ділянки без відчуження будівель і споруд, що знаходяться на ній, якщо ділянка і будівлі (споруди) належать одному власнику.

Як вихід із ситуації пропонується закріпити норму, відповідно до якої як тільки земельна ділянка і все, що на ній знаходиться, стане власністю однієї особи, закон повинен оголосити про необхідність злиття двох об'єктів нерухомості в один - земельну ділянку. Богатирьов Ф. Як далі регулювати оборот нерухомості // Господарство право.-2003.-№11.-С.128. З такою пропозицією навряд чи можна погодитись. Як вже було зазначено вище, оборотоспроможність земельних ділянок набагато нижча ніж у нерухомості, розташованої на них. Таким чином, власник необоротної земельної ділянки позбавляється права розпорядитися нерухомістю, що знаходиться на цій земельній ділянці. Гришаєв С.П. Особливості правового режиму нерухомості/С.П. Гришаєв//Цивіліст.-2007.-№3.-С.28

Можна також говорити про особливий правовий режим так званої законної нерухомості. Таке майно називають через закон. До нього, зокрема, належать повітряні та морські судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Як писав свого часу Д.І. Мейєр «немає необхідності, щоб юридичне поділ майна на нерухомі і рухомі збігалося з фізичною нерухомістю чи рухливістю речей, у сфері права немає ніякого значення, нерухомо за своєю природою чи воно рухливо - це однаково, і якщо законодавець знайде потрібним будь-яке визначення, що стосується нерухомого майна, поширювати і на рухоме майно, то визначення це застосовуватиметься і до рухомого майна і навпаки. Також необхідно відзначити, що поняття нерухомості в силу закону характерне і для законодавства інших країн. Так, згідно з параграфом 658 Цивільного кодексу штату Каліфорнія допускається можливість віднесення майна до нерухомого закону.

Юридичне визнання зазначеного майна як нерухомого (хоча воно за своєю фізичною суттю є рухомим) різними юристами пояснюється різними причинами. Зокрема, існує думка, що вона є дорогою і тому потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. У цьому реєструючі органи як реєструють права них, а й здійснюють контролю над цими об'єктами. Висловлювалась думка, що на зазначені об'єкти поширений правовий режим нерухомості через необхідність державної реєстрації, мета якої полягає не лише у підтвердженні права на них, а й у задоволенні їх відповідно до техніко-експлуатаційних вимог з точки зору безпеки використання. Сироїдов Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно//Держава право.1999.-№8.С92.

Загальна особливість правового режиму нерухомості насамперед у тому, що для неї встановлено особливий порядок державної реєстрації прав на неї. Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується лише до нерухомості яка є такою за своєю суттю. Таким чином, цей закон не поширюється на повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, для яких передбачені правила реєстрації, прописані, головним чином, у транспортних статутах та кодексах, а також у відомчих нормативних актах, прийнятих відповідно до них.

Так, наприклад, у Повітряному кодексі (далі ВК) прописано поняття повітряного судна «Повітряне судно - літальний апарат, що підтримується в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відмінного від взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води» (ст. 32 ВК), та порядок державної реєстрації та державного обліку повітряних суден (ст. 34 ВК).

Відповідно до п.2 ст. 15 Кодексу внутрішнього водного транспорту право власності на судно або частину судна виникає з моменту державної реєстрації такого права у Державному судновому реєстрі, Російському міжнародному реєстрі або реєстрі маломірних суден. Порівняно те саме й у Кодексі торговельного мореплавання, ст. 33 Судно підлягає державної реєстрації речових одному з реєстрів судів Російської Федерації (далі - реєстри судів):

1) Державному судновому реєстрі; 2) реєстр маломірних судів; 3) бербоут-чартерний реєстр; 4) Російському міжнародному реєстрі судів; 5) реєстр судів, що будуються. П. 3 цієї статті говорить «реєстрація в Державному судновому реєстрі, Російському міжнародному реєстрі судів або реєстрі маломірних судів права власності та інших речових прав на судно, обмежень (обтяжень) цих прав, їх виникнення, переходу та припинення, є єдиним доказом існування зареєстрованих прав, обмежень (обтяжень) цих прав та правочинів, які можуть бути оскаржені лише в судовому порядку.»

Розподіл майна на рухоме та нерухоме бере початок ще в римському праві та сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язаний із правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також із введенням у цивільний обіг цих об'єктів, розвитком цього обороту, що позначилося на багатьох політичних і соціальних правахгромадян протягом багатьох століть.

До складу нерухомого майна включається земельна ділянка та все, що з нею фізично та міцно пов'язане шляхом насаджень, будівель та інших об'єктів і не може бути відокремлено без порушення призначення речі.

Рухомими речами називаються всі інші матеріальні об'єкти, здатні до переміщення або самостійно, як, наприклад, тварини, або за сприяння сторонньої сили, як, наприклад, меблі, твори мистецтва тощо.

У радянському законодавстві у зв'язку з націоналізацією землі відразу після Жовтневої революції та вилученням її з громадянського обороту, розподіл речей на нерухомі та рухомі втратило сенс та практичне значення. Після тривалої перерви термін «нерухоме майно» виник спочатку у Законі «Про власність у РРФСР» від 24 грудня 1990 года1, та був й у Основах Цивільного законодавства Союзу РСР і республик2.

Цивільний кодекс (далі - ЦК) Російської Федерації, прийнятий Державною ДумоюРФ і введений у дію у 1995 (Частина перша) та у 1996 (Частина друга) роках, приділяє правовому регулюванню нерухомого майна та угод з ним багато уваги.

Відповідно до ст.130 ЦК до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. Закон відносить до нерухомого майна і цілком рухомі речі, як державні повітряні та морські судна, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю поширити на них спеціальний правовий режим, встановлений для нерухомого майна. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей у ст.130 ЦК, не є універсальним для всіх національних законодавств і вичерпним. Законодавець може розширити цей перелік та віднести до нерухомості та інші об'єкти для того, щоб прирівняти їх правовий режим до режиму нерухомості. Наприклад, за Французьким цивільним кодексом до нерухомого майна ставляться землеробські знаряддя, насіння дільниці та інші речі, і навіть права (ст.594 Французького цивільного кодексу - далі ФГК).

Виділення нерухомості з решти майна пояснюється як важливістю економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком інший нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості ставляться найцінніші і суспільно значимі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їхньої участі у цивільному обороті, що знаходить свій відбиток у особливостях утримання багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановленні особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків.

Деякі правовідносини, наприклад, іпотека можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким самим договором.

Багато з властивих нерухомості правових особливостей відзначалися і раніше, але за умов ринку, розширення обсягів торгового обороту їх значущість зростає.

Слід наголосити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено у структурі даної роботи. Так, наприклад, правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.

Законодавство Дореволюційної Росії (т.(Законів Російської Імперії, ч.1) та країн далекого зарубіжжя теж проводять розподіл майна на рухоме та нерухоме, вказуючи, проте, й інші ознаки нерухомого майна, якось його нерухомість, незамінність, індивідуальну визначеність. Вже згадуваний Французький цивільний кодекс дуже широко трактує нерухоме майно, відносить до нього машини, інструменти, сировину для виробничих потреб, сільськогосподарські знаряддя та інші предмети (ст. 517-526 ФГК). відносить до нього земельні ділянки, їх складові частини, речі, міцно пов'язані з ґрунтом - будови, продукти землі, поки вони пов'язані з ґрунтом, насіння, якщо вони внесені в землю, рослини. його зведенні (§ 94-96 ГГУ).Подібні ознаки нерухомості містяться в цивільному кодексі Італії (ст.812), Японії (ст.86), Швейцарії (ст.655). За цивільним законодавством Італії вода теж належить до нерухомого майна.

За законодавством Англії та багатьох штатів США розподіл речей на рухоме та нерухоме у внутрішніх відносинах між суб'єктами права значення не має, хоча, звичайно, і там виникнення та здійснення прав на землю має особливості. За різних форм позовного захисту англійське право відносини, предметом яких є нерухоме майно, виділяє особливо.

У дореволюційної Росії термін «нерухоме майно» було запроваджено указом Петра 1714 р. Це поняття мало значення обмеження обороту нерухомого майна та її наслідування. До нерухомості закон (т.(Законів Російської Імперії, ч.1, ст.384) відносив частину земної поверхні і все те, що з нею пов'язано так міцно, що зв'язок не може бути порваний без порушення виду та мети речі. Будова, хоча вони і були міцно укріплені в землі, вважалися перехідними в розряд рухомих речей, якщо угода спрямована на придбання матеріалів, з яких вони складаються, без ділянки землі, що знаходиться під ним, наприклад, при продажу на знесення або під злом.

Як видно, поняття нерухомості по дореволюційному російському праву збігається з поняттям нерухомого майна, визначеним у Цивільному кодексі України.

Отже, враховуючи все вище сказане, дамо визначення нерухомості. Нерухомість – (англ. real estate) нерухомі речі, майно, об'єкти торговельного обороту, до яких ст. 130 ЦК України відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Переміщення їх без непомірної шкоди для їх призначення неможливе.

Розподіл речей на нерухомі та рухомі, обумовлено не стільки фізичними їх властивостями, скільки необхідністю встановлення відмінностей у їх правовому режимі, спеціальної регламентації їхньої участі у майновому цивільному обороті. Безумовно, рухомими є названі у переліку нерухомих (ст. 130 ЦК України) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, проте вони віднесені названою статтею ЦК до нерухомих речей, що підлягають державній реєстрації в силу їх суспільної та економічної значущості.

Нерухомість - нова правова категорія російської економіки, що реформується. Законодавству радянського періоду вона була відома з безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обороту природних об'єктів, є виключної державної власністю.

Приватизація державних та муніципальних підприємств, запровадження правового інституту приватної та муніципальної власності на землю та інші природні ресурси, поряд з державною власністю на них, створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості та, отже, необхідність правового регулювання цих відносин. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила набуття права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, форма укладання договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення та ліквідації прав на нерухомість тощо. Правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єкти лише нерухомого майна.

Визнання земель нерухомістю викликано необхідністю реформування російської економіки. У життєвому значенні земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети та речі – об'єкти цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний зміст для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна – об'єктів товарного обігу, відносини з яких регулюються нормами цивільного законодавства. До земельної реформи земля ні в законодавстві, ні в науковій юридичній літературі не визнавалася нерухомим майном. Вона розглядалася як об'єкт природи, що не має грошової оцінки, і тому нейтральним до економіки, товарного обігу. Це дозволяло при регулюванні земельних відносин та вирішенні будь-яких земельних питань широко застосовувати метод голого адміністрування, який був дуже зручним для державного апарату управління економікою. Відсутність матеріальної зацікавленості господарств у кращому використанніземлі заповнювалося диктатом і свавіллям, що відбивалося лише на рівні сільськогосподарського виробництва. Настав період застою та у зв'язку з цим усвідомлення необхідності проведення серйозної земельної реформи. Суспільство дійшло розуміння того, що земельні та інші природні ресурси не можуть розглядатися як об'єкт адміністрування, якими можна розпоряджатися, не відповідаючи за наслідки довільних, помилкових рішень. Нові земельні закониРФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання землі, незалежно від цього якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного наслідуваного землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, що мають земельні ділянки у приватній власності вправі вчиняти угоди з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримуються режиму нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державну реєстрацію прав, сплату податків, дотримання інших, обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їхньої специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.

До нерухомості відносяться підприємства – майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують це підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором (ст. 132 ЦК України). Підприємства загалом або його частини можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Вони можуть належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності, дозволеної законами РФ. Не виключена можливість власності одного юридичного або фізичній особікількох підприємств – майнових комплексів. Минулого часу переважна кількість підприємств становили державну чи кооперативну соціалістичну власність і було перебувати у товарному обороті. Вони, як у цьому була господарська необхідність, передавалися у відання інших організацій централізованому, т. е. адміністративному порядку. ДК РФ допускає існування різних видів підприємств та форм їх внутрішньої організації: господарські товариства та товариства, акціонерні товариствадочірні господарські товариства, виробничі кооперативи, державні та муніципальні унітарні підприємства, казенні підприємства, некомерційні організації різних напрямів діяльності (ст. ст. 66-123 ЦК). До нерухомості відносяться об'єкти незавершеного будівництва, що дозволяє їх залучати до товарного обігу з метою пожвавлення економіки виробництва. Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості у придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" (Рос. Газ. 1997. 10 червня) дозволяється приватизація будівель, будівель, споруд, приміщень об'єктів незавершеного будівництва разом із земельними ділянками (їх частками), на яких вони розташовані.

Права на об'єкти нерухомості, їх виникнення, обмеження, припинення та зміна власників підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (Рос. газ 1997. 30 липня).

Зарубіжне законодавство, як зазначалося вище, також проводить розподіл майна на рухоме і нерухоме, проте детальніше, ніж законодавство РФ, регулює правовий режим того й іншого. Так, французький цивільний кодекс дуже широко трактує поняття нерухомого майна, відносячи до нього, зокрема, як земельні ділянки, а й машини, інструменти, сировину, сільськогосподарські знаряддя тощо. (ст. 517-526 ФГК). Німецький цивільний укладення (ГГУ) до Н. відносить земельні ділянки, їх складові, речі, міцно пов'язані з ґрунтом будови, продукти землі, поки вони пов'язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесено в землю, рослини та насадження (§94-96 ГГУ). Аналогічні ознаки нерухомості містяться в цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії (ст. 655). За цивільним законодавством Італії до нерухомості відносяться водоймища в природному їх стані. Розвиток інституту права на нерухомість у зарубіжних країнах призвело до створення фундаментального земельного кадастру та державного реєструіншого нерухомого майна, що необхідне ефективної податкової системи. Законодавство РФ про нерухомість перебуває поки що у стадії розвитку та вдосконалення відповідно до завдань реформування російської економіки. Основні нормативні акти: Конституція РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 та ін ГК РФ, Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. № 1767 "0 регулюванні земельних відносин і розвитку аграрної реформи в Росії" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ від 7 березня 1996 р. № 337 "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю" (Рос. газ. 1996. 12 березня), федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 123-ФЗ "Про приватизацію державного майна та про основи приватизації муніципального майна Російської Федерації" (Рос. газ. 1997, 2 серп.), Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (Рос. газ. 1997. 30 липня) .

Відродження інституту нерухомості у російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу.

Всі ті проблеми, які породжуються підприємницькою практикою у сфері комерційної нерухомості, обігом житлової нерухомості, а також судово-арбітражною практикою, зрештою сягають поняття нерухомості. Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості є основою всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод із нерухомим майном. Проте економічний сенс нерухомості найчастіше розмивається новаторськими юридичними рішеннями, які приймає законодавець. Очевидно, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми у правозастосовній практиці і зрештою негативно позначаються на цивільному обороті. Навряд чи можна говорити про те, що сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі України, вільне від недоліків.

В одному з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала таку дефініцію: згідно з п. 1 ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.2 До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, згідно з п. 1 ст. 132 ЦК нерухомістю визнається підприємство загалом як майновий комплекс. Також до нерухомої речі відповідно до Федерального закону «Про товариства власників житла»3 відноситься кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовану на ній житлову будівлю, інші об'єкти нерухомості.

Слід зазначити, що як нерухоме майно розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ЦК). Проте законодавець не запроваджує цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення зазначеної норми дозволяє дійти невтішного висновку у тому, що термін «будівництво» є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів.

Зазначена дефініція виходить з трьох прийомах, використаних законодавцем виведення загального поняття:

• 1) віднесення до нерухомості земельних ділянок;
• 2) віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе;
• 3) віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - підлягають державної реєстрації речових повітряних і морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Як бачимо, всі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких загальних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не мають загальних ознак, оскільки якщо в першій групі об'єктів знаходяться такі об'єкти, які є принципово непереміщуваними (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливе, хоча і з заподіянням невідповідних збитків їх призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди). Слід зазначити, що сучасні технології в деяких випадках дозволяють переміщати ліси, насадження, будівлі, споруди без заподіяння істотних збитків їхньому призначенню. Більше того, за певних умов ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубуванні лісу на продаж або продажу будівлі на будівельні матеріали).

Третю групу в легальній дефініції складають об'єкти, які, навпаки, є рухомостями, причому рухомостями в буквальному значенні цього слова: функціональне призначення цих предметів полягає саме у переміщенні у просторі. Зазначену групу нерухомості не поєднує з першими двома групами навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто та ознака, яка дозволяє говорити про нерухомість за природою або про нерухомість через нерозривність із земельною ділянкою.

Таким чином, просте зіставлення трьох зазначених груп не дозволяє виділити загальні ознаки предметів, щодо яких встановлено правовий режим нерухомості. Це своє чергу дозволяє зробити висновок у тому, що поняття нерухомості визначено шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, наведення прикладів нерухомих речей. Вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, а й практичне значення.

Ця проблема набуває особливої ​​гостроти у зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість - рухоме майно). Тим часом встановлення чіткої межі поняття нерухомості за допомогою використання такого прийому, як виняток із усієї сукупності об'єктів цивільного права рухомих речей, також неможливе, оскільки поняття «рухомих речей» не визначено законодавцем.

Всі наведені вище визначення об'єктів нерухомості не дають уявлення про загальні для них ознаки, що дозволяють коректно об'єднати їх в одне поняття. Єдина ознака, що родить ці об'єкти, - їх нерозривний зв'язок із землею як просторовою територією, знаходиться за межами наведених законодавчих дефініцій (він відображений у ЦК).

Таким чином, ознака нерухомості, що спочатку лежить у її законодавчому визначенні, має об'єктивний характер, оскільки передбачає непереміщення цих об'єктів цивільного обороту і, як наслідок, необхідність наділення їх особливим правовим статусом, у всякому разі, що передбачає неминучу специфіку їх обороту в порівнянні з оборотом рухомих за природою речей. Саме специфіка самого об'єкта (нерухомості) об'єктивно вимагає специфіки організації його обороту, але не особливості обороту визначають специфічність об'єкта правового регулювання.

Ця ж обставина тягне за собою необхідність наділення режимом нерухомості всіх пов'язаних із землею об'єктів цивільного права. Їхній зв'язок із земельними ділянками має настільки суттєвий з економічного погляду характер, що тягне за собою появу такого юридичного терміну, як «нерозривний зв'язок із землею».

Звісно ж, що у основі законодавчої дефініції нерухомості відбито фундаментальне якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки), і нерозривно пов'язаних із нею нерухомих речей: принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з погляду існування людського суспільства. Саме об'єктивні природні властивості визначають диференціацію рухомих і нерухомих речей як наслідок необхідність різного правового регулювання їх обороту, різного правового режиму в існуючому правопорядку. Це, звичайно, не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості – державної реєстрації прав на неї. Однак у цьому випадку слід говорити швидше про нерозривну єдність економічного та юридичного критеріїв, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права.

У той самий час різні види нерухомого майна мають різноманітні правові режими, неоднакові умови цивільно-правового обороту. Понад те, навіть з погляду необхідності державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із нею різні види нерухомих речей поставлені в неоднакові правові умови. Це пов'язано, передусім, про те, що з визначенні родового поняття нерухомості законодавець поєднав у ньому різні види майна, які мають однакових об'єктивних підстав для з'єднання в систему за однією класифікаційною ознакою.

Аналіз чинного законодавства свідчить про те, що правовий режим усієї сукупності нерухомих речей неоднорідний. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видів нерухомості. Особливо помітні відмінності в регулюванні нерухомих речей, які є в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке має статус нерухомості в силу закону.

Саме в силу природних властивостей, які мають нерухомі речі, визначені такими в силу закону, неможливо реалізувати щодо них усі ті принципи, яким підпорядковане регулювання нерухомих за природою речей

нерухомість майно право цивільне