Які види об'єктів відносяться до нерухомості? Поняття нерухомості та її об'єкта. Визначення підприємства. Основні поняття підприємства

До введення в дію першої частини ЦК України у вітчизняній економічної теоріїта господарської практики поняття об'єкт нерухомості не було, а використовувалося поняття основні фонди. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин призвело до трансформації поняття «об'єкт нерухомості» в поняття «основні фонди». До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, жили приміщення, машини, обладнання, доросла робоча та продуктивна худоба, багаторічні насадження), які у своїй натуральній формі функціонують та використовуються в народному господарстві протягом ряду років та протягом усього терміну служби не втрачають своєї

споживчої форми. Основні фонди (без машин та устаткування) - складова частина нерухомого майна - є вужчим поняттям, оскільки у складі основних фондів не враховується земля.

ДК РФ (ст. 130) - визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди та зміни призначення неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Таким чином, відмінною особливістю об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, що передбачає її значну вартість (при цьому самі собою земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості). У зв'язку із земельними ділянками об'єкти нерухомості втрачають нормальне призначення та знижуються в ціні.

Так, не розглядаються як об'єкти нерухомості дерева, що вирощуються в спеціальних розсадниках, або будинки, призначені під знесення.

За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:

1. створені природою участі людини;

2. які є результатом праці людини;

3. створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати що неспроможні.

Одним із неврегульованих повною мірою залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, які не мають нерозривного зв'язку із земельною ділянкою, хоча відокремити їх від цієї земельної ділянки досить складно. Йдеться, зокрема, про статуї вагою кілька тонн, не скріплених з фундаментом, або будівлі, встановлені на поверхні землі на блоках.

Деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження за визначенням належать до нерухомого майна, а заготовлений ліс – це вже рухоме майно.

Обладнання, розміщене в будинках та спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, грати, другі металеві двері) відноситься до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки він став невід'ємною частиною об'єкта не рухомості, то разі угоди з цього об'єкту слід детально описувати все устаткування, що входить у його склад.

До нерухомості належать і підприємства як майнові комплекси.

Законом не визначено обов'язкового переліку елементів, що входять до складу майнового комплексу. Як правило, до складу майнового комплексу входить майно, яке потрібне для виробничого функціонування.

У практиці господарської діяльностімайновий комплекс сприймається як сукупність що належать одному власнику об'єктів нерухомості, куди входять у собі земельну ділянку (чи кілька ділянок) із сукупністю функціонально пов'язаних між собою будинків, споруд, передавальних пристроїв, технологічного устаткування й призначених для господарсько діяльності.

До складу майнового комплексу входить майно, необхідне виробничого функціонування.

При провадженні господарської діяльності важливо знати, за якими критеріями майновий комплекс може бути визнаний чи не визнаний підприємством. Якщо майновий комплекс, що відчужується, придатний для ведення підприємницької діяльності, тобто утворює технологічно єдине ціле, замкнутий виробничий цикл, його слід вважати підприємством, а продаж регулювати нормами ДК РФ. Усі інші поєднання (комплекси) речей, які мають цими властивостями, предмета зазначеного договору не утворюють. Для визнання майнового комплексу підприємством він повинен включати елементи, що дозволяють суб'єкту підприємницької діяльності самостійно здійснювати виробництво продукції, виконувати роботи чи надавати послуги і цим систематично отримувати прибуток. При цьому набір елементів залежить від профілю діяльності, фінансово-економічних, територіальних та інших умов функціонування підприємства.

Підприємство як об'єкт нерухомості, використовуваний для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекту устаткування випуску певної продукції: для визнання підприємством необхідно з урахуванням майнового комплексу організувати процес виробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості становить єдиний майновий комплекс, куди входять як всі види майна, призначені його діяльності, а й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, які орендують об'єкти нерухомості, тобто до складу підприємства входить майнове правокористування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.

У Цивільному кодексі України підприємство - виробничо-господарський комплекс, майно якого повністю відокремлено від майна організації, - це базовий компонент інфраструктури організації. Об'єкти нерухомості – це просторовий ресурс її ділової активності, життєдіяльності персоналу та організації (рис. 1.1).

Отже, до об'єктів нерухомості відносяться найбільш цінні та загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля та надра, що мають велику економічну та стратегічну значущість для будь-якої держави за всіх часів.

Мал. 1.1. Підприємство як особливий об'єкт нерухомості

1.2. Ознаки об'єктів нерухомості

Маючи в якості складової частини земельну ділянку, всі штучні споруди (об'єкти нерухомості) мають родові ознаки, які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів.

1. Стаціонарність, нерухомість - характеризує міцний фізичний зв'язок об'єкта нерухомості з земною поверхнеюі неможливість його переміщення у просторі без фізичного руйнування та заподіяння шкоди, оскільки це робить його непридатним для подальшого використання.

2.Матеріальність - об'єкт нерухомості завжди функціонує в натурально-речовинній та вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, незручності та небезпеки, навколишньому середовищі, під'їзних шляхах, комунальні послуги, поверхні та підґрунтовий шар, ландшафт. Сукупність цих показників визначає корисність фізичного об'єкта, що і становить основу вартості об'єкта нерухомості. Однак сама собою корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, володіючи тією чи іншою мірою такими характеристиками, як придатність та обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, обумовлюючи зміну вартості об'єкта нерухомості.

3.Довговічність об'єктів нерухомості практично вища за довговічність всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів. Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельними нормами і правилами (СНіП), житлові завдання в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) поділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.

Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення норм експлуатації призведе до непоправних втрат.

Окрім основних родових ознак об'єктів нерухомості можна
виділити і окремі ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості.

Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, дві однакові ділянки або будівлі, тому що у них обов'язково будуть відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світла, що вказує на різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.

Об'єкти нерухомості мають підвищену економічну цінність, оскільки призначені для тривалого користування і не споживаються в процесі використання. Як правило, об'єкти нерухомості відрізняються конструктивною складністю, і підтримка їх у належному стані потребує великих витрат.

1.3. Особливості об'єктів нерухомості

З погляду економіки об'єкт нерухомості можна як благо і як джерело доходу (рис. 1.2).

Мал. 1.2. Суттєві характеристики об'єктів нерухомості

Під поняттям благо економічної теорії мається на увазі будь-який об'єкт споживчого вибору, здатний доставити певне задоволення споживачеві (підвищити рівень його добробуту). Благами можуть бути як предмети, і дії (у разі об'єкти нерухомості та послуги, надані ринку нерухомості). Зазначимо, що при цьому немає різниці між благами матеріального та нематеріального характеру.

Земля як загальне благо виконує функції життєзабезпечення людей у ​​сільській місцевості та соціально-територіального розвитку нації. Як джерело доходу земля - ​​основа сільськогосподарського виробництва, самостійний складний (в економічному зв'язку з збудованими будинками, спорудами) об'єкт інвестування, частина національного багатства, об'єкт оподаткування, джерело природних ресурсів(Єдиний з усіх об'єктів нерухомості). Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися, як і прямий, і непрямий джерела доходу. Житло як об'єкт купівлі-продажу є прямим джерелом доходу, а житлове будівництво – джерело непрямого доходу, що стимулює розвиток проектної діяльності, промисловості будівельних матеріалів, сприяє будівництву об'єктів інфраструктури, дорожньому будівництву, розвитку міського транспорту, сфери торгівлі та послуг.

Об'єкти нерухомості можуть бути ресурсом, що характерно для організацій, чий бізнес не базується на операціях з нерухомістю. Для них важлива відповідність структури, складу та якості об'єктів нерухомості цілям та завданням основного бізнесу організації. Структурна реорганізація таких компаній, як правило, супроводжується реорганізацією майнового комплексу, суттєвим перерозподілом власності, реалізацією інвестиційних проектів, у тому числі для розвитку нових виробництв та окремих ліній. Крім того, операції з нерухомістю в таких організаціях можуть мати місце і як допоміжний бізнес, наприклад, продаж непрофільних активів або здача в оренду незадіяних об'єктів нерухомості.

Об'єкти нерухомості можуть бути предметом спеціалізації організації, предмет її ділової активності, основне джерело доходів. Це, наприклад, великомасштабні портфелі об'єктів житлової та нежитлової нерухомості в інвестиційних, страхових та пенсійних фондах.

Іншим типом організацій, для яких об'єкт нерухомості становить основу їх активів та професійної діяльностіє фірми-забудовники. Їхній бізнес за своєю суттю пов'язаний з придбанням земельних ділянок, реалізацією проектів розвитку, наприклад, шляхом забудови придбаних ділянок об'єктами житлової та комерційної нерухомості з їх подальшим продажем.

На місце та роль об'єктів нерухомості, безумовно, впливають масштаб та спеціалізація організації. Так, наприклад, особливе місце займають об'єкти нерухомості в сучасному наукомісткому та високоавтоматизованому виробництві, а у віртуальному бізнесі можна обійтися орендованим приміщенням, тобто мінімумом фізичного виробництва.

«Благо» володіння об'єктом нерухомості та отримання доходів від його використання невід'ємно від тягаря пов'язаних із цим витрат, витрат та ризику. На власника покладається обов'язок утримання об'єкта нерухомості (охорона, ремонт та підтримка у належному стані) у разі, якщо законом (договором) цей «тягар» або частина його не покладено на іншу особу.

Власник несе ризик випадкової загибелі або псування об'єкта нерухомості, тобто його втрати або ушкодження за відсутності чиєїсь провини в цьому.

Будь-який об'єкт нерухомості насправді існує в єдності фізичних, економічних і правових властивостей (рис. 1.3), кожна з яких може у відповідних випадках виступати як визначальний залежно від ситуацій, цілей і стадій аналізу, що складаються.

Сутність об'єктів нерухомості полягає у триєдності категорій: матеріальної (фізичної), правової та економічної.

1.4. Життєвий цикл об'єктів нерухомості

Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів прийнято визначати у такому порядку: задум-народження-зрілість-старіння та смерть.

Стадії життєвого циклуоб'єкти нерухомості називаються інакше: передпроектна-будівництва-експлуатації-закриття.

Мал. 1.3. Триєдність об'єктів нерухомості

1.Предпроектная (початкова) стадія включає аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідно-дозвільної документації, залучення кредитних інвестиційних коштів. 2. Стадія проектування включає розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.

Основні завдання цього періоду – скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше – мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості.

Вочевидь, що у перших двох стадіях прибуток утворюється, оскільки вони мають мотиваційний характер.

2.Стадія будівництва полягає у виборі підрядника, координації ведення будівельних робітта контролю якості будівництва, кошторисів витрат та витрат. На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу. На цій стадії вирішуються завдання збільшення частки вкладень потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та прибутку свідчить про досить широке ринкове визнання.

3.Стадія експлуатації об'єкта нерухомості передбачає обслуговування та ремонт об'єктів, та їх реконструкцію. Експлуатація об'єктів нерухомості включає наступні напрямки: експлуатацію та ремонт обладнання та приміщень, матеріальний облік, протипожежну охорону та техніку безпеки, управління комунікаціями, утилізацію та переробку відходів, зміни та перебудови, усунення аварійних ситуацій та охорону об'єкта.

Реконструкція об'єктів нерухомості - докорінна перебудова, переробка з метою удосконалення комплексу організаційних та технічних заходів, спрямованих на усунення морального та фізичного зносу об'єктів нерухомості в цілому або окремих їх елементів та систем.

Обслуговування – роботи, що виконується для забезпечення нормативного терміну експлуатації об'єктів нерухомості; вони не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають занепаду та виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування – забезпечити використання об'єкта за прямим призначенням.

Ремонт – відновлювальні роботи ушкоджень (зношеності об'єкта) нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту – відновлення.

Ремонтні роботи діляться на дрібні та великі. Дрібний ремонт, тривалість якого 1-2 дні, виконується задля забезпечення нормальної експлуатації об'єкта нерухомості. Він не продовжує термін служби об'єкта і не збільшує його вартості. Великий ремонт (понад 2 дні) продовжує термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшує його вартості.

Заміна - це процес заміщення основних фондів, що входять до складу об'єкта нерухомості, аналогічною одиницею. Предметом заміни виступає самостійний об'єкт основних фондів, що йде на непридатним чи морально застарілим компонентам основних фондів.

4. Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його початкових та набутих функцій, результат - або знесення, чи якісно новий розвиток. На цій стадії життєвого циклу об'єктів нерухомості потрібні значні витрати на ліквідацію є результатом володіння об'єктом нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння в розрахунку на нову функцію.

Аналогічно життєвому циклу об'єктів нерухомості можна розбити на стадії та життєвий цикл майнового комплексу.

1.Формування майнового комплексу (нормативне оформлення результатів угод з об'єктами нерухомості та прав на них: купівля-продаж, вклад у статутний капітал, Оренда, лізинг).

2.Розвиток майнового комплексу (нове будівництво, прийом на баланс).

3.Ліквідація майнового комплексу - це торги та інші механізми продажу майна (у тому числі і нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.

Життєвий цикл об'єктів нерухомості як власності з погляду власника повторюється багаторазово, з кожним новим ділком, аж до закінчення терміну економічного або фізичного життя об'єкта нерухомості. Виходячи з триєдності категорій матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної - життєвий цикл об'єкта нерухомості можна розділити на три етапи (рис. 1.4). Кожен етап включає певні заходи і дії власника.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя (рис. 1.5).

1. Строк економічного життя, що визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.

Інвестиційно-будівельний етап розвитку об'єктів нерухомості (інвестиційний задум, визначення призначення об'єкта, його проектування, землевідведення, будівництво (реконструкція), здавання в експлуатацію). Цей етап є найбільш складним, бо він складається з численних складових, від вирішення яких залежить ефективність функціонування об'єкта нерухомості.

Оборот прав на раніше створену нерухомість, включаючи продаж, здачу в оренду тощо. На цьому етапі відбуваються повернення вкладених інвестицій, отримання прибутку, а також початок морального та фізичного зносу.

Управління об'єктами нерухомості (експлуатація, ремонт, підтримка у системі міських інфраструктур та комунального господарства). Цей етап найбільш тривалий та обмежується доцільністю експлуатації об'єкта нерухомості та розміром витрат на усунення фізичного та морального зносу

Мал. 1.4. Етапи існування об'єкту нерухомості

Мал. 1.5. Строк життя будівлі чи споруди

Типовий термін фізичного життя - період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його знесення. Визначається нормативними документами Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.

Час життя - час, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.

З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяю такі терміни, як:

1.Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від зовнішнього вигляду, технічний стан.

2.Хронологічний (фактичний) вік, який відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

3. Залишився термін економічного життя, що використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складовий період, від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

1.5. Знос об'єктів нерухомості

Тривалість фізичного терміну життя об'єкта нерухомості (крім землі), економічний та ефективний вік залежать від зносу – процесу, що має силу законів природи. Існує три види зносу: фізичний, моральний та зовнішній економічний (рис. 1.6).

Усі види фізичного зносу, як правило, призводять до негативних наслідків. Погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики нерухомості, збільшується частота його ремонтів, а ремонтні роботи стають дедалі дорожчими. Якоюсь мірою уповільнити фізичне зношування можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.

Поняття «знос», що використовується в оцінної діяльностінеобхідно відрізняти від поняття «амортизація», що застосовується в бухгалтерському обліку. Знос з погляду бухгалтера і оцінювача - різні процеси.

У бухгалтерських документах зношування - це економічний механізм компенсації зношування основних фондів, який прийнято називати амортизацією. Тобто процес заповнення втрати вартості об'єкта та процес накопичення коштів (джерел) для придбання нових об'єктів замість тих, що зносилися.

В даний час відповідно до положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань за основними фондами знос дільних об'єктів визначається рівномірним (лінійним) методом, (у грошовому еквіваленті) за формулою: (Балансова вартість, або початкова вартість, або відновна вартість) * норма амортизаційних відрахувань.

У Росії її застосовуються єдині норми амортизаційних відрахувань повне відновлення, які диференційовані по класифікаційним групам основних фондів. У зарубіжній практиці (крім рівномірного методу нарахування зносу) застосовують тар метод спаду залишку, кумулятивний метод і метод «фактор фонду відшкодування», який спирається на теорію складних відсотків. Цими способами користуються при процедурах оцінки з урахуванням, дохідного підходу.

Моральне зношування - це зменшення споживчої привабливості тих чи інших властивостей об'єкта нерухомості, він проявляється в застарілій архітектурі будівлі, плануванні, інженерному забезпеченні. Моральний знос підрозділяється на функціональний та технологічний. Функціональне зношування - це наслідок розширення функціональних можливостей у нових (аналогічних існуючим) об'єктів нерухомості. В результаті функціонального зносу об'єкти нерухомості старих будівель стають для майбутніх власників менш привабливими за архітектурою, дизайном, плануванням, інженерним забезпеченням і відповідно дешевшають. тихнологічний знос - це наслідок науково-технічного прогресу у сфері створення нових конструкцій, технологій і матеріалів, що призводить до зниження собівартості створення об'єктів нерухомості та експлуатаційних витрат. Так само як і фізичне, моральне зношування може бути усувним і непереборним.

Мал. 1.6. Види зношування

Критерієм усунення зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є усувним. Величина функціонального зносу, що усувається, визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів.

Зовнішній (економічний) знос (знос, обумовлений зовнішнім впливом) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його довкілля під впливом економічних, політичних чи інших чинників. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, де знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування; інші зміни над ринком зайнятості, відпочинку, освіти.

Істотно впливає на величину зовнішнього зносу безпосередня близькість до малопривабливих природних чи штучних об'єктів (очисних споруд, ресторанів, танцювальних майданчиків, бензоколонок, залізничних станцій, лікарень, шкіл, промислових підприємств).

Економічний знос, на відміну фізичного і морального, завжди вважається незворотним.

Контрольні питання для самоперевірки:

1.Як ГК РФ визначає нерухоме майно?

2. Що таке кондомініум?

3. Які основні завдання вирішуються у процесі колективного самоврядування?

4.Що є об'єктом статутної діяльності ТСЖ?

5. Розкрийте сутнісні властивості об'єктів нерухомості.

6.Охарактеризуйте стадії життєвого циклу об'єктів нерухомості.

7.Назвіть основних учасників процесу розвитку (створення) об'єктів нерухомості.

Оновлено 29.11.2017 10:20

Рухоме майно, прийняте на облік як об'єкт основних засобів з 1 січня 2013 року, не визнається об'єктом оподаткування (підп. 8 п. 4 ст. 274 НК РФ). У зв'язку з цим важливо важливо правильно визначити вид придбаного об'єкта.

Поняття рухомого та нерухомого майна містяться у статті 130 ЦК України. Однак у цій нормі встановлено конкретний перелік таких об'єктів, а зазначено лише загальний критерій віднесення майна до нерухомості. Зокрема, до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр та все, що міцно пов'язане із землею. Тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, зокрема будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва (п. 1 ст. 130 ЦК України).

На практиці таке формулювання викликає суперечки щодо широкого кола об'єктів - торгових павільйонів, ангарів, прибудов до будівель, складів, автомийок та автостоянок, АЗС, асфальтованих майданчиків тощо. До того ж суди вказують, що зв'язок об'єкта із землею не є єдиним ознакою, яким він може бути віднесений до нерухомості (див. врізання на с. 34). І це питання необхідно вирішувати з урахуванням усіх документів, що стосуються спірного майна (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 28.12.06 № А43-19271/2005-12-644).

Розглянемо, якими основними критеріями на практиці керуються суди при віднесенні об'єкта основного засобу до рухомого чи нерухомого майна.

Критерій 1. Можливість переміщення об'єкта основного засобу без шкоди для його призначення

Міцний зв'язок об'єкта із землею є основною ознакою для віднесення його до нерухомості (п. 1 ст. 130 ЦК України). Тому суди насамперед виходячи з поданих документів оцінюють, чи можливе переміщення спірного об'єкта без шкоди для його призначення.

Наприклад, ФАС Поволзького округу розглянув як спірний об'єкт міні-павільйон. Відповідно до технічним описомконструктивних елементів даний павільйон розташований на стовпчастому з монолітного бетону фундаменті, має стіни з гіпсокартону та фанерований сайдингом зовні. Міжкаркасний простір павільйону заповнений ефективним утеплювачем, дах – з оцинкованого заліза, вікна – металопластикові пакети. При цьому павільйон підключений до каналізаційних, водопровідних та електричних міських мереж. В результаті суд установив: спірний об'єкт за своїми фізичними характеристиками не є нерухомістю (ухвала від 14.02.12 № А12-20796/2010).

В іншій справі як спірний об'єкт виступав відкритий склад металоформ, обладнаний козловим краном КК20-32 з підкрановими шляхами. Об'єкт був тимчасовою конструкцією на щебеневій основі з прокладеними збірними залізобетонними шляхами «з монтованими рейками довжиною 94 метри» для зберігання металоформ. ФАС Волго-В'ятського округу зазначив, що всі елементи такого об'єкта можуть без значних витрат демонтуватися та легко встановлюватись на іншому місці. В результаті суд дійшов висновку, що майно не належить до нерухомого (ухвала від 28.11.06 № А79-4382/2006).

До об'єктів капітального будівництва не належать тимчасові будівлі, кіоски, навіси і т. п. (п. 10 ст. 1 і підп. 2 п. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ)

ФАС Західно-Сибірського округу також розглядав суперечку, вирішення якої залежало від того, чи спірний об'єкт відноситься до недивного майна. Суд зазначив, що лінія електропередачі високої напруги довжиною 0,16 км не є нерухомістю, оскільки кабельну лінію можна перемістити без невідповідної шкоди її призначенню (ухвала від 01.08.07 № Ф04-4989/2007(36585-А70-24)).

Довідка

Кваліфікувати спірний об'єкт допоможуть акти муніципальних утвореньз капітального будівництва

Визначитись з кваліфікацією об'єкта компанії допоможуть місцеві закони. Наприклад, постановою Уряду Москви від 13.11.12 № 636-ПП затверджено Порядок розміщення та встановлення на території міста Москви об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва. У документі перераховані некапітальні об'єкти, які можуть розміщуватись у місті за рахунок позабюджетних джерел. До таких, зокрема, належать:

Площинні паркування (майданчики для легкового автотранспорту без улаштування фундаментів);

Освітлювальне обладнання без улаштування фундаментів та прокладання підземних комунікацій;

Фонтани з улаштуванням конструкцій гідротехнічних систем, що огороджують, з заглибленням до 0,5 м;

Об'єкти модульного типу загальною площеюоснови до 25 кв. м, у тому числі з підключенням до мереж електропостачання та організацією основ із заглибленням до 0,4 м (без улаштування фундаментів та організації підключення до інженерно-технічних мереж водопроводу, каналізації, газо- та теплопостачання);

Відкриті майданчики для розміщення контейнерів для збору відходів будівництва та знесення, відкриті майданчики для ґрунту, що розміщуються на період виконання робіт, пов'язаних з організацією будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва (без спеціального покриття та влаштування дренажу);

Виробничі, складські, допоміжні споруди без улаштування фундаментів (у тому числі цільноперевізні, контейнерного типу, збірно-розбірної конструкції), що зводяться на період будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва.

Критерій 2. Збірно-розбірний характер конструкції об'єкта

По суті, це наслідок попереднього критерію, адже від особливості конструкції об'єкта залежить, чи його можна демонтувати без заподіяння збитків (див. врізання нижче).

Наприклад, ФАС Поволзького округу відніс торгово-інформаційний кіоск до рухомого майна, виходячи з його конструкції. А саме: стіни об'єкта та їх зовнішнє оздоблення були виготовлені з металопрофілю, обшитого ДСП та сайдингом, горищне покриття зроблено з ДСП з утеплювачем, дах оздоблений металочерепицею, внутрішнє оздоблення – сайдинг, підлога дерев'яна, віконні вітражі засклені. Фундамент у будівлі був відсутній. В результаті суд зазначив, що збірно-розбірний характер кіоску дозволяє демонтувати об'єкт та переміщувати його на інший майданчик без заподіяння шкоди його призначенню (ухвала від 16.02.09 № А57-2919/2008).

За аналогічною підставою суди віднесли до рухомого майна такі об'єкти:

Будівля модульного типу, яка є пересувним збірно-розбірним об'єктом (постанова ФАС Московського округу від 21.08.12 № А40-132980/11-116-357);
- торгові ряди з модульних павільйонів, які є легкими збірно-розбірними спорудами, не мають фундаменту, їх стіни та перекриття зведені з металевих конструкцій, підлога дощата, дах з металочерепиці (постанова ФАС Московського округу від 13.02.08 № КГ-А41/159 -08);
- побутовий та виробничий корпуси з легких металевих конструкцій, у тому числі панелей та профнастилу з утепленням (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 28.12.06 № А43-19271/2005-12-644, залишено чинною визначенням ВАС РФ від 21.02. №1941/07);
- модуль металевий, призначений для зберігання сипучих матеріалів, що складається з розбірних споруд та обладнання (прогонів, балок, ригелів, металевих панелей, зварених у деяких місцях), який встановлений на полегшеному бетонному фундаменті та не має системи опалення та інших комунікацій (постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 17.05.06 № А11-6035/2005-К2-27/225).

Зверніть увагу

Складний об'єкт, що складається з кількох споруд, суд може визнати рухомим майном

Незважаючи на те, що деякі споруди є конструктивно складними об'єктами, суди найчастіше визнають їх рухомим майном за умови, що кожен з елементів таких об'єктів можна без шкоди демонтувати і перенести на інше місце або якщо споруди спочатку не створювалися як нерухомість.

Так, у постанові від 09.06.08 № А17-5883/2007 ФАС Волго-Вятського округу вказав, що автостоянка, що складається з приміщень для охорони, туалету, залізобетонного паркану, воріт металевих та гравійного покриття, не відноситься до нерухомого майна, оскільки всі Перелічені об'єкти є тимчасові споруди, їх можна перемістити в інше місце.

ФАС Далекосхідного округу визнав рухомим майном автоматичну міні-АЗС з таких підстав. Спірний об'єкт являв собою заводський виріб, що складається з двостінного резервуара, розташованого під землею, розділеного на відсіки для зберігання палива, збирання злив та аварійної протоки. Резервуар розташовувався на плиті, яка служить фундаментом для острівця, паливно-роздавальних колонок та навісу. Кріплення до фундаментальної плити здійснювалось болтовими з'єднаннями. Робота міні-АЗС здійснювалася повністю в автоматичному режимі, що унеможливлювало будівництво операторної, підведення комунікацій водопостачання, каналізації та теплопостачання (постанова від 10.09.09 № Ф03-4475/2009)

Критерій 3. Наявність об'єкта фундаменту

Об'єкт не є нерухомістю, якщо є збірно-розбірною конструкцією, яку можливо демонтувати без невідповідної шкоди її призначенню і змонтувати в іншому місці.

Насправді наявність фундаменту в об'єкта суди розглядають разом із іншими його характеристиками. Практика показує, що навіть за наявності основного засобу фундаменту суди часто не визнають його нерухомим майном.

Так, ФАС Східно-Сибірського округу розглядав як спірний об'єкт тимчасову споруду на капітальному фундаменті. Суд зазначив, що встановлення тимчасової споруди на капітальному фундаменті не означає, що така споруда відноситься до об'єкту нерухомості. У свою чергу зведення бетонного фундаменту не може розглядатися як доказ будівництва капітальної будівлі, оскільки такий фундамент часто використовується також і для зведення тимчасових споруд (постанова від 13.03.12 № А33-737/2011).

ФАС Далекосхідного округу зазначив, що наявність фундаменту у павільйону («бутовий та металеві стовпи») однозначно не свідчить про міцний зв'язок такого об'єкта із землею, при якому неможливе його переміщення без шкоди призначенню (постанова від 06.12.11 № Ф03-5938/2011, залишено чинним визначенням ВАС РФ від 05.04.12 № ВАС-3987/12).

Зазначимо, що в деяких випадках фундамент можна перемістити за допомогою крана на інше місце. Такого висновку дійшов ФАС Далекосхідного округу щодо фундаменту, який є бетонними плитами глибиною закладення до 1 м, обрамлені бетонною стяжкою, укладені на підсипку з щебеню. За технологією виконання робіт конструкцію самого об'єкта (складу-магазину) можна розбирати без порушення її цілісності та функціонального призначення (постанова від 05.12.06, 28.11.2006 № Ф03-А51/06-1/4367).

В іншій справі суд дійшов висновку, що дорожні плити, на яких встановлена ​​спірна споруда, не є фундаментом, а отже, об'єкти не мають суттєвої ознаки нерухомого майна – міцного зв'язку із землею (ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 15.11.07 № Ф04 -6984/2007 (38993-А81-9)).

Практика показує, що загалом під час вирішення питання про віднесення об'єкта, що має фундамент, до рухомого чи нерухомого майна суди враховують конструктивні особливостіоб'єкта загалом. Зокрема, на думку арбітрів, не відповідають ознакам нерухомого майна такі об'єкти:

Автомийка з швидкомонтованих конструкцій, що має монолітний залізобетонний фундамент (постанова ФАС Московського округу від 15.10.12 № А40-144062/10-64-1276);
- торговельні кіоски, що складаються з металевого каркасу та встановлені на капітальному фундаменті (постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 18.03.08 № Ф08-1203/08);
- торговий павільйон, який є звареною конструкцією полегшеного типу, має фундамент, але може транспортуватися будь-яким видом транспорту (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 18.11.08 № Ф04-7013/2008(15948-А46-9)).

На думку судів, наявність у спірного об'єкту заливного бетонного фундаменту не дозволяє однозначно віднести його до об'єкту нерухомості

Таким чином, виходячи із сукупності технічних критеріїв (наявність фундаменту, його «прив'язка» до землі, підведення до об'єкту стаціонарних комунікацій, належність будови до капітальних) суд може визнати спірний об'єкт нерухомістю. Наприклад, таке рішення виніс ФАС Уральського округу у постанові від 15.01.08 № Ф09-4441/07-С6 щодо будівлі посту охорони.

Критерій 4. Наявність підведених до майна стаціонарних чи тимчасових комунікацій - водопостачання, теплопостачання чи каналізації

Практика показує, що для суду має значення, чи підключений об'єкт до комунікацій за тимчасовою схемою, чи є стаціонарними. При цьому в цій ситуації суди також враховують інші ознаки віднесення об'єкта до рухомого або нерухомого майна.

Технічними критеріями віднесення майна до нерухомого є наявність у нього стаціонарних комунікацій, а також належність будови до капітальної будови

Так, ФАС Західно-Сибірського округу розбирався, чи двоповерховий будинок кафе нерухомим майном. Власник будівлі намагався довести, що кафе є тимчасовою спорудою на період дії договору оренди земельної ділянки та є одноповерховою будівлею з вбудованими антресолями для розміщення відвідувачів. За будівельною кваліфікацією антресолі, вбудовані всередині будівлі, не вважаються поверхом.

Проте суд не погодився з доводами позивача та кваліфікував спірний об'єкт як об'єкт нерухомості. Справа в тому, що монтаж кафе здійснено на спеціально зведеному для нього фундаменті, міцно пов'язаному із землею, до будівлі були підведені стаціонарні інженерні мережі, підключені до існуючих міських мереж енергопостачання. Крім того, було підключено водопостачання, теплопостачання та проведена каналізація (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 25.02.11 № А27-24716/2009, залишена в силі визначенням ВАС РФ від 19.04.11 № ВАС-5174/11).

Зазначимо, що у цій справі суд першої інстанції визнав спірний об'єкт рухомим майном. Це говорить про неочевидність віднесення таких об'єктів до нерухомості.

Інший приклад - віднесення будівлі посту охорони до об'єкта нерухомості. Однією з підстав для такого рішення стала наявність підведених до нього стаціонарних комунікацій (постанова ФАС Уральського округу від 15.01.08 № Ф09-4441/07-С6 № А60-865/2007).

Критерій 5. Призначення земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт майна

Суди вказують, що однією з ознак, за якою об'єкт може бути віднесений до нерухомого майна, є той факт, чи створювався він спочатку як нерухомість у встановленому законом та іншими правовими актамипорядку, а також чи отримував його власник необхідну дозвільну документацію з дотриманням містобудівних норм (ухвала Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 21.10.08 № 09АП-7019/2007-ГК). Однією з причин визнання об'єкта рухомим майном є будівництво на ділянці, виділеній для будівництва саме тимчасових споруд (див. врізання на с. 38).

Так, в одній із справ розглядався комплекс споруд, зведених для захисту міста від повеней, протяжністю 25,4 км у складі кам'яно-земляних дамб, двох суднопропускних споруд, водопропускних споруд, а також автомобільної дорогиіз захисних споруд. Незважаючи на капітальність та загальний колосальний розмір будівель, ФАС Північно-Західного округу встановив, що спірний об'єкт є тимчасовою спорудою і не відноситься до об'єкта нерухомості. Справа в тому, що суду не було подано документи, що підтверджують надання земельної ділянки для будівництва цих споруд саме як об'єкта нерухомості (ухвала від 19.03.08 № А56-48327/2006).

Випадок із практики

Виставковий екземпляр котеджу не є об'єктом нерухомості, тому що розташовується на ділянці лише на час виставки

ФАС Північно-Західного округу у постанові від 25.06.07 № А56-25536/2006 розглянув таку ситуацію. Під час проведення виставки організація придбала виставковий екземпляр котеджу. Об'єкт розміщувався на земельній ділянці тимчасового користування, на якій можливе лише розміщення споруд для проведення виставки.

За умовами договору оренди після закінчення строку користування земельна ділянка звільняється від майна орендаря, а котедж переміщується на інше місце. На цій підставі суд зробив висновок, що спірний об'єкт не є об'єктом нерухомості, тому що може бути переміщений на інше місце без невідповідної шкоди його призначенню.

ФАС Східно-Сибірського округу як спірний об'єкт розглядав автостоянку. Адміністрація міста надала підприємцю земельну ділянку під будівництво відкритої стоянки для автотранспорту. В акті вибору земельної ділянки є характеристика об'єкта, що пропонується до будівництва: покриття - асфальтобетон, зовнішнє освітлення по периметру, огорожа легка, металева, будиночок сторожа - нестаціонарна споруда збірно-розбірної конструкції з обробкою фасаду оцинкованим металом з полімерним покриттям. Земельна ділянка не виділялася для зведення на ній об'єкта капітального будівництва. В результаті суд ухвалив рішення, що автостоянка не відповідає ознакам об'єкта нерухомого майна, оскільки має тимчасовий характер, оскільки споруджена на земельній ділянці, наданій підприємцю у тимчасове користування на період строку оренди (ухвала від 16.10.12 № А78-8890/2011).

Суд може визнати об'єкт нерухомим майном у разі, якщо воно спочатку створювалося як об'єкт нерухомості з отриманням необхідних дозволів та дотриманням містобудівних норм та правил

Також є велика судова практика, відповідно до якої об'єкти не визнаються нерухомістю, якщо вони збудовані на ділянці, виділеній адміністрацією міста (селища) саме для розміщення тимчасового об'єкта (постанови ФАС Північно-Кавказького від 15.10.12 № А63-9313/2011 та Центрального від 23.07.07 № А62-4894/06 округів).

Критерій 6. Наявність в об'єкті майна технічного паспорта БТІ

На будь-яку будову, визнану об'єктом капітального будівництва, оформляється технічний паспорт БТІ. Однак на практиці нерідко виникають ситуації, коли об'єкт, на який оформлений такий документ, згодом суд визнає рухомим майном.

Справа в тому, що за змістом пункту 1 статті 130 ЦК України нерухоме майно є правовою, а не будівельною категорією, тому технічні паспорти на об'єкти не визнаються правовстановлюючими документами, не є доказом створення таких об'єктів як нерухомість, а містять лише опис їх фактичного стану . Зокрема, такого висновку дійшла Президія Московського обласного суду в ухвалі від 03.12.08 № 626. Підтримують таку позицію та інші суди.

Наприклад, ФАС Далекосхідного округу зазначив, що наявність технічного паспорта не свідчить про те, що споруда, щодо якої проведено технічний облік та інвентаризація, є нерухомим майном. Йшлося про торгові павільйони на фундаменті (постанова від 06.12.11 № Ф03-5938/2011).

ФАС Поволзького округу дійшов висновку, що майданчики, вкриті асфальтом і облаштовані тротуарним покриттям з бетонної бруківки, не можна розглядати як самостійний об'єкт нерухомого майна. Той факт, що на бетонований майданчик складено технічний паспорт та присвоєно кадастровий номер, сам по собі не є безумовною підставою для віднесення цього об'єкта до нерухомого майна (постанова від 10.07.12 № А65-5399/2011).

В іншій суперечці ФАС Волго-Вятського округу визнав навіс, встановлений на бічні стіни торгового центру, рухомим майном, незважаючи на наявність такого об'єкта технічного паспорта (постанова від 22.12.11 № А38-2557/2010).

У судах немає єдиної думки, чи відноситься асфальтове покриття до нерухомого майна

ФАС Волго-Вятського округу визнав навіс, встановлений на бічні стіни торгового центру, рухомим майном, незважаючи на наявність об'єкта технічного паспорта

На практиці велике числосудових справ пов'язано з кваліфікацією асфальтованих майданчиків як рухоме або нерухоме майно. Найчастіше компанії їх враховують як окремі об'єкти основних засобів при організації паркувальних місць або розміщення на них виробничих споруд (ангарів, складів). Думка арбітражних судів із цього питання розділилося.

У деяких рішеннях асфальтовані майданчики визнавалися об'єктом нерухомості (наприклад, постанови ФАС Центрального від 30.07.10 № А48-3663/08-1 та Поволзького від 07.12.09 № А57-19930/2007 округів). Однак Президія Московського обласного суду дійшла протилежного висновку. Суд зазначив, що асфальтобетонне замощення не відноситься до нерухомого майна, оскільки воно фактично є благоустроєм території (ухвала від 03.12.08 № 626).

ФАС Уральського округу, розглядаючи аналогічну суперечку, відправив справу на новий розгляд, вказавши, що питання про те, чи є конкретне майно нерухомим, має вирішуватись з урахуванням призначення цього майна, його технічних характеристик, а також обставин, пов'язаних з його створенням та отриманням дозволу на будівництво цих об'єктів. Крім того, суд зазначив, що «в технічному висновку, що містить висновок про те, що асфальтовані майданчики відносяться до об'єктів капітального будівництва, не наведено належного нормативно-технічного обґрунтування та посилань на БНіП. У цьому висновку міститься лише опис об'єктів, але не зазначено, з яких підстав (критерій, характеристик) асфальтобетонні майданчики віднесені до об'єктів капітального будівництва» (постанова від 10.12.07 № Ф09-1349/07-С6).

Таким чином, практика показує, що рішення суду про те, чи є асфальтований майданчик нерухомим майном, у кожному випадку залежатиме від конкретних обставин справи

Артельних І. В. Експерт журналу "Російський податковий кур'єр"

Поняття "майно" вперше сформульовано у римському праві у зв'язку з введенням у цивільний обіг земельних ділянок та інших природних об'єктів, і на даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу.

Відповідно до ДК РФ (ст.130) - До нерухомим речам (нерухоме майно, нерухомість) – ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти й усе, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.

	Окремі об'єкти	Складні об'єкти
	Земельні ділянки	Підприємство загалом, як майновий комплекс, включаючи:
	Ділянки надр	Земельні ділянки;
	Відокремлені водні об'єкти	Будівлі та споруди;
	Все, що міцно пов'язане із землею:	Інвентар та обладнання;
		Сировина та продукцію;
	Багаторічні насадження;	Вимоги та борги;
	Будівлі;	Права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги;
	Споруди	Нематеріальні активи;
	Інші предмети, наділені статусом нерухомості згідно із законом	Інформація;
	Квартира	Інші виняткові права

У загальному випадку - нерухомість– це земельні ділянки та все те, що з ними міцно пов'язане, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе.

У той же час, до нерухомостідо нерухомого майна включаються і прирівняні до нього цілком рухомі речі (повітряні, морські судна) за родовими чи видовими ознаками, а, по доцільності поширення ними спеціального правового режиму, встановленого для дійсно нерухомих об'єктів.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожна з яких може у відповідних випадках виступати як основний (визначальний) залежно від життєвих ситуацій, цілей та стадій аналізу.

На рис. 1. наведено характеристику нерухомості як сукупності матеріальних, економічних, правових та соціальних властивостей

Мал. 1. Характеристика нерухомості як сукупності матеріальних, економічних, правових та соціальних властивостей

Кожен об'єкт нерухомості має родові (сутнісні, кореневі) ознаки, що відрізняють його від рухомих речей, та видові (приватні, специфічні) ознаки, що відрізняють однорідні за цією ознакою групи об'єктів нерухомості від інших груп нерухомості.

Родові ознакихарактеризують нерухомість об'єкта, його непереміщуваність у просторі без шкоди призначенню, міцний зв'язок із землею, довговічність, поступове перенесення вартості об'єкта та накопичення амортизації та ін.

Видові ознакихарактеризують функціональне призначення, походження нерухомості, технічні та технологічні характеристики, форми власності тощо.

Основні ознаки нерухомості:

Ознаки
Сутнісні (родові)
Ступінь рухливості:	Абсолютна нерухомість, непереміщення у просторі без шкоди функціональному призначенню
Зв'язок із землею:	Міцна фізична та юридична
Форма функціонування:	Натурально-речова та вартісна
Стан споживчої форми у процесі використання:	Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації
Тривалість кругообігу (довговічність):	Багаторазове використання, а землі – нескінченно при правильному використанні
Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей:	Поступово в міру зносу та накопичення амортизаційних відрахувань
Суспільне значення:	Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою.
Видові (приватні)
Технічні та технологічні характеристики (місцерозташування, функціональне призначення, стан та ін.)	Визначаються конкретними показниками залежно від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режимувикористання інше майно. Нерозривна єдність із функціональним призначенням

Класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація- це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їх підмножини за подібністю або різницею відповідно до обраних ознак і методів.

Об'єктамикласифікації є елементи вивченої множини (будівлі, споруди і т.д.).

Види об'єктів нерухомості:

1. Споруди

   Земельні ділянки

   Багаторічні насадження

   Ділянки надр

   Водні об'єкти

   Підприємства

   Майнові права

   Інші речі

Ознакикласифікації - найбільш суттєві та практично важливі властивості та характеристики об'єктів, що служать основою їхнього угруповання або поділу.

Ознаки класифікації:

Призначення

Капітальність будівель

Будівельний матеріал

Строк служби

Особливості конструкції

Поверховість

Кількість кімнат

Найбільш загальні ознаки класифікації представлені у таблиці:

Ознаки класифікації	Вид нерухомості
1. Походження:	Невідтворювані(природні): земельні ділянки, надра, природні комплекси. Відтворювані(штучні): будинки, споруди, багаторічні насадження.
2. Функціональне призначення:	Виробничі(прямо чи опосередковано беруть участь у створенні товару) підприємства, магазини, склади, офіси, тощо. Невиробничі(не беруть участь у створенні товару, забезпечують умови для обслуговування та проживання населення): житлові будинки, школи, лікарні, театри, церкви, мечеті, спортивні споруди тощо.
3. Форма власності:	Державні Муніципальні Змішані
4. Галузева приналежність:	Промислові Будівельні Сільськогосподарські Житлово-комунальні та ін.
5. Ступінь готовності до експлуатації:	Введені в експлуатацію Незавершені будівництвом
6. Можливість приватизації	Заборонені За дозволом Уряду Вільно приватизовані

Під терміном «об'єкт нерухомості» слід розуміти будь-яку земельну ділянку, а також усі види будівель та будівель, що є власністю держави, підприємства, юридичної чи фізичної особи.

Нерухомістюназивається будь-який об'єкт, поданий як вид майна, яке у законодавчому порядку визнано нерухомим.

До нього відносяться всі об'єкти, переміщення яких неможливо виконати без завдання значних збитків або навіть руйнування. Ось чому всі будівлі, споруди і навіть незавершені споруди однаково мають право називатися об'єктами нерухомості. І тут немає значення ні стилістика будівлі, ні особливості її .

А ось споруди, що мають історичне чи важливе культурне значення, такі, як церкви, собори, старовинні замки тощо можна лише умовно віднести до об'єктів нерухомості з тієї причини, що вони не підлягають вільному продажу, а є культурною спадщиною держави і знаходяться під його охороною.

Храм Спаса на Крові у Санкт-Петербурзі знаходиться під захистом Державної інспекції з 1968 року.

Типи об'єктів нерухомості

Всі об'єкти нерухомості діляться на два типи:

• Природні об'єкти- Це об'єкти нерухомості природного походження (лісові угіддя, земельні ділянки, водні об'єкти та ділянки надр). Природні об'єкти є природною нерухомістю.
• Штучні об'єкти— це різні види будівель та споруд (приватні та багатоквартирні будинки, комерційні об'єкти та громадські будівлі, інженерні споруди та багато інших).

Давайте детальніше ознайомимося з кожним видом об'єктів нерухомості та розглянемо характерні особливостіїх використання.

Основні ознаки нерухомості

Серед основних відмітних ознакнерухомості можна виділити такі:

• Висока ціна- Вартість більшості об'єктів нерухомості досить висока. Недарма багатьом людям придбання власного житла одна із найважливіших покупок протягом усього життя.
• Неможливість переміщення— об'єкти нерухомості неможливо вільно переміщати у просторі без завдання значних збитків.
• Прихильність до землі— практично кожен об'єкт нерухомості міцно пов'язаний із землею, як юридично та законодавчо, так і суто фізично (будівлі та споруди побудовані на землі, ділянки надр знаходяться в товщі землі тощо).
• Довговічність інвестування- У всьому світі купівля об'єктів нерухомості вважається одним з найнадійніших і довготривалих видів капіталовкладення.
• Унікальність- кожен об'єкт нерухомості є неповторним за своїми основними фізичними характеристиками. Навіть однакові, здавалося б, типові будівлі теж мають значні відмінності та характерні особливості (місце розташування, що у інфраструктурі та інші чинники).
• Втрата цінності у міру зносу— більшість штучних об'єктів нерухомості поступово втрачають свою вартість у міру зносу та старіння будівель. Однак це не стосується культурно-об'єктів. історичної спадщинидержави, адже з часом значення та цінність таких споруд лише зростає.
• Підвищення вартостіраніше збудованих будівель або земельних ділянок відбувається у тому випадку, якщо поруч починається будівництво нових будівель.
• Державний контроль— усі ділові операції та операції з нерухомості перебувають під суворим контролем держави. Для того, щоб угода з купівлі чи продажу нерухомості була визнана законною. вона має бути вчинена лише за допомогою органів та осіб, уповноважених державою.
• Корисність для людини— об'єкти нерухомості становлять певну користь для людей. Їх використовують як житлову площу або для багатьох інших цілей.

Властивості об'єктів нерухомості

Всі без винятку об'єкти нерухомості мають певні властивості:

• Фундаментальність— будь-який з об'єктів нерухомості не можна зламати, втратити чи вкрасти. Саме тому багато ділових людей вважають нерухомість однією з найвигідніших сфер інвестування.
• Корисність— кожен об'єкт нерухомості має задовольняти потреби власника.
• Унікальність- Кожен об'єкт нерухомості має свої власні характеристики і є неповторним.
• Стаціонарність- всі об'єкти нерухомості тісно пов'язані із землею.
• Ліквідність— об'єкти нерухомості характеризуються низькою ліквідністю (тобто швидкість продажу нерухомості невисока порівняно з багатьма іншими видами товарів).

Загальна класифікація нерухомості

Цілі володіння:

• Комерційна (ведення бізнесу)
• Житлова - як житлове приміщення для проживання сім'ї власника
• Інвестування - купівля нерухомості з метою вигідного вкладення фінансових коштів.

Готовність до експлуатації

• Введені в експлуатацію
• Потребують капітального ремонту, повної або часткової реконструкції
• Незакінчені будівлі

Можливість відтворення

• Невідтворювані об'єкти нерухомості, до яких належать земельні ділянки та родовища корисних копалин.
• Відтворювані об'єкти - багаторічні насадження, а також різні будівлі та споруди.

Штучні об'єкти (будівлі)

Загальна нерухомість:

• Лікарні
• Поліклініки
• Театри
• Музеї
• Будинки культури
• Бібліотеки
• Школи
• Вищі навчальні заклади
• Вокзали

Усі громадські будинки та споруди є місцями, відкритими для вільного доступу громадян. У більшості з них передбачено безкоштовний вхід.

Комерційна нерухомість:

• Підприємстваяк майнові комплекси теж є об'єктом нерухомості. При цьому до складу виробничого підприємства може входити кілька одиниць нерухомості різних видів. Це адміністративні будівлі та виробничі споруди (цехи), водні об'єкти та багаторічні насадження, інженерні та транспортні мережі, а також численні господарські споруди та склади.
• Будівлі та споруди, основним призначенням яких є бізнес, організація ділових зустрічей, ведення переговорів тощо.
• Офіси -об'єкти нерухомості комерційного призначення, призначені для розміщення штату співробітників компаній, фірм тощо. У ролі офісу невеликої фірмиможе навіть малогабаритна квартира, обладнана відповідним чином.
• Ресторани та кафетакож є об'єктами комерційної нерухомості та служать як місця громадського харчування.
• Магазиниокремі споруди або виділені для оренди квадратні метри у спільній будівлі торгових центрів.
• Гаражі для оренди
• Склади

Житлова нерухомість

Житло- Це будова, призначена для проживання людини. Житло обладнане всіма важливими та життєво необхідними зручностями.

За характером забудови, особливостями планування та місцем розташування житлові об'єкти можна умовно розділити на кілька типів:

• Міське житло
• Заміське житло
• Типові споруди
• Елітні споруди

За розмірами, технічними та функціональними характеристиками можна виділити такі види житла:

• Вторинне житло
• Заміський будинок
• Багатоквартирний будинок
• Квартира
• Кімната
• Індивідуальний (приватний) будинок

Природні (природні) об'єкти

Важливим природним об'єктомнерухомості є земля. Причому земля виступає у двох різних аспектах:

1. Земля- Це земельні ділянки, на яких у майбутньому заплановано будівництво.
2. Земля— це відокремлені природні комплекси, які призначені для їхнього подальшого освоєння та експлуатації.

У всі століття та часи земля вважалася головною цінністю, показником багатства та добробуту. Недарма відомий американський письменник Марк Твен писав: Купуйте землю - адже її вже більше ніхто не виробляє. Ось тому з давніх-давен йшла запекла боротьба за кращі землі — територію та природні ресурси.

Серед об'єктів природної нерухомості можна назвати такі:

• Ділянки надр
• Водні об'єкти
• Природні ліси
• Багаторічні насадження
• Земельні ділянки

У різних країнахсвіту діють свої закони щодо продажу природних багатств — зокрема, можливості їхньої вільної купівлі та продажу громадянами. Однак у більшості країн всі перераховані вище об'єкти природної нерухомості перебувають у власності держави.