Площа приміщень загального користування. Правила та порядки користування місцями загального користування. Багатоповерховий житловий будинок

Останнім часом нерідко постає питання про поняття « нежитлових приміщень» у багатоквартирних будинках. Найчастіше їх плутають його із приміщеннями, що входять до складу спільного майна, або з місцями загального користування. У зв'язку з цим питань щодо розрахунків розміру плати за комунальні послугитільки додається.

Отже, розберемося, що таке нежилі приміщення», та як для них має розраховуватися плата за комунальні послуги.

Відповідно до «Правил надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків» (утв. Постановою Уряду Російської Федераціївід 06.05.2011 № 354 (далі за текстом Правила) нежитловим приміщенням у багатоквартирному будинку визнається приміщення, яке не є житловим приміщенням (квартирою) та загальним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку(Під'їзди, підвали, ліфти, сходові клітини, горища і т.д.).

Умовно під нежитловими приміщеннями можна розуміти комерційні приміщення (магазини, кафе, перукарні, аптеки, які розташовані в будинку і, відповідно, є його невід'ємною частиною).

У нежитлового приміщення так само як і у житлового має бути власник (тобто на нього має бути оформлене відповідне свідоцтво про реєстрацію права власності).

Крім того, власники нежитлових приміщень мають такі ж права та обов'язки, як і власники житлових приміщень, а це означає, що розрахунок розміру плати за комунальні послуги (в т.ч. на загальнобудинкові потреби) проводиться для них на загальних підставах, згідно з займаною площею , показання індивідуальних приладів обліку, або за обсягами, виявленими розрахунковим способом.

У формулах розрахунку розміру плати за комунальні послуги, зазначених у Правилах, застосовується таке поняття як Загальна площавсіх житлових та нежитлових приміщень, тобто. використовується саме площа приміщень, за якими закріплені власники чи користувачі приміщень. Важливо відмітити, що приміщення загального користування, що входять до складу спільного майна, до цієї площі не включаються.

На сьогоднішній день, правильне визначення площі стало актуальним у зв'язку з необхідністю обладнання багатоквартирних будинків загальнобудинковими приладами обліку, оскільки в тих будинках, де даних приладів немає, будь-яку площу складають комерційні організації, що займають перші поверхи, розрахунок проводиться для квартир за нормативами, для нежитлових приміщень певний обсяг комунальної послуги розраховує ресурсопостачальна організація з огляду на площу приміщення та інші параметри.

У разі якщо в будинку все ж таки встановлено загальнобудинковий прилад обліку, важливо враховувати всі приміщення, оскільки якщо не брати до уваги нежитлові приміщення, то ці витрати будуть покладені на власників та наймачів квартир.

Все частіше трапляються випадки, коли приміщення, що входять до складу спільного майна (підвали, цоколі тощо) набувають статусу нежитлових приміщень. У таких випадках порядок розрахунку розміру плати за комунальні послуги може ухвалити 2 кардинально протилежні форми:

1) якщо приміщення, що входить до складу спільного майна (підвал, цоколь тощо) юридично оформлене як нежитлове (тобто на нього видано свідоцтво про реєстрацію права власності), то розрахунок буде здійснюватись як для нежитлових приміщень;

2) якщо ж дане приміщення не зареєстроване як нежитлове, то дане приміщення ставитиметься до приміщень, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, і в даному випадку плата за комунальні послуги, що споживаються у цих приміщеннях, буде розподілятися на всіх власників та наймачів житлових та нежитлових. приміщень цього будинку, пропорційно до займаної площі.

Таким чином, у тих багатоквартирних будинках, де приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень використовується в комерційних цілях, а також є нежитлові приміщення необхідно точно знати, на якій підставі займаються дані приміщення, і яким чином для них здійснюється розрахунок плати за комунальні послуги.

Власникам житла на замітку :

Відповідно до підпункту р) пункту 31 Правил в обов'язок виконавця комунальних послуг входить надавати будь-якому споживачеві протягом 3 робочих днів з дня отримання від нього заяви письмову інформацію за розрахункові періоди, що запитуються споживачем, про помісячні обсяги (кількість) спожитих комунальних ресурсів за показаннями колективних (загальнобудинкових) приладів обліку (за їх наявності), про сумарний обсяг (кількість) відповідних комунальних ресурсів, спожитих у житлових та нежитлових приміщеннях у багатоквартирному будинку, про обсяги (кількість) комунальних ресурсів, розраховані із застосуванням нормативів споживання комунальних послуг, про обсяги (кількість) комунальних ресурсів , наданих на загальнобудинкові потреби.

Тому, у разі виникнення питань щодо оплати за комунальні послуги, споживачам комунальних послуг необхідно своєчасно звертатися до виконавця за відповідними роз'ясненнями.

Тільки споживчий контроль може змусити виконавців сумлінно підходити до виконання своїх обов'язків.

Гл.юрист ІА «Мала Батьківщина» В. Шашнов

Що таке МОП у багатоквартирному будинку просто та доступно можна почитати у Житловому кодексі. Адже ми платимо за все це і маємо право користуватись спільними приміщеннями. Але деякі вульгарні сусіди заварюють і вішають замки на дверях у підсобні приміщення, влаштовують майстерні у підвалах та організовують на горищі притони. Наскільки законними є такі дії сусідів?

Що входить до «МОП» у багатоквартирному будинку?

Площа «МОП» у багатоквартирному будинку дуже широка, проте, все це регламентується Статтею 36 Житлового кодексу РФ:

Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в даному будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культуроюта спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення;

4) земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якому розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Таким чином, все перераховане вище є місцями загального користування, і за ідеєю, тільки мешканці на загальні збориможуть вирішувати, чи ставити кіоск на прибудинковій території, чи вішати камери спостереження і які рослини садити на клумбах.

Як уточнюється у статті 36 ЖК РФ, у багатоквартирному будинку всі місця призначені для загального користування всіма мешканцями, і вони знаходяться в їхньому пайовому володінні.

Власники приміщень можуть мати і з деякими обмеженнями розпоряджатися цим майном.

Місця загального користування в багатоквартирних житлових будинках включають:

1. Приміщення житлового будинку, які не можна віднести до категорії квартир та їхня мета – обслуговування. Це шахти ліфта та коридори, горищні приміщення, сходові майданчики між поверхами, технічний поверх та підвал, а також інші приміщення, де розміщується інженерна комунікація.
2. Ті приміщення, які не відносять до власності громадян та використовують для забезпечення соціально-побутових потреб. Це кімнати для дозвілля або занять фізкультурою та ін.
3. Покрівля, що не несуть та захищають конструкції, а також все обладнання (механічне або сантехніка), яке необхідне для обслуговування приміщень, якщо їх кількість – більше 2 штук.
4. Усі об'єкти на прибудинковій території, які допомагають обслуговувати будинок та сама територія, зокрема. Площа місць загального користування у багатоквартирному будинку у кожному даному випадку відрізняється.

Хто платить за опалення у під'їзді та місцях загального користування?

Різниця між витратою загального лічильника на будинок та індивідуальною витратою по всіх квартирах буде ділитися на кожну з них за умови обліку її площі. Це означає, що різницю у свідченнях у квитанції маркують як плату ГДН.

Опалення місць загального користування в багатоквартирному будинку як можна дізнатися з Постанови уряду, визначається за спеціальною формулою, прописаною в ній.

Між споживачами розподіляється обсяг спожитої послуги, що пішла на загальнобудинкові потреби. За розрахунковий період витрата може бути вищою, ніж прописаний у нормативах.

Приклад розрахунку

Наприклад, якщо за рік за загальнобудинковим лічильником показники були 800 ГігаКалорій, а площа всього будинку (з урахуванням квартир та приміщень загального користування) становить 6000 квадратних метрів, то нам необхідно порахувати, скільки тепла йде на кожний м2.

У цьому випадку протягом року на опалення кожного метра довелося витратити 0,133 Гкал, а щомісяця йшло 0,011 Гкал. Згідно з тарифними планами, громадяни оплачують 1 Гкал за вартістю 943,60 рублів.

Відповідно, щомісяця кожному мешканцю будинку потрібно платити 943,60 * 0,011 * 1,18 (ПДВ) = 12,2 рубля за опалення квадратного метра в будинку. Щоб дізнатися скільки платити за свою квартиру, потрібно тільки підставити метраж свого житла і помножити на це значення.

Загалом за опалення місць загального користування власнику квартири загальною площею 40 квадратів потрібно щомісяця платити 488 рублів.

Особливості утримання

Якщо говорити про законодавство, то всі правила використання загальної площі та обов'язки власників прописані в ЖК РФ та Постанові від 13 серпня 2016 року.

Згідно з цими двома документами всі місця загального використання повинні постійно перебувати в нормальному стані, це стосується всіх комунікацій. Самі власники приміщень за допомогою зборів повинні вирішувати, як, коли та за які кошти проводити ремонтні роботи. Документально термін цих робіт не регламентується.

Ряд моментів щодо періодичності проведення планового косметичного ремонту фасаду або під'їзду може прописуватися в договорі щодо утримання житлового будинку. На зборах власникам потрібно самим вирішити та затвердити терміни проведення ремонтних робіт.

Необхідність їх виконання встановлюється та прописується в акті обстеження проблемних місць загального користування. Відповідно до ЖК РФ, максимальний часовий проміжок, який відводиться до виконання капітального ремонту під'їздів, дорівнює 5 років.

Логічно, що заміна вікон та інші дрібні роботи, а також заміна системи опалення проводиться здебільшого влітку. Сюди ж відносять косметичні роботи типу фарбування стін та поручнів. Щодо оплати, то вся вартість проведених ремонтів включається до плати за послуги, що надаються КК.

Щомісячно мешканці вносять невеликі суми за ремонт приміщень загального призначення. Обсяг такої плати можна затвердити на загальних зборах, якщо за це проголосує кворум та рішення буде грамотно оформлене.

У більшості міст жителі стикаються саме з відсутністю горезвісного освітлення у під'їзді та на сходовій клітці. Раніше власники зі своєї кишені вносили плату за кіловати, що споживалися, яка включалася до тарифної статті «Житлові послуги».

Висвітлення місць загального користування в багатоквартирному будинку має на увазі:

1. Виконання робіт із забезпечення подачі електрики до місць загального користування: утримання та ремонт електричних мереж, а також світильники.
2. Утримувати всі інженерні системи (які є спільним майном) у належному вигляді, щоб власникам могла подаватися електрика до місць загального користування.

Власників квартир з одного боку зрозуміти можна: часто для них є несподіванкою факт того, що доводиться платити за витрачену на загальнобудинкові потреби електроенергію.

До того ж у під'їздах лампочки горять постійно, від будинку може харчуватися цілодобовий магазинчик на першому поверсі і т.д. А з іншого боку, оскільки мешканці проживають у квартирах багатоповерхівки, які перебувають у їхній власності, а значить, платити за витрачені на освітлення цього будинку кіловати доведеться саме їм.

Оскільки управління будинком передається власникам, вони несуть матеріальну відповідальність за все, що в ньому відбувається. Ресурсопостачальні компанії теж не хочуть зазнавати збитків за неоплачений, але поставлений ресурс, тому давайте на прикладі розберемо, як і хто платитиме за витрачене на загальні будинкові потреби світло:

Приклад розрахунку

Власник живе у квартирі площею 37 квадратних метрів. Вона знаходиться в будинку із загальною площею 900 квадратних метрів (з урахуванням усіх житлових та нежитлових приміщень).

Загальнобудинковий лічильник показав, що за місяць було витрачено 1300 кВт електроенергії, при цьому 840 з них було витрачено на освітлення квартир та нежитлових приміщень (офіс, магазин та інше), що знаходяться у будинку. Лічильник у квартирі мешканця зафіксував, що він спожив 70 кВт електроенергії за цей місяць.

Щоб дізнатися скільки платити за електрику, яка була витрачена на потреби будинку, необхідно від загальнобудинкового споживання відібрати витрати на освітлення квартир. Проводимо підрахунки: 1300-840 = 460 кВт було витрачено потреби будинку.

Потім необхідно дізнатися, яку частину цієї суми потрібно сплатити кожному власнику квартири. Для цього площу квартири ділимо на загальнобудинкову та множимо на кількість витраченої енергії: 37/900 = 0,041 * 460 = 18,91.

Потім це значення необхідно помножити на тариф, що його встановила регіональна енергетична комісія. Таким чином, власнику квартири доведеться заплатити 18,91 * 2,57 (місцевий тариф) = 48,59 рублів за електрику, яка була витрачена на загальнобудинкові потреби.

Чистота сходового майданчика

Купівля житла на вторинному ринку - це своєрідна згода з уже усталеними правилами збирання сходового майданчика. У покупця є всього кілька варіантів:

1. Дотримуватись правил і в майбутньому намагатися на них вплинути.
2. Відразу вступити в конфліктну ситуацію.

У такому разі на загальноквартирних зборах слід обрати керуючу компаніюза допомогою голосування. У такому разі обов'язки щодо прибирання місць загального користування у багатоквартирному будинку лягають на плечі її працівників.

Вологе прибирання підвіконь, стін та вікон, підмітання та миття підлоги – це все обов'язки КК, яка також повинна стежити за станом сміттєпроводів та при необхідності міняти поламані контейнери на нові.

Оскільки всі мешканці вносять плату за подібні послуги, вони повинні надаватися регулярно і в повній мірі. Будь-які проблеми варто обговорювати окремо і, якщо якість послуг, що надаються далеко від ідеалу, написати заяву і змінити керуючу компанію.